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潘石屹:金融危机故事的上半段和下半段

  主持人:非常感谢孟义先生。接下来我们就请下一场主讲特约评论员上台就坐,他们是沈阳万达房地产开发有限公司总经理韩勇先生、广州新城市投资控股集团总是长曹志伟先生,为我们奉献最后一场的演讲嘉宾是:SOHO中国有限公司董事会主席潘石屹先生。他的演讲题目是:2009房地产形势的几种可能性。

  潘石屹(SOHO中国有限公司董事会主席)各位朋友大家好,大会给我一个题目,让我谈一谈中国房地产发展的几种可能性,这个题目对我来说的确是太困难了,因为我本人觉得没有这样的洞察力,能够看到未来发生什么事情,尤其我们大家面临着全球的金融海啸,这次金融海啸是百年不遇的金融海啸,未来有好多事情是不确定的,今天我选择一个比较容易的话题,说一些自己明白的事情。谈一谈在过去发生的事情和我的一些观察,也能够帮助大家一起探讨一下在明天、在未来可能会发生什么样的事情。

潘石屹(SOHO中国有限公司董事会主席)

  影响最大的事情可能是全球的金融海啸,这个金融海啸远远没有过去,愈演愈烈,真正的原因是什么呢?原因就是西方的金融行业不断的制造泡沫引起的,西方的金融行业在过去的十几年时间,不断的大量的在制造金融的衍生产品,在西方的金融行业和衍生产品,就是靠杠杆的作用在不断的放大,在美国次贷危机发生之前,美国有一种衍生产品叫CDS,这个产品的金额高达62万亿美元,而美国一年的GDP是13.6万美元,一个衍生产品的金额量,比美国的GDP高出好几倍。在西方的金融市场中,到处都是杠杆,这个杠杆就是成数,就是倍数的关系,最多的金融杠杆是30倍。泡沫化的财富,实际上和我们的日常生活、跟我们的实体经济远远的脱节了,人们说的财富已经不是我们人类社会要生存和发展的食物、衣服、房子、原材料、能源,这些财富都是在电脑上的一些虚无缥渺的符号,以上说的只是在西方发生的,金融危机的上半段的故事。

  在西方发生上半段故事的时候,在中国接着发生了下半段的故事,凑成了一个完整的故事,中国20多年来,不断的为西方国家生产产品,中国的出口额每年都在上升,因为西方金融的泡沫,使西方人都很有钱,而中国人从历史上就是最勤劳、最有效的也最节俭的民族,这些美德在过去的20年时间得到了最充分的发挥,最少的消费,干最多的活,把生产的产品交给别人去使用,慢慢的这样一个公式发展越来越不平衡。我在次贷危机之后去了三次华尔街,在第二次去的时候跟一个基金经理吃饭,我在吃饭的过程中知道,一个华尔街的基金经理一年的收入,相当于中国西部一个县40万人口,这个县的财政收入,这个县就是我出生的县,所以这是多大的不平衡啊?而我们的财富是从土地上,生产粮食获得的,而他们的财富是在计算机上,按照数学模型演绎出来的,大家可以看一看,哪一个是我们这个社会发展需要真正的财富?

  另外还有一个很大的问题,就是在过去十年时间,西方人总是批评中国人环境污染,不注重环境,的确在中国许多城市,尤其是南方的制造业的城市,空气污染是很厉害的。我去过一个城市,是易小迪带我去的,这个城市的名字我就不说了,我去和一个老板吃饭,这个城市的空气特别闷热,可是看太阳的话,总好象是蒙在雾中,我和他开玩笑说,你们这个城市是不是永远看不清楚太阳,他说是,我说你看太阳怎么办?说我坐飞机到别的城市看太阳,这就能看出来这个城市的污染是多厉害的,也有一些学者拿着专业数字做比较,说中国每一个单位的GDP里面,耗了大量的能源,放出了大量的二氧化碳,污染了空气。而在西方的GDP中,能源的消耗、原材料的消耗,给空气中放出的二氧化碳来如何的少来批评中国,我们看一看,西方的GDP跟我们的GDP是不一样的,我们中国的GDP是靠生产衣服、电器、玩具,消耗的是实打实的原材料——能源,而华尔街的GDP是在电脑上面计算出来的,是不消耗原材料的,消耗的能源就是给这个电脑供应的一点电,所以他们在GDP中消耗的能源和污染一定是比较低的,我们设想一下,把我们中国的服装厂、电器厂转移到西方国家去,我相信他们生产服装、生产电器时消耗的能源、原材料和对空气造成的污染,一定会比中国多的,因为中国人相对于美国人而言是很节约的,这就是演绎了接近二十年的故事。

