地产G30
观点一周评述:回了暖的深圳

  书一旦读痴之后会有一些固执,比如说会认为万事之后皆有道,会认为但凡事物的发展后边总是有自己的规律。

  也许我们看待中国房地产也是一样,总是认为后边会有规律。但很显然认为中国房地产有规律可循的中国人在面对年后的楼市的时候会跌破眼镜。在宏观经济不景气及2008年房地产成交量走势图的判断上,年后多个城市的楼市复苏显然是不可思议的。

深圳

  上周,与深圳开发商交流,有开发商对年后的深圳楼市用“疯狂”一词来形容。深圳开发商自己都弄不清楚哪里来的这么好的市场。

  表象是大多数楼盘一经推出便被抢完,部分楼盘甚至还未开盘就已经内部认购完毕。新开楼盘预备的车位不够,前来看楼的私家车挤爆了售楼现场。

  深圳开发商突然间发现自己以周来计算销售期是保守的,大部分楼盘是1-2天内将推货消化完毕。开发商自己认为年后深圳的销售量已经达到了2007年3-4月间的销售量。

  开发商甚至不担心目前销售状况的可持续性,4月1日,广东省救市15条当中的允许港澳台居民与内地居民享受同等购房待遇正式实施。深圳开发商们发现近两周到深圳看盘的香港人明显增多,4月1号之后,香港人进入市场,新一轮的销售高峰可期。

  投资客开始进入市场,世联地产提供给开发商的数据是目前进入深圳市场的投资客超过了10%,这被深圳开发商认为是下一轮定价的有利信息。尽管年后市场成交量火爆,但在大部分开发商推去年存货的时期,大多数开发商不敢擅自提价。

  部分开发商开始将一些曾被深圳开发商认为是“伪豪宅”的中大户型推入市场,大部分是120-200平米之间洋房,单价和总价都相对较高,以试探市场对总价相对较高的产品的接受能力。

  开发商自己的表述是,资金问题基本解决,市场成交回暖之后,项目之间的资金滚动的正面效应开始显现出来。一些新的项目的动工计划被提前,2008年没有开工的楼盘开始动工。

  但在价格上开发商依然是小心翼翼,在收回起初的优惠计划之后,开发商尚不敢擅自提价。开发商给出的理由是,第一:目前市场尚在消化存货阶段,新盘提价后成交量萎缩,反而影响了当前存货的销售。新开楼盘则在市场压力面前不敢擅自提价。

  第二:中小户型依然是当前市场的主力需求,甚至投资客投资的方向也是中小户型。市场对总价偏低的产品更为接受。

  聊完之后,开发商哈哈一笑,说经济学家的话不可信。广东省的宏观经济并不好,1-2月政府公布的数据是外贸处后萎缩20%,受金融危机影响,国家信心并未恢复,在这样的宏观经济背景之下,大多数经济学家不相信房地产市场会回暖。

  其实就在深圳开发商开始享受美好时光的时候,重庆、天津、上海先后进入销售高峰期。

  开发商是现实的,他们想知道规律,但更多的时候相信市场,那么中国房地产市场还有规律可循吗?

  规律是对现象的概括与归纳,中国房地产市场化才经历十年,广深不过是二十年的时间,有几个人能看透中国房地产市场的规律吗?

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