夏磊:三四线房地产市场怎么走?——开年看地产系列

观点网

2023-04-19 17:24

  • 目前三四线城市供地充足,后续大幅供地需保持谨慎,应将重点放在保交付、消化存量供给上。

    夏磊 2023年开年以来,热点三四线城市新房楼市回温明显。整体看,截至3月末,30大中城市中三线城市商品房成交面积同比上升53.3%,30大中城市三线城市商品房月度成交套数同比上升38.7%。剔除过节影响,从节后可比时间段看,节后一周,30大中城市中三线城市商品房成交面积迅速回正,达7.3%。节后50天,同比增幅明显,达35.4%。

    分类看,本轮回暖结构性分化明显。市场复苏较好的有三类城市,一是城市基本面有支撑的强产业三四线城市;二是毗邻中心城市的一二线卫星城;三是宜居、康养、旅游概念支撑的旅居型三四线城市。针对强产业三四线,主要得益于民营经济好、制造业多、购买力强,新房市场逐步偏向改善化。如东莞、中山、珠海等2023春节周同比涨幅均超过50%。针对卫星城,主要承接中心城市人口外溢,加之自身也有一定购买力。如,环京、环沪、环深圳的三四线城市,小阳春效应明显。针对旅居三四线,主要客户群体是,外来退休人口、高端度假人口。如三亚, 数据显示,2023年1月,三亚多楼盘单日销售过亿,新房成交1010套。如西双版纳, 2023年1月,新建商品住宅共成交20.87万平方米,同比上涨 27%,环比上涨 41.5%,1月成交规模创下近 13个月峰值。2023年3月,西双版纳新房均价7085元/平方米,近三个月房价环比上涨。市场复苏较差的是普通三四线地级市,以本地购买力为主,叠加小部分大城市返乡购买。多数市场仍旧无起色,呈现量价均低迷的走势。另据统计,钦州、江门、梧州、莆田等三四线城市2023春节周商品住宅成交面积同比跌幅仍超过50%。

    价格方面,止跌企稳。2023年2月,70个大中城市中三线城市新建商品住宅和二手住宅价格指数环比分别0.3%和0.0%,自2022年1月以来首次止跌。三线城市价格指数同比虽未回正,但较之前三个月月度同比跌幅明显收窄。

    从需求端看,疫情积压的需求得到释放,而返乡置业持续性差。通过调研了解,三四线市场主要有四类需求:

    第一类是本地居民住房需求。主要可细分为三种类型:一是住房消费品质升级。老房子的居住质量较差,置换需求长期存在,受疫情导致的长时间居家影响,将促使居民置换需求提前释放。二是住房消费面积升级。随生育政策放宽,三四线城市生育意愿更强,促使家庭人口规模增加,重新购置新房必要性提升。三是婚育购房需求。婚房置业是三四线城市本地购房需求的主要来源。

    第二类是外地务工人员置业需求。多是两种情况:一是婚嫁在本地,此类需求占比较低。二是长期在本地工作,选择在本地定居而购房,此类占比较高。

    第三类是返乡置业需求。一方面,今年疫情放开,地方政府集中出台鼓励返乡置业政策,过去几年积累的需求得以释放。另一方面,相对于一二线城市的高房价、高生活成本和较低的生活质量,对于部分年轻人来说,三四线城市生活工作体验更好,因此“归乡就业”群体逐渐增多,产生一部分新增住房需求。

    第四类是周边乡镇的购房需求。主要是资源改善,周边乡镇医疗、教育质量远不如地级市,会吸引周边居民从乡县进城安居置业。

    积压需求逐步得到释放,但未来一部分市场需求热度持续性不佳。第一,城镇化逐步趋缓,以城镇化为逻辑的“乡县进城买房”会放慢。截至2023年3月,根据24个有代表性的三四线城市数据,三四线城市的城镇化率为58.92%,过去3年的年均增速为1.92%,相较2012年-2019年的2.33%,增速显著放慢。第二,返乡置业、籍贯人口回流产生的需求,之所以集中释放,和前面几年疫情积压有关。未来随着疫后核心城市经济好转,人口会继续以“低能级-高能级”方向流动,所以这部分需求可持续性较差。第三,棚改货币化落幕后,三四线本地需求会以相对平稳的一种状态稳步释放,难以复制2014-2016年棚改催生的大量需求。