  突然,西方的上半段故事初步停了,发生了金融海啸,中国这边的故事也演绎不下去了,其实这个错误,这一个没有结果的故事,一定是越暴露的早越好,如果继续下去,将会给人类的发展带来更大的危害和更大的不公平。在这次金融危机的冲击下,中国几十年形成的经济结构,在今天我们必须要去调整,所以这次金融危机对我们的影响,绝对不是一些经济学家说的周期性的影响,而是结构性的影响。周期性的危机和结构性的危机的区别就在于,周期性的过了一段时间就恢复,时间是它的标志,而结构性的危机是你的结构要不要调整,如果你是一个错误的结构,你不得到调整,这个危机就还会继续下去。如果是你的调整没有很快的到位,这种危机是不会结束的,我们看一看中国的危机结构,就是以出口为主,以投资为主,是为给西方的泡沫市场服务为主,我们要把这个经济结构调整到为中国的国内的市场服务,这次调整的范围和深度都是以前没有遇到过的,绝对不是在短时间之内调整的,所以在中国的调整过程中,中国的经济表现出来最大的特征就是生产过剩,生产能力过剩、劳动力过剩、能源、原材料,所有的生产要素在中国的未来几年时间都是过剩的,中国的房地产身在其中也不例外过剩。

  我们在这里谈一谈房地产本身的问题,中国的房地产企业本来是一个土生土长的企业,自己的土地、自己的劳动力、自己的原材料销售给自己的一种生产,在中国每一个城市自我循环,在2005年之前,中国房地产市场最大的变化就是房改,由计划经济转移到市场经济,无论如何都是中国自己的事情。在2005年之前,偶尔有一些西方的设计师来给我们设计设计房子,进口一些高档的家具,有个别的外国人在北京、上海和沿海开放城市买点房子,但这都不是主流,在中国对中国房地产市场的影响不大,可是我们看到问题突然发生了变化,在2004年、2005年西方国家通过金融市场泡沫制造出来了好多钱,这个钱一定要流出去,资本一定要提早升值,流动是本质,西方国家提出的四块金砖,是什么?就是:中国、印度、俄罗斯、巴西,这四块金砖中最大的一块金砖就是中国,所以这些资本开始追捧中国的房地产行业,从房地产的资本来看,就打破了房地产的正常循环,正常的循环是征地、建设、销售、结算,这个循环被打破了。在国际资本市场上面,一个房地产公司的土地储备,成了房地产公司比利润还要重要的一个指标,所以就拼命的在国际资本的推动下,拼命的圈地,谁圈的地多,谁的资本就大,尤其是中国政府,时不时的要在报纸上说一句话,说是十八亿的耕地红线是不能突破地,越说这句话,国际市场上是物以稀为贵,在国际资本市场上面也起了一个很好听的名字叫土地银行,2007年在这一年之内,中国房地产开发商购买土地的支出是3万亿人民币,可是2007年全中国商品房的销售仅2.9万亿人民币,这就在房地产市场出现了好多奇怪的现象,当时的叫法是:面粉的价格比面包的价格贵。就是土地价格比房子的价格贵,40亿元一块地,50亿元一块地,60亿元一块地,最高的一块地是发生在长沙的,92亿元一块地,土地的价格也是到了天文数字,上半年了按的土地楼面价达到了6万元/平方米,我们看到在国际资本的追捧下,通过房地产开发商的参与和地方政府的土地财政,房地产开始大规模的圈地,最多的圈到几万亩,沈阳是圈地的一个重点,因为在东北平原上一望无际,可以大规模的圈地,可是到了2008年初的时候,这个土地的疯狂开始谢幕了,国内的房地产市场的销售迅速的萎缩,这个时候2008年秋可能是一个抽象的数字,追捧房地产市场的资本也是泥菩萨过河自身难保,对任何一个行业来说,销售是唯一的出路,中国的房地产也不例外,到了2008年36月底,我根据国内资金和房地产开发商的困境写了一篇文章,媒体说是房地产的百日剧变,在2008年六月底提高了一次存款准备金,紧接着美国出了大问题、欧洲出了大问题,全世界许多国家出现了大问题,能够叫上名字的国家全都支不抵债,雷曼兄弟倒闭了,全世界的投资银行不存在了,中国以最快的速度面对金融危机,要保增长。

