主题讨论会：资本春风 | 观点租赁圆桌

主持嘉宾：

德邦证券首席分析师 金文曦

讨论嘉宾：

朗诗寓总经理 章林

方隅控股CEO 陈坚

金地商置财务管理中心总经理、金地草莓社区总经理 霍炳辉

绿地金创集团首席战略官 李想

黑石龙地长租公寓事业部执行董事 麦伟基

base佰舍首席运营官 陆志刚

金文曦：感谢主持人，也非常感谢观点的邀请，今天非常荣幸跟大家一起讨论租赁这个领域，可以说从十三五开始租赁应该说是快速成长的赛道，当然到十三五末期也遇到不少整顿的问题。

在“十四五”开始，政策性的租赁住房也开始入市，整体到现在是政策性跟市场化两端正在并轨推进的过程当中，作为广大的新市民，我也是其中新市民之一，也是非常看重无论是运营商还是资方，对这个赛道有什么样的投资和判断，先请各位领导简单结合一下自己的业务谈谈大家对于目前市场的观点和判断。谢谢！

章林：大家好，我在这个行业里感慨也很深，其实算了一下从集团做这个筹备组开始做组长，一直到现在七年不到的时间，经历了这个行业起起伏伏，我们经营的策略也相应的做了一些调整。

我觉得让我们从业人觉得欣慰的是，在现在情况之下，虽然说前面有分享嘉宾提到了他的困难，我们也看到了在困难之下大家都有自己的思考和自己的应对之策，也能找到自己的发展方向。

从朗诗寓自己来说，自己琢磨下来觉得每个企业有自己的兼容禀赋，我们更多的还是聚焦在自己能够做好的这些方面，我们应该是在建或者改，对于新建的地块，还有爱华总他们尝试比较多，但是更多我们的案例都是在存量的城市更新。

存量改造这块，我们希望把大量的低效资产，原来非居住类的，包括原来是居住的，大量的老旧宿舍、园区进行一些为新市民，新青年提供一个宜居好的环境，这个是我们重点要做的事情。

第二个事情是在运营，之前讲了市场在运营方面我们的差异化，整个行业的差异化特色还并没有形成，在这块上作为像朗诗寓这样的企业有很大的空间，我们希望在这块上和同行一起努力。

朗诗寓一起创立的时候有一个口号，就是让室友有好时光。我们希望在产品运营方面聚焦、努力能够服务更多的新青年。同时也希望在产业链的其他的环节，是和我们的合作伙伴一起去共同成长。

陈坚：大家好，我是陈坚，我们一直是专注于重资产的投资，现在管的资产规模就等于所有被动投资人他们持有的那些资产加起来应该超过180亿。

我们从2017年开始看到，因为长租公寓这个赛道前景肯定是很好的，但是因为这个赛道或者是这个行业没有太多资产，所以我们从2017年开始就非常专注于去创造资产。

创造资产的意思是存量很多，可以改造，但是改的机会通常都不是那么多。我们很多时候都是专注于去购地，去建新的长租公寓的资产。

反正我们的概念就很简单，我们觉得整个行业不能只是一个人成功，也不能两个人成功，肯定需要多一些人一起参与，一起成功，才能行。

现在看起来慢慢慢慢也走进一个比较好的道路了，也希望往前走更好，谢谢！

霍炳辉：大家好，很荣幸有这个机会跟大家分享一下金地草莓在长租公寓的感想。金地草莓在做这个长租公寓的行业是很早的，2015年底开始，算下来时间还是比较长的，我们也经历过突飞猛进的时候。

但是过了这个高峰期之后，我们也是很静下心来想这个事情，从18年、19年定下来轻重并举的战略，包租公寓跟现在经济发展是不太匹配的，我们现在也是很坚持我们的轻重并举。

我们在18年就在上海拿了一块比较大的地，这个地也是促成了金地的一个全面战略合作，这个里面也是为我们后续这个片区打下了非常好的基础。

回到持有住宅这个业务，我们一直就觉得这个业务作为老牌的地产商是肯定不能忽视的。大家也看到了销售额从最高峰18万亿的顶峰，现在几乎是腰斩，我觉得是8到10万亿的水平，这么大的一个资产去化，这么一个资产腾挪的趋势，作为地产商肯定还是有重新配置资产的需求。

