冯毅成:楼市虚火中升温,趋势确立需待年中

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2023-02-26 22:47

  • 总体来说,楼市正处于一个缓慢回暖的过程。

    冯毅成 “武汉楼市春节以后到底是真火还是假火?行情是否可持续?趋势是否确立?”

    这是开发商、媒体、购房者与我近期交流最多的问题。我认为是虚火,虚弱的虚,不是虚假的虚。究竟是不是火热,预计要持续观察到今年五六月份之后才能下定论。

    一般来说,楼市的火热一定要在几个重要层面站得住脚,比如说资金面、价格、成交量、质量、赚钱效应等。但我们在这几个方面都还没有看到足以支撑楼市火热的理由。

    而今年6月份会迎来一些开发商的还债潮。由于前期市场的拐点突至,拐弯速度过快,流速陡降,所以不少开发企业资金至今仍然处于紧张的状态。楼市的困难没有发生深刻而彻底的改变,开发商仍然需要如履薄冰,切莫操之过急,不符实际地上调销售策略,以免错失市场良机。

    当前,购房者需要保持理性,切莫头脑发热,避免恐慌式入手,对于有真实自住需求的购房者而言,可以把握未来几个月的看房选房机会。

    总体而言这段时间是一个相对安全与优惠的窗口期,建议大家从自家需求出发,立足于居住品质,着眼未来十年生活算大账,弱化价格因素对买房决策的干扰。

    基本面五大判断

    按照资金面、成交量、价格、质量、赚钱效应五点,我逐一分析当前楼市的“虚火”。

    资金面

    一般来说,资金是市场火热的最直接因素之一。然而当前整个市场仍然处于“钱紧”状态。开发商不仅有阶段性的应付资金,甚至还有前期延迟支付的应付款项,而新的行情带来的销售回款也具有一定的周期性,因此从开发商周转来说,资金普遍偏紧。

    而对于买方而言,并没有因为今年是兔年而在短短一个月内陡增收入。如果说阶段性的收入增加,也就是过年前后的年终奖、前期放贷出去的钱均成为家庭回款。而在我看来,更多的购房资金是长期观望市场的意向购房者自有资金。

    银行方面只是下降利率,并没有大放水。当然,也有人质疑,今年2月20日,证监会发文《启动不动产私募投资基金试点,支持不动产市场平稳健康发展》,会不会成为楼市的加油站?

    我认为上述对私募基金进入不动产行业的“松绑”,更多是对特定对象产生作用,比如企业和特殊资产层面。此举旨在为楼市注入新的资金,对于整体发展而言是利好,但对于广大普通购房者而言,并不能产生直接的金融关系。

    如果非要说私募基金对楼市可能产生影响,我认为是信心传导层面会起到积极作用,但不宜夸大作用和过度解读。

    质量

    在三年疫情期间,全国楼市普遍承压,楼市的重要工作目标之一就是保交楼与活下去。当开发商在困难环境市场下被迫降价,随之降低成本后,大概率会降低产品品质,质量也大概率有减无增。

    当然,这里需要说明两个问题。

    第一是前文提到的降低品质与质量,不意味着单个楼盘一定会交付劣质产品,从整个行业来说,我们相信相关方面在提高监管标准,但降价带来的降低成本大概率会影响到最初的设计兑现。本文强调的“降低”是指品质与质量增减的方向性,并不是强调产品的合格性。

    第二是行业存在持续分化,原本资金雄厚、经营规范的企业,对于产品生产与交付质量的要求会普遍高于行业平均水平。所以,即使是在过去困难的三年里,依然有一些企业、一些楼盘从新房售价到交付质量依然抗跌,甚至向上突破和创新。

    我多次建议大家在预算允许的前提下,一定要尽量避免选择过分降价的楼盘,要立足于品质来买房。

    因此,本章节文字更加强调一个观点——市场在一个普降的阶段中,很难出现品质整体明显上升。

    价格

    最近是发生腰斩了吗?为何引起不少人涌入市场?最近武汉楼市价格总体有企稳趋势,春节以后,开发商的促销力度在减弱,不少楼盘在逐步收回折扣。因此,最近成交的客户并不是因为价格降低而买房,更多是在信心修复以及市场情绪带动之下加快了购房决策。

