8月福房指数市场分析报告

  从市场行情来看,自去年11月楼市成交量下滑以来,福州房地产交易量一直难以抬头,持续的低迷成了短期内市场的主旋律,与此同时,楼市进入了一个全面的调整期。相信,经过调整后的福州房价会更趋于理性。

  福州大学房地产研究所

  王阿忠博士李绍志

  海峡都市报《房产专刊》编辑部

  指数增长

  市场量缩价涨

  【分析】

  8月商品住宅成交量仅为10.63万平方米,与7月相比成交量大幅萎缩4.61万平方米,占8月成交量的43.4%,与去年同期的35.84万平方米相比,更是不足原来的1/3。但从价格上看,8月的住宅均价为7747元/平方米,比7月7521元/平方米高出226元/平方米。其主要原因是五四北板块和市中心板块拉动了整体价格的上涨。

  7月的销售冠军泰禾·红峪,在8月继续一路高歌,成交套数高达102套,以8533万元的成交金额稳坐第一名的宝座。同属金山板块的中庚城,8月跃到第2位。8月,金山依旧是楼市最活跃的板块,销售排行榜中前十二名中就有五个楼盘来自金山,而且状元和榜眼也位列其中。从中长期来看,金山的潜力的确不容小觑。

  从市场行情来看,自去年11月楼市成交量下滑以来,福州房地产交易量一直难以抬头,持续的低迷成了短期内市场的主旋律,与此同时,楼市进入了一个全面的调整期。相信,经过调整后的福州房价会更趋于理性。

  【产品】

  中端房继续主打

  保障房成交量萎缩

  【分析】

  市中心依旧是均价排行榜的中坚力量,在仅有的十二席中,市中心占据了其中的八个名额。在8月,最值得关注的是金域榕郡一期,作为万科最高端住宅产品———“金域系”产品的代表,也作为万科在福州的第一次亮相,金域榕郡秉承万科的品质之路,一举拿下均价排行榜的首位。这也是以产品取胜的又一力作。

  8月,7000元/平方米以下的产品,成交量占总成交面积的60%,而成交金额仅占总成交金额的43%,这表明中低价房源依旧是消费的热点。7000元/平方米以上的产品交易套数较7月均有不同程度的减少。

  一些高端产品的推出,拉动了均价的上扬,以至于10000元/平方米以上的产品,在成交金额的占比上有所提升。

  别墅均价在5月份跌到一个波谷后直线回升,8月别墅成交均价高达16104元/平方米,比7月的9679元/平方米高出6425元/平方米,幅度高达66.38%,这也是2006年以来的历史最高水平。虽然成交面积减少1311平方米,但成交金额却比7月增长48.4%。这与8月热卖的金域榕郡一期、翠湖山庄等高价楼盘有着密不可分的关系。

  7月的保障性住房已是严重缩水,但不曾想到8月更是一缩再缩。8月保障性住房的成交套数仅为121套,成交面积为11796平方米,成交均价为3751元/平方米。无论是成交套数,还是成交面积,同7月相比都有了一定程度的下滑,成交价格较7月上扬981元/平方米。出现这种现象的主要原因是“高价”楼盘省直湖前小区广夏三期成交量大幅上升,而“低价”楼盘汇创名居二期交易量大幅减少。

  【板块】

  市中心、东区下跌西区位居榜首

  【分析】

  【市中心板块】8月份市中心板块平均销售价格为8915元/平方米,高于7月的8105元/平方米,主要原因是,8月均价超过万元的楼盘成交总量占到板块总交易量的46%,抬高了整个板块的均价,如福晟钱隆首府等。

  【江滨板块】8月江滨板块成交均价为8038元/平方米,低于7月北江滨板块的9022元/平方米。主要是因为7月热卖的江南水都八期,8月成交量、价都有所下降,而江南水都七期交易均价与7月相比也下降为10607元/平方米,共同压低了板块的均价。