毫无疑问，国家大政方针也是对重资产持续发力的论据，这是重资产方面的考量。在轻的方面，轻重并举，轻的方面我们更多是开放的心态，因为重资产是在短时间内很难去量，因为毕竟是一个长期资产，短时期加杠杆很容易跟经济周期脱节，这就会出现非常大的风险。

所以在轻资产也会锻炼好我们自己的经营能力、系统和品牌，因为这个是我们到最后作为一个持有住宅的运营商安身立命之本。

最后，这个行业里面肯定会跑出几个头部的企业，这几个企业肯定就是经营的体系跟能力都是顶尖的。

李想：大家好，我是来自绿地金创的首席战略官李想，今天很高兴跟咱们住房租赁头部的企业一起来参加此次分享。

实际上目前在房地产新的形势下，我们说住房租赁行业或者说长租公寓这个行业，这个产业链实际上还是发生了一定的分化。因为在过往的情况下可能更多的企业愿意投融建管退通吃，在新的背景下，我们知道可能融资不是一件很容易的事情，所以就面临两个问题，我们这些企业要思考了。

一个是继续做投融建管退通吃，全产业链的玩家，还是说整合自己的资源禀赋去跟合作者合作，抓住其中某一个或者某几个环节，做产业链最重要的提供者，这个是这个企业的定位要思考的。

第二这个定位思考清楚了，你实际上就第二个问题也就清楚了，你到底做重资产，还是做轻资产，所以沿着这个思路，其实我们绿地金创本身是没有住房租赁或者说长租公寓业务的，我们是做什么事情呢？绿地金创旗下是搭建了ABC三个数字化的平台，是整个绿地集团数字化转型的核心主体，其中这个A平台是资产，我们做的是不动产资产它的使用权的扭转平台。

因为大家都知道市面上有两种物业是没法通过产权的交易来变现的，一种是需要长期自持的物业，第二类物业就是你没法进行分割的物业，但是这两类物业它的使用权又是有价值的，尤其在我们现在鼓励你房住不炒，鼓励你租售并举的情况下，使用率是有价值的，但是这个使用权怎么变现。

我们搭这个数字平台权易宝，就是以区块链技术为核心，通过线下的勘探+数字科技+法律框架来对这两类物业的使用权进行一个确权，进行一个扭转。所以从19年发展到现在的权易宝平台目前在平台上已经上线了上百亿规模的资产，其中有很多是适合于做长租公寓，或者说适合于做租赁住宅的资产的。

所以从这个角度上来说，今天我的角色跟咱们其他的企业家朋友不同，可能更多的是合作者的关系，是产业链上的互补关系，而不存在着同业竞争的关系，所以我也很愿意大家利用权易宝的平台，来做轻重资产并举的事情，把这个产业链的事情做好。谢谢！

麦伟基：“感谢观点举办此次论坛，我也很荣幸能有机会与大家交流。龙地是黑石旗下的资管平台，成立于2018年，负责管理黑石在中国大陆的500多万平方米的物流资产。从2021年开始，龙地平台还相继管理长租公寓和商业办公等资产。在长租公寓领域，我们从2020年开始第一个试点项目，即从融创手中收购的资产，陈坚总领导的方隅团队正在帮助我们管理。 

截至2021年，我们一直关注长租公寓这个领域。大家应该有关注黑石基金已募集了300亿美元资金。在美国，黑石是最大的业主之一，目前共拥有40多万套公寓，涉及保障房、青年公寓和学生公寓等不同类型。我们也注意到近两年国内保障房和整个租赁住房行业的规范化仍然存在很大的改善空间。因此，我们认为这是继续深入挖掘市场的好时机。” 

陆志刚：大家好，我先向大家介绍一下我们Base，它是锦和资管旗下的公寓运营品牌，从2008年开始就涉及中高端服务式公寓领域的改造。到现在为止在北京跟上海，我们深耕一直是做了将近20个改造的项目。

