戴德梁行谈救市之三:宏观经济加强投资者观望情绪

  2008年我们面临一个异常复杂的经济形势,更多悲观的预测认为,2009年中国可能陷入更为严重的经济衰退。房地产市场与宏观经济休戚相关,在宏观经济可能出现下滑的情形之下,地方政府先后开始出台相关政策救市,同时,中央政府稳定发展房地产行业的相关政策亦在制定当中。

  从降息到减税,再到房贷政策的松动,中央政府不再抑制房地产行业的信号十分明显。事实上,更多的人认为,这些政策的出台,心理上的作用更甚于实质意义。或许,对于已经压抑了一年的房地产行业来说,回暖会更加谨慎。

  做为国际知名的房地产服务机构,戴德梁行对全国的救市政策和各地方政府的救市政府都有着最为直接的感受。因此,在"救市"专题中,观点地产网也请戴德梁行就全国及各地的救市政策发表了各自的看法。戴德梁行综合住宅服务华南区董事陈振辉回答了关于成都政府救市的看法。

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  观点地产网:您是如何理解当前的市场转向的,市场需求受到抑制是否由年初的政策因素转向了宏观经济因素?

  陈振辉:目前市场转向的确已经不仅仅是政策因素影响的结果,宏观经济因素逐渐占据了主导地位,包括席卷全球的国际金融危机和已经放慢增长的国内GDP。这些宏观经济因素一方面导致市场购买力减弱,一方面导致投资者观望情绪更加浓郁。

  观点地产网:成都政府相应出台的部分房地产政策调整,您认为其中的那些措施对刺激日后的房地产市场有利?

  陈振辉:成都市将根据国家的政策出台相应的房地产扶持政策。其中放宽房贷条件对刺激日后的房地产市场比较有力。比较重要的就是第二次购房的房贷利率和贷款比例,只要能做到八成按揭,六个点以内的贷款利率,我们相信成都房地产市场一定能复苏。另外,降低转让房产的营业税也可以有效地增进房地产投资市场的发展。

  观点地产网:2009年,面临可能的更为复杂的市场局面,你认为开发商是否需要在发展策略和战略上进行调整?应该着重于那些方面的调整?

  陈振辉:开发商必须要注意控制成本,尤其是土地购入成本。资金不足的发展商应考虑引入其它投资机构联合开发以分摊风险。在2009年,对于资金不足的发展商而言,风险控制比追求利润更重要。

  另外,开发商所开发的产品亦主要面向购房使用者而非投资者,必须紧贴购房者的需求,可以说,谁的楼盘贴购房者的需求最近,谁就会成为最大的赢家。建议开发商更加全面和深入地解析市场,在这方面,与顾问机构深入合作对开发商是有益的,能够有效地起到防范风险的作用。

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