胡鼎：AI与资管赋能下长租未来方向 | 观点租赁圆桌演讲

胡鼎（魔方生活服务集团首席战略官）：我们知道，现在ChatGPT来了，AI世界来了，如何在未来已来的情况下，能够更好地做好资管模式下的品牌赋能呢？

首先介绍一下，魔方生活服务集团已经覆盖了26个城市，为超过40万的年轻人来提供租赁服务，并且拥有了8万间房间，专注于白领公寓、企业公寓等等。

刚刚很多嘉宾都提到了资管模式下的投融建管退，我实际上是投跟融，更早是在麦肯锡担任过顾问，以及参与国私募基金的投资。来到长租公寓后发现，对于资管来说，能够把事情做好不亚于投跟退。

现在AI时代到来之后，如何利用？今天分享两个观点：第一，怎么用好这些未来技术？第二，在未来技术已来情况下，人类还能做什么？

首先，当时进入魔方的时候，很多运营经理、投资经理跟我说，影响一个长租公寓的价格有很多因素，跟地段、周围的商务环境、交通、办公有关；第二，长租公寓跟办公