刚刚就像爱华总在聊，因为我们在做资产管理和长租公寓，一线城市存量房改造一直是我们关注的重点。再回过头来，因为在不同的场合，长租公寓这个领域，我们Base一直是做的产品定位是中高端的服务式公寓的项目，基本上我们的租金是6000到12000，最高端的是在2.5万左右，还有中端的Base也是我们流量最大的是1.5万左右的租金。跟我们目前在市场上聊的一些长租公寓的一些定位跟产品还是有些区别的。

这是我们目前来讲在做一些事，另外就是我们看重的资产就像我们说的目前为止我们管理着近300亿人民币的资产，主要来讲我们会以办公、商业，还有这些住的酒店等这些项目，我们会把他做一个收购或者改造，这个就是我们在这几年来做的一些公司的背景。

金文曦：感谢，刚刚也听了各位嘉宾的分享，有像李想总这样的是做轻资产赋能的，对于未来运营方赋能的，也有双方和运营商合作的。

关于今天比较重要的议题轻重资产相结合的思路，刚刚霍总也提到公司的战略，未来租赁的领域轻重结合，具体从业务端有什么各位运营下来的实践案例可以给大家分享。谢谢！

章林：轻重结合我们刚刚讲还是聚焦轻，因为我们在建或者改建跟运营方面和管理方面能够聚焦，跟我们的合作伙伴赋能，但是我理解这里面的轻重各有优势，没有哪一条路是唯一正确的选择。

从我们角度来说，是基于目前的资源禀赋，以及7年行业经验的积累，以及自己的案例，有时候你有案例，有足够的案例，实现了从0到1以后就可以做很多事情，我们希望在这块上能多做。

但是在重的方面，我们其实也有相关说不在是朗诗寓，我们集团有青年资本，这跟我们内外资合作，甚至在优质的项目上面，在一些长期性的重量级项目上也可以做一些跟投，包括做一些供应链融资，其实我们在这块上是有很多可以把轻和重做一个结合的方面，只是说相对而言更倾向于在轻。

我们希望和我们重的，可能是自己拿地，然后建房子，也可以是存量物业的业主，也可以是拥有了刚才李想总提到的，拥有了一些资产的使用权的合作方，可以进行各种灵活的合作。但是我们的本位是清楚的，还是希望通过能力给合作方去赋能。这个就是我们对于轻重的理解，这样可以做灵活的选择。

陈坚：我们从2017年开始都注重重资产的投资，很多是我们协助他们做投入，协助他们做管。

这也是做好投融管退所有的功能，但是在整个过程当中，虽然好像听起来这个平台相对是很轻了，因为纯粹是管，但也不是，因为我们在这个工程当中，很多时候也需要重资产的投资人，最终投资人达成同一条船的一个状态，就等于我们也需要做一些跟投，所以我们也不是那么轻。

其实投资这个事情，我觉得长租公寓有非常高投资属性的，刚才每个人都这样说，投错了就全错，投资就是百分之七八十，如果这个错了，以后希望用运营来补是很难的。

虽然这样说，其实在整个全世界还是有很多很多资本是愿意做一些比较被动的资本，就是他们愿意做投资。我们找到有保险公司、政府基金、退休资金，他们所有的资产当中在全世界的一个标准来说，可以用到差不多20%的这些资产投在另类资产。

这个另类资产就包括要不然是房地产，要不然是基建。但是你要用到这些人的钱肯定是最好，为什么呢？通常这些人保险公司，政府基金，退休基金，因为他们这些正常投资年限，或者风险承受的能力，第一投资年限可以比较长一点，第二就是他相对来说是可以有承受到整个，一个资产通常都会经过不同的循环，他也是有这个能力，有这个资本可以承受得到，有不同的因为有这些循环导致到的一些风险。

所以拿到这些资本肯定是好处，但是你拿到这些资本需要具备的就是有三个情况：第一就是刚才说你真正有一个能证明给他们看到的一个投融管退的能力，不仅仅是做完投资就可以建好，管好，管好以后退出好，实现一个比较好的回报。

第二就是为什么相信你呢？这个为什么相信也是讲到所谓的要让我他相信你，这个有可能也是长期就看你自己以前做到有很多的业绩，怎么能够有一个好的管理团队，人家相信。

最后一个点就是自己也说过，如果你是管理人，你自己也需要做一些跟投，跟投往往是同一条船的，他也是比较放心。如果是做到所谓的又是一个运营商，又是一个资产管理人的这种商业模型，我觉得其实这个就是在其他国家，无论是美国也好，澳大利亚也好，欧洲也好，非常常见的。

