地产G30
观点一周评述:较劲的小阳春

  一个有趣的观点的是,如果人们的选择都是理性的话,那么选择的结果是最容易预测的,市场同样如此,一个理性的市场显然是容易判断其市场走向的。

  但今天的房地产市场显然是非理性的,因为市场的表现明显与大多数人的预料不同。

  开春之后各大房地产公司在各区域市场得到的消息是春节后的成交量良好,而此前各大房地产公司对市场的预测是年后到五月可能是市场最暗淡的时光。

  其实不奇怪,中国的房地产市场从未理性过。

  无论市场是否理性,各大房地产公司根据市场的定价调整却已然展开。据我们所了解到的情况是万科、金地等公司在各区域的优惠促销方案被暂停,取而代之的是部分项目的优惠被取消。而据了解保利在广州环市东的“保利中环广场”项目的二期定价甚至较一期有近50%的价格调整,二期定价较一期定价高出6000元-7000元。甚至有部分开发商将原本的全国性促销的价格在最初定价的基础上上调了1000元。

  与此同时,各大房地产开发商推出一些总价相对较高,质量具有竞争力的产品。此类产品多半是在去年10月之后开发商惜售的存货,而此批产品的单位定价也相对较高。

  目前尚未有开发商新一轮定价后的销售数据统计,但显然开发商开始在尝试当前市场的接受能力。这一轮市场对价格的接受能力的测试极有可能决定今年市场的走势。可以预见的是,如果房地产被纳入产业振兴计划的话,那么市场信心可能得到扭转。

  与此同时,股票市场开始对房地产企业认知进行调整,年后无论是香港房地产市场的内房股还是A股市场上的房地产股均有一定幅度的上涨。同时类似于上海迪斯尼、北京环球影城和粤港澳大桥等一系列概念被用来炒作。

  于是站在今天的角度而言,我们却难理解中国房地产市场在2009年会出现怎样的局面。从某种程度上来说,我们一致的判断是中国房地产市场并非缺乏需求,同时并非缺乏能够进入市场的资金,关键是资金和需求对当前的市场走势的态度如何?

  此前,房地产业内一直在强调中国房地产市场最为核心的因素并非缺乏市场需求,而是市场信心。就此而言,2009年开春的市场信心似乎有扭转的现象。一方面国家的振兴产业计划出台,汽车等行业的市场火爆,市场可能对2009年宏观经济的走势的判断开始改变。其次是投资对房地产拉动的潜在效应开始显现,例如说各类概念的兴起。

  但无论如何,走到今天,中国房地产市场进入最为复杂的博弈状态。

  首先是中央政府的态度,对于房地产是否纳入房地产振兴产业计划迄今中央政府没有明确定论。潘石屹说过去开发商怕政策,但现在是盼政策。其实政策对市场的实际效应未必那么直接,真实的效应可能在于市场信心。

  其次是市场需求对房地产价格接受的程度到底几何?当前市场上到底有多少游资在等待进入房地产市场?

  出于对二月份中国A股市场与房地产市场的考察而言,中国当前似乎并非缺乏资金,但资金来自哪里却很难判断,因而就此而言,即便是投资性需求的推动作用,中国房地产市场似乎依然有大幅上涨的可能性。

  第三是地方政府如何把握2009年的土地市场?目前地方政府似有放弃去年死守土地价格的做法,有迹象显示部分地方土地价格开始松动。土地价格松动对于房地产市场而言最直接影响就是带动房价下跌。但目前来看却未必,因为一旦土地价格松动可能为开发商提供廉价土地储备的可能性,开发商大量的购入土地可能造成相反的市场认知——开发商的资金并非预料的那样差,他们还有钱买地。一旦市场上形成这样的认知反而可能推动住房价格回升。

  最后当然是市场的供应量,从目前而言开发商进入市场的主要还是2008年的存货,但此批存货量到底有多少目前市场尚不知晓。此外,不排除在当前的市场环境当中部分资金紧缺的开发商以更低的价格抢占市场的可能性。

  各个博弈方的较劲可能从一个细微之处的改变就能影响到市场的走势。当然,这只是我们的想法,但核心是,如果中央政府真的给了市场足够的信心,2009年是大转折吗?

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