  【五四北板块】8月五四北板块成交均价为9283元/平方米,高于7月的8496元/平方米。主要是因为占本板块交易量16%的万科金域榕郡均价为24621元/平方米,占本板块交易量10%的家天下地块均价为12686元/平方米,很大程度地抬高了均价。

  【西区板块】8月西区板块成交均价为9444元/平方米,略低于7月的9633元/平方米。板块均价高达9000元/平方米以上,主要是因为占本板块交易总量39%的热销楼盘运盛·美之国均价为13305元/平方米,大大抬高了均价,但与7月相比,交易均价有所下降,导致整个板块均价也略有下降。

  【置业】

  主打住宅物业商业店面回暖

  【分析】

  从图1、2各物业类型交易量、交易金额饼状图中,我们可以清晰地看到,住宅物业作为主导交易的基本点依旧没有改变,住宅交易面积118059平方米(包括保障性行住房),占全市交易量的78%,交易金额也占到全市的65%。但8月最大的亮点是商业店面,成交面积22850平方米,占到全市交易量的15%,比7月高出9个百分点,交易金额在占比中也达到32%,较7月高出18个百分点。8月车位成交10763平方米,在交易面积、交易金额上分别占比7%、3%。写字楼与7月一样,成交量不大,仅68平方米。

  【焦点分析】

  土地市场个性与共性的结合

  时来运转,土地市场去年“地王”频出的现象已经销声匿迹,伴随而来的是从硝烟弥漫到偃旗息鼓的平静过渡。如果说退地是今年土地市场的个性化行为,那么流拍则是市场冷暖变化的共性行为。

  2008年8月17日,土地宏观调控课题组撰写的《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》(下称报告)新鲜出炉。该报告指出,今年上半年全国土地供应总量同比减少25.27%。建设用地供应量受多种因素的影响,小幅波动是不可避免的,但20%以上的大起大落是不正常的,对固定资产的投入,GDP的产出和资本的运行都会带来不利的影响。但报告同时指出,今年全国土地供应波动起伏,即供应量大降,却有利于两年后房地产市场的健康发展。由于国际国内市场形势的变化,加之土地调控政策的作用,笔者认为土地供应量的减少并不是什么不良的现象,其有利于土地利用结构和开发节奏的合理化。就拿退地来说,它避免了开发企业对并不具备投资价值的土地追加更多的投资,避免了发生更大的浪费,是对过去错误的修正。虽然,当前的土地市场进入了有价无市的困境,但我们依旧对土地市场寄予厚望,希望其能够在不远的将来和楼市一起迈上更加成熟的台阶。

  【一家之见】

  做好产品是根本出路

  作为国民经济的先导产业,房地产的发展与民生息息相关,面对当前楼市成交量的低迷,地产商出路何在,值得关注。

  从总体上来看,楼市宏观调控的政策依旧未有松动的迹象。2008年8月27日,央行、银监会联合下发了金融促进节约集约用地的通知,要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理,优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。此通知的发布显现了央行执行国家宏观趋紧政策的决心和力度,是银行监管机构防范房地产行业可能出现的金融风险而未雨绸缪的举措,同时也预示了未来一段时间内房地产融资难度的增加。

  但近期福州政府已出台了一揽子政策,从土地到交易环节等,都略有“松绑”。虽然,这些政策未能彻底改变楼市目前的现状,但表明了政府对楼市的关心。加之,开发商亦开始积极行动展开“自救”,以期度过“严冬”。对于楼市的前景,大多数人仍旧看好。

  笔者认为,无论是在调整期,还是在调整过后的规范期,房地产企业都应该着力提高自身的专业化程度,努力打造性价比更高的优秀产品以满足市场需求。当一个市场走向成熟,也就意味着买卖双方更加理性,因此房地产市场的聚焦点将不再是概念化的炒作,而是产品质量、开发商品牌、项目区位、后期物业服务等。因此,在不断地洗牌过程中,只有那些立足产品的优秀企业才可以长久生存。

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