  2008年底,中国的绝大多数开发商的日子很难过,我们能看到的房地产上市公司的财务报表很难看,在这些上市公司中我们看到大多数的房地产公司过不了2008年底,因为欠银行的钱太多,市场上的销售不好,承担了很多债券和工程,国际市场的资金经理在电脑前面看着财务报表,听着哪一家房地产公司破产,他们在市场上就做空,有好多十几块钱的股票跌到一块多钱,现在说中国政府紧急的放款,在2008年底之前,各个地方政府为了化解危机,又让开发商借政府的土地出让金迟交,广东、北京都出台了文件,所以在政府和银行的帮助下,中国的房地产企业度过了2008年底这个生死劫,可是今天美国的危机还在一天天的恶化,我们看到危机的根本原因是美国的商业银行不放贷款出去,因为他们的商业银行认为市场上有风险,而中国政府认为这次危机的影响是很大的,大量的放贷款,放出去贷款的数字是天文数字,2009年1月份,中国政府放出去的贷款是1.62万亿,二月份是1万亿,三月份是1.8万亿,加在一起是4.58万亿,好多银行前三个月的放款,把去年全年的放款都放了出去,在这个大量资金的支持下,房地产市场、股票市场开始回暖。可是未来中国房地产的发展,还是取决于全球的金融危机,因为中国是世界的一部分,这次危机什么时候才能够复苏,只有从旧的模式、旧的经济结构中,脱胎出来,达到真正的业态,修整我们过去所犯的错误和制造的泡沫,这个危机才能够出来,实际上金融危机就是提醒我们,我们到底犯没犯错误,金融危机给我们的启示,就是衡量我们犯错误的严重性,全球的金融危机,一定会对中国的危机造成冲击,这一点万万不可过分乐观,如果我们未来中国,中国的房地产要犯错误的话,一定是我们太自信了、太乐观了。在2009年一季度比较好的数据面前,过大的夸大了自己的力量,而失去了对市场全面理性的判断。

  我们看到中国的房地产过剩仍然是主流,最严重的过剩是两段,第一段是为国际资本服务的、为世界五百强服务的,这些房地产面临着很大的过剩。例如北京、上海的五星级饭店,现在入住率没有一家超过30%,几年前我们在所有的论坛、会议上反复强调,要与国际接轨。与国际接轨,接轨变成了见鬼,其次就是低档次的,与政府保障性住宅,同地段、同类型的房地产出现了过剩。我们也看到去年最后两个月和今年的一季度,政府放了好多的钱出来,可是银行放的这些钱对房地产企业来说是救急不救穷,房地产企业要改变现状,真正的复苏是取决于市场,取决于销售,只有贷款能够缓解房地产企业资金链条,但从根本上是无法改变的。

  最后,陈淮主任讲了一段话,我觉得很受启发,我在这儿重复一下。第一,金融危机是货币出了问题,同时发了大量的货币,我想货币会贬值的,现在最靠不住的是钱。过去的一年时间,我们以北京的房价为例,要以货币来衡量的话没有变化,涨跌都不多,可是货币出了问题,钱出了问题,我们又要以一个实物来衡量,以石油来衡量的话,北京一年前的房价一平方米相当于8桶石油,而今天一平方米房子相当于22桶石油,如果这样来算,北京的房价涨了2.75倍,这个趋势还会继续,变化的趋势就是让我们的财富回复到本质,去刚性化、去泡沫化,谢谢。

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