只不过我们在中国有可能还是在比较初期的一个阶段，我们希望把这套也带到国内来也做的好。

霍炳辉：金地投重资产这个事情，我们肯定还是会持续做的，因为最简单例子，去年下半年房地产行业资金这么紧张的时候，我们还是很坚定的获取了保租房的用地，也说明了公司在这块航道里的决心。

正常来说，如果资金非常紧的时候，肯定是投短平快，这个也凸显了金地关于这方面的一些考量，当然刚才陈坚总也提到，投重持有型的物业一定不会多，投几个就吃不消了。

金地也跟外资资金陆续协商，可能共同搭一个平台去投，投这一点是金地比较有优势的，就是有多种非住宅业态的混合，我们内部称之为多元业态共振这么一个优势。

因为对于政府来说，现在土地供应里都有一个隐藏需求，就是需要实现职住平衡，不希望推出来几百万方是一个睡城，也不希望人商业办公一下班人去楼空，而是希望看到办公、商业还有产业的需求，还有居住业态的配置。

像金地公司还是比较稳健、比较平衡的，不会再某一个维度上做到极致然后忽视了，我们还是讲究各方面的平衡，避免出现一些意外。

所以我们投重资产方面也不会过度追求规模，但轻资产方面是更多开放的态度，因为这个是可以匹配市场上各种各样资产的形态，有些资产天然就不好转让，有些可能是业主主观意愿不想拿出来，但是确实希望有一个管理人打理。

我觉得这方面也是很好的去满足，我们可以建，我们可以管，我们也有品牌，包括跟资方的一些沟通和渠道是长期存在的。如果哪天他可以卖或者想卖这个也是很好的退出通道。所以这一点我们在轻重方面，其实没有必然的一个侧重哪条，如果有合适的机会就去做，两条腿是一个并行并进态度。

李想：对于这个问题，实际上在我们上午的所有环节里面我觉得每个嘉宾都对它有所回应，我记得在刚开始讲黑石的案例里面，其实最后复盘黑石的案例REITs为什么成功，就是很好的对应了丘吉尔曾经有一场名言，不要随意浪费每一场危机，我印象很深刻，第一个原因就是利用的危机去低成本获得了资产，大概是20左右，最后获利为什么这么大的一个重要原因，这是第一个我印象很深刻的。

第二个印象很深刻，就是刚才爱华总说的，成功的要诀是什么呢？实际上就是你在成本可控的前提下如何去高效的获取资产，所以说我觉得这两点，黑石的经验，还有一个爱华总的一句话，实际上这两句话结合起来就是我们怎么抉择轻资产还是重资产，放在目前的情况下。

两种各有优势，利用物业的使用权去进行改造，然后改造成公寓也好，改造成租赁住宅也好，进行运营，优势第一不需要建设的过程，项目可以快速落地；第二地段也好，物业类型也好，可选的余地大；第三个就是集中精力放在运营环节，这是轻资产的优势。

重资产也有优势，就是我可以对这个资产有更多的话语权，因为是我自己建的，自己设计的，第二个就是还有一个溢价部分就是资产本身溢价的这一块，第三个放在目前的政策背景下，你重资产更容易或者更可能做成REITs这个产品。

但是刚才爱华总也提醒大家了，不是说做成REITs就一定最后退出的收益率就最高，没有做REITs收益率也有高收益率的案例，所以轻资产和重资产，某种程度上你不要去太纠结，就是你要根据你企业的自身的资源禀赋，根据你每个案例来进行一个抉择。

麦伟基：我们投资方向比较简单，就是重资产，黑石一直专注于自己的强项。投融建管退是大家都想要全链条掌控的领域，但总有各自的强项和弱项，以普陀公寓项目为例，我们自己负责投融退，而建设和运营方面则交由方隅负责。在美国，我们已经与三四十个不同的运营项目方合作十多年甚至二十年，每个运营方大概管理六到七万套左右的房间，因此我们对自己的项目有着深入的了解。 