    赚钱效应

    无论是股市还是楼市,出现一轮牛市或者一个阶段的热潮,基本前提是行业出现明显的涨价趋势,或者说是赚钱效应。只有出现赚钱效应,才会吸引更多买家涌入。

    就当前成交统计来看,更多的买家属于在去年就有买房意愿,他们在持续观望中。而最近的市场升温,让这批观望者加快了决策,以免出现“买晚了就涨价”。

    成交量

    所以,目前支撑市场信心回暖的暂时是新房成交量数据,大量库存的二手房市场暂时没有明显升温。一些开发商和部分媒体会放大局部数据让市场信心倍增,比如说今年2月份的第一周或前两周成交量同比去年翻几倍。

    而事实上这样的统计是不够客观准确的。因此今年的春节假期是在1月下旬,而去年的春节假期是在2月的第一周。所以如果要对比,应当以同期数据对比,如下:

    2022年,正月初八上班后,一周内的商品住房网签量是1179套。

    2023年,正月初八上班后,一周内的商品住房网签量是1941套。

    今年比去年同期上涨64.6%。而这两年春节的基本面有很大的不同,面对上述这组上涨数据,我并不认为当前楼市非常火热。2022年春节前后,还存在疫情,正常的生活与工作都受到明显的阻碍。而今年过年之前,疫情基本被阶段性地扫除了。那么春节之后全民对恢复生产、恢复信心的预期是截然不同的。

    在一个相对较弱的楼市基础数据上,同比增长64.6%,我认为是非常正常合理的表现,并不足以给出楼市火热的结论。此前我文章和视频里就说过,预计今年上半年的成交增量主要受益于疫情的减少。

    “神盘”案例

    有人会拿最近市场上表现抢眼的XX国博城、XX大公馆、XX竞界来举例说明楼市火爆。

    而我认为,以上三个楼盘的热销具有明显的价格优势,具有极强的特殊性,而并不足以代表市场火热的普遍性。

    首先,来看位于汉阳四新板块的XX国博城,该项目并不是今年开春以后才火爆,而是自去年最后一个季度起就一直以价换量,以一个明显低于周边楼盘价格的售价吸引了市场成交人气。

    其次,是老光谷的XX大公馆,该盘最大的特殊性在于它拥有广泛的业主基础,以及跨周期开发积攒下来的较高人气。只要给出一个低于市场预期的成交价,成交量就会非常漂亮。

    最后,来看位于光谷中心城的XX竞界。该盘成交均价为2w出头,主力户型面积在100平米上下,也就是说总价在200w左右。单价、总价都明显低于市场平均水准,让刚需置业群体有机会进入光谷未来的中心轴上,以上操盘简直就是降维打击。

    综上,可以发现局部市场的火爆多半还是依赖于以价换量。我之前的文章和视频就说过,市场回暖的重要标志是两点——止跌、放量。只有当这两点同时满足时,楼市才会真正回暖。

    综合分析与未来建议

    从上述资金面、质量、价格、赚钱效应、成交量来看,没有一个维度强有力地支撑市场火热。而根据一些开发商近期做出的成交统计反馈,多半购房者是去年的存量客户,而不是近期市场下新增的购房需求。部分开发商给出的数据显示,成交客户最早到访楼盘时间可追溯到去年5月份。

    因此,可以判断,当前市场的行情是情绪行情,疫情的减少,为经济全面复苏创造了有利局面,继而带动了楼市循环,购房者由此加快恢复信心。

    准确说是:在没有出现赚钱效应的情况下,大家滋生了省钱心态(担心晚买而涨价),在羊群效应的带动之下,那些过去长期观望的意向购房者加快了买房的决策。

    总体来说,今年是国内经济在疫情之后全面复苏的一年,房地产业作为国民经济的重要支柱产业也会迎来复苏。我个人看好今年及未来几年的楼市总体走势,但政府、开发商、购房者、媒体等都仍然需要敬畏市场,保持谨慎乐观。

    对于当前的行情,我的建议是意向购房者切忌头脑发热,切莫冲动。

    最近,武汉正在筹备新一轮的房交会,旨在为广大购房者与开发商搭建规范健康的交易平台,相当于楼市的“双11”。购房者大概率也能够从中获得更有利的购房机会。购房者应当从家庭实际需求出发,坚定以真实自住需求为出发点看房与购房。

    经历周期变化以及三年疫情之后,楼市的基本面已经发生了诸多改变,在预测市场时切忌照搬照抄过去那一套思维,更不能“听风就是雨”。总体来说,楼市正处于一个缓慢回暖的过程,当前已经出现了相对安全可靠且实惠的购房机会,有真实自住需求的家庭应该谨慎把握。

    冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者

    撰文:冯毅成    

    审校:劳蓉蓉



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