    供给端库存较大,需加快存量项目入市与去化。分能级比较,60个三四线城市样本数据显示商品房普通住宅去化周期为24个月,同比增加56%,位居各能级之首。从不同城市结构性表现来看,威海、惠州、烟台、珠海、日照的2月去化周期保持高位,均超过30个月。而菏泽、泉州、上饶、岳阳的2月去化周期均低于15个月,去化风险相对较低。从历史维度来看,当前三四线去化周期24个月,商品房普通住宅库存总量2.75亿平方米,均位居近三年月度数据的高位。总体而言,三四线城市去化脚步放缓,库存压力较大。

    三四线城市库存压力大,有以下两个主要原因:其一,前期房企过度扩张。2017年到2019年,三四线城市的用地面积增长幅度较大,用地面积环比均超过10%。外加疫情期间国民经济增速放缓和市场信心下降等多重因素,房企在流动性危机下“躺平”,购房者持观望态度,进而导致三四线城市库存负担加重;其二,城镇化放缓,去化速度难及上一轮周期。自2015年起,我国城镇人口比重增速逐渐放缓,2022年增速为0.8%,较2021年低0.5个百分点。由于三四线城市去库存主要依靠乡县居民,因此城镇化放缓会从需求端影响商品房成交量,进而使得三四线城市的库存压力增大。

    2021年至今,三四线城市成为楼市政策松绑的前沿阵地,从行政层面出台了包括放松限购、调整公积金政策,从金融方面降低首付比例和贷款利率,从税收层面发放购房契税补贴等政策。

    到了2023年,“因城施策”的利好政策工具箱已能出尽出,剩余还有政策空间的是支持发展保障性租赁住房,但难以复制已往的棚改催生的大量需求。地方政府直接回购或鼓励国有企业回购商品房。在市场承压的环境下,地方政府收购商品房首先能够实现快速去库存,减轻房企的资金周转压力;其次可以稳房价,帮助房企回笼资金,降低大幅度降价售房的压力。但拉动力度与以往棚改不具可比性。2014 年以来,棚改货币化撬动了三四线的房地产市场,并成为拉动全国销售增长的重要因素之一。棚改执行套数从2014年的470万套上升至2018年的626万套。但 2018 下半年取消货币化安置政策,大幅降低了三四线房地产市场的实际购买力和市场热度。2019年棚改仅执行316万套,同比下降 49.5%。2020年-2021年,棚改执行套数继续下降,分别为209和165万套。棚改已经阶段性完成了历史使命。

    目前三四线城市供地充足,后续大幅供地需保持谨慎,应将重点放在保交付、消化存量供给上。

    风险提示:

    1)房地产市场超预期下行风险。当前复苏持续性有待观察,可能是节后季节性复苏。

    2)对政策解读偏差。房地产周期不同,分线城市基本面差异,导致政策解读判断时存在局限性。

    3)调研样本有限,不足以反映市场主体。各城市分区域有分化现象,报告仅反映了可观测样本情况。

    4)疫情扰动。复苏判断基于当前疫情过峰,如果后续疫情反复,市场存在超预期下行风险。

    5)数据可得性局限。数据可得性受限,部分数据口径不是完全一致,斟酌比对使用。

    6)分析师调研偏差。分析师调研采用的方式方法具有局限性,调研结果与实际存在一定偏差。

    证券研究报告:《三四线房地产市场怎么走?——开年看地产系列》

    对外发布时间:2023年4月16日

    发布机构:国海证券股份有限公司

    本报告分析师:夏磊

    SAC编号:S0350521090004

    夏磊 国海证券首席经济学家 观点新媒体专栏作者

    撰文:夏磊    

    审校:劳蓉蓉



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    房地产

    楼市