我们的强项在于寻找投资项目、融资和建立交易架构。对于建设和运营等方面，我们也清楚自己的局限性。例如在供应链方面，我们不可能比业内人拿到更便宜的价格，销售渠道也不如他们，像爱华总他们的平台以及其他公寓的系统也非常厉害，细分颗粒度沉淀用户数据。在人力资源等方面，我们也不能找到前线服务人才。因此，我们会重点关注自己擅长的领域，并与其他公司合作，一起协力打造完美的项目，这是我们的合作逻辑。

陆志刚：前面几位朋友们有聊很多了，我就简单聊聊自己的看法，只是一个思考。

从轻资产跟重资产的抉择来讲，这个要看大家平台后面的逻辑是什么？这个很重要，因为总有一款适合你，轻中有重，重中有轻的搭配，自己的比例是多少，大家自己的平台按照自己的需求去做，包括每个项目层面，我们自己的感觉是因为我们一直是在做存量资产的改造。

因在整个市场里面你把项目做好了，那自然会有资金会来找你。你有资金会来找你，你一定会往重的做。如果你同时把你的运营也做好了以后，说不定项目也找了。其实就是一个怎么样去平衡一个点，专注就是把自己的方面做好。

金文曦：感谢陆总，有一个问题也是我们自己在研究过程当中比较大的研究的热点，大家看到像代建这段时间已经陆陆续续接了很多保租房项目，从“十四五”以后，特别是今年应该来说两会以后对于保租房的力度又进一步加大。

对于这一类的住房和传统商业性住房来讲，我刚才听到霍总有重资产的合作案例，对于其他的有合作，或者有考虑合作，各位大佬怎么判断，对于未来像保租房大量入市以后对于传统的租赁市场的影响。

章林：这块我理解还是一个趋势，是国家的一个国策，所以这个我们只能去拥抱，只能去适应。我理解几块，就是我自己经营需要倒逼我们在服务，在产品的存量项目只能做翻新了。

新开的项目刚才罗意总讲的要更好，因为市场化、市场化，更多的围绕客户，保租房更多还是政策性下面，可能是一声令下就推出来了，可能对于客户的很细节的研究，包括服务的需求的研究，可能这是我们的机会。

我们需要在这块做出差异化，这样的话我们市场化经营的部分寻找到生存之道，当然你在选址必须得考虑到旁边的两千间，三千间保租房项目的影响，相对而言可能在市中心，在主城区这块的竞争大家各取所需会更好一点，可能在一些外围的地铁导入的区域里面，在保租房供应的主占地方面要更加小心，不能投错了，不能把我们合作方投错了。

第二块希望在保租房的建设，现在保租房的实施主体里面有的是自己做，投融建管退，还有的是大量的城投公司，还是聚焦在他们的前端和后端，我们希望在中端上发挥我们的作用。

我们作为地产系出身的长租公寓企业，我们有自己的甲级设计院，我们有自己的非常20年积累的成品房室内装修的经验，包括一些绿色环保等等经验积累，我们有大型的社区，还有苏州的太湖科学城等等大项目的案例。

我们希望在设计、咨询、供应链、工程管理等这方面以各种形式，不管是成本包干制，还是管理制的形式我们在这方面做赋能。我们在运营管理上利用我们的过往的项目的经验，我们能够去跟他们提供输出运营的服务，我理解在这块上是有机会。前者是危中有机，我们需要把握好风险，我们找到我们的机遇，后者我理解对我们就是一个新的蓝海。

金文曦：谢谢章总，听起来是机遇和挑战并存。

陈坚：我的意见就是肯定是百花齐放，举个例子，整个上海2600万人口，有可能是大概40%都是租赁人口，有可能我们在讲的就有可能是一千万的人口，一千万人口当中有可能超过一半70%到80%，其他都是相对低收入的人群，这些人真正最需要一些保障性用房了。这个需求是很大，所以也是这个原因，大力推广保租房是对的。

但是说完这个，等于其他的30%就不需要照顾吗？因为如果是30%，一千万人口也有两三百万人口，那这些人有可能他们是追求品质，是在整个社会当中希望往上爬的，工资有可能是比较高的，有可能付得起租金。

比如我们现在专注在上海的产品的租金平均从5000到10000出头都有，这种人如果没有一些市场化的好的公寓的产品给他，唯一的出路就是去一些小区，就是找一个小区房。

小区房肯定就有质量的好或者是不好，有一些好有可能是非常好，但是要有一个情况，就是大部分的小区都是大户型，你如果是真正他希望找到有一些是，有可能是一居室的，或者是小的公寓，这些适合他的也不一定有。那为什么这种人就不需要照顾，这种人也是帮助我们产业升级，还有就是产业完成化，整个上海做出很多贡献。

所以其实在这块也是有他的需求，如果是这样的话就让市场化的一些租赁的公寓也可以让他们来满足他们的需求。

所以我觉得最后就从投资的角度，当然我们选定不同在哪里投资，选好定位，哪里的项目定位好，合适不同的人群可以做什么样的产品，这个是最重要的。千万不要找错位置，推错产品。

金文曦：谢谢陈总。

霍炳辉：这个问题我觉得展开说一下，所谓的保障性租赁住房也不是很狭义的便宜的房子，一般就是八九折，如果在一个核心区的地方打九折租金从绝对数来讲就不见得低。

关于这个问题，我们其实也跟政府住建部门做了沟通和研讨，我觉得还是挺清楚的，社会上的需求一定是多元化需求，租赁需求一定是五花八门的，要实现多渠道供应，其中一个渠道是政府去给大家做保障性租赁住房，但是他们也都提出来了，不是政府提供的所有产品能够满足多元化的需求的。

可能有百分之三三十的人就是价格的原因或者低端的原因就是不喜欢保障性的，这种就需要市场化的主体去给他保障，其实也是另外一个方式，给予他保障。

所以我是觉得只要是一个城市能级相对比较高的，租赁需求还是比较旺盛的这么一个城市，这两方面的需求，我觉得还是会比较充分的。还是养活这个市场还是没有太大问题，不会出现一边倒的这种情况，其实对一个成熟政府来说，他也不希望一个地方的供应就只有一条腿，市场化是鼓励大家百花齐放的。

只有一条腿事业做久了之后会容易跑偏，所以我不太担心这方面会出现市场挤占的情形。

李想：我觉得这个问题其实还是要从产业链上去分析，保租房也好，或者说长租公寓也好，实际上这个产业链还是投融建管退，就是你保租房它的投融建退可能对它来说都不构成竞争力的障碍。

真正构成竞争力的障碍，可能就是在管、运营这个环节，这个也恰恰是我们市场化的长租公寓企业它的优点。所以这个就是我们还是把自己应该做的事情，你把你的资源、精力集中在你擅长做的事情上面，把自己的核心禀赋发挥到最大。

另外我的感觉未来得机遇在于什么呢？它那个保租房运营到一定阶段，如果真的是管理能力或者运营能力达不到目标客户的需求，反过来可能会对我们这种市场化的长租公寓的运营商是一个机遇。政府可能会进行招标的形式来请市场化的运营商来管。所以归纳起来我觉得就是并肩锋芒，卓越收藏，练好内功。

麦伟基：目前我们公寓也在进行保障房程序，与其他基金的朋友交流时发现他们对保障房可能存在一些不理解。刚才霍总提到，其中可能存在的问题之一是对于优惠准入条件不太清晰，因此他们不看好。其实这是战略选择问题，需从不同角度看，比如从租客的视角来看，保障房的出现是好事，因为市场上出现了选择更多、价格更为适宜的租赁房源。在上海，从每月两千多元到两万多元，甚至更高的租金都有，品质都不错。保障房的出现对于几千万的租赁人口是非常好的事，有助于提升整体租赁市场的氛围和发展。 

当然，从市场运营的角度来看，还面临着机遇和挑战，例如保障房的数量将在未来几年大量增加，而市场上的机会与挑战也将变得更加明显。但整体而言，保障房政策的出台仍对整个市场发展有好处。 

对于保障房准入机制，保障房和市场化租赁房源都必须存在。如果你有稳定的工作和收入，或者你是公司法人有自己的业务，你可以住进保障房；但如果你有自己的房子，没有工作或者没有证明，就不能住进保障房，只能租市场化的租赁房源，所以两种房源必须同时存在。但如果将来保障房制度放宽，可以考虑将那些没有工作、父母有房子但仍有较好发展资源的人也纳入保障房的目标群体，这将有助于更好地满足住房需求，促进城市发展。 

陆志刚：这块我讲的直接一点，最近也是都有一些思考，我觉得未来几年保障性住房租赁市场，包括现在长租公寓的市场，至少在未来2年里面是乱战的情况，我讲乱战可能讲的比较血腥一点。因为产品已经大家能看得到都受到很同质化，受制大家背后的成本不同，最终对租金的要求算帐模式也不同了，这个导致在一定的阶段，一定的区域里面，大家的租金水平会有不同的挤压，这是大家一定会要去面对的。

因为讲到经营方面，对大家不管是开发商、运营商、基金的管理人，你营能力、产品定位能力是进一步一个挑战。就是你对这个市场深根吃透了多少，能够在这个中间找到一个战胜别人，或者说优于别人的一个优势在哪里，其实这是我们大家在接下来一步还要探讨跟讨论的事，不管是从你的运营成本也好，前期投入成本也好，改造的周期也好，这是大家要讨论的事。如果这个市场没有那么多量进来，我觉得一定有影响，包括你们在选项目的时候，金秋是比较外环或者是郊外环的话，今后就是一个价格战。这是我个人的判断或者是一个看法。

金文曦：好的，因为今天时间有限，最后请各位大佬展望一下对于“十四五”，因为“十四五”还有三年时间，我们看看两会之后也是中央对于特别是倪部长对于租赁市场也是有很大的期许，您对于“十四五”整体租赁市场新的变化，新的格局，还有未来公司新的征程是什么样的展望。

章林：主持人这个话题比较宏大，我们因为企业做经营的话更多的还是聚焦企业自身吧，因为大的赛道没问题，应该说更多的还是企业自己努力，基于自己的资源禀赋迅速的在刚才陆总讲的乱战，我们自己一个得活好，第二个给自己寻找到适合自己的细分的赛道。我觉得这块是比较重要的。

陈坚：我觉得到最后落实看整个长租公寓行业，如果真的成熟了，最主要就是看资产买卖的市场活跃度，活跃等于就是不同的资本都可以承受不同的风险，他可以做出相对应的投资。举个例子，以前我们看到很多其他的资产类别都是增值型的基金卖给另外一个增值型基金，不断的循环，但是慢慢慢慢我们也看到了有限制的参与，但是慢慢慢慢比以前也相对活跃了。现在在上海也希望就是因为现在有不同的资本，他们有不同的风险的一个接受度，他们也可以选择他自己要的不同类别的或者是不同程度的资产作为一个投资。希望现在工具慢慢增多了，不同渠道的投资人也慢慢多了，就希望期待这个买卖市场会活跃起来。

霍炳辉：这个“十四五”大的方针再加5年我觉得都不会变化，不可能指望年轻人会像下一代人一样，一到城市就买一套房，这个就是在大政方针下结合自己的资源禀赋选择好自己的一条路，就像我们作为开发商背景的，坚定投一些好的资产，找好你自己背后的资金方，包括再灵活性的匹配轻资产的思路。最后这个市场肯定就是稳定的多渠道供应这么一个状态，这是一个相对政府也是希望出现这么一个状态，能让在一个政策真的能达到住有所居，不一定要买房子，就是新的市民租住房子也能获得相对更好的居住体验，这个我想应该是大家都想看到的一个局面。

李想：简单点就是把握住咱们数字经济的机遇用数字科技来更多的赋能房地产行业，落实到今天咱们会议的主题就是利用好我们自己的权易宝的平台，跟各位多多的合作，轻重并举对我们住房租赁这个行业多多赋能。谢谢！

麦伟基：在我看来，“十四五”时期，不论是对于投资者、运营方还是个人，乃至整个金融行业来说，未来几年的大趋势不会改变，而是会越来越好。因此，大家应该紧紧抓住机会，积极进取，不要错失良机。练好“内功”以迎接未来新政策的到来。

陆志刚：我两句话，保持清醒的头脑，乐观继续前行。

金文曦：好，感谢陆总精辟的总结。也感谢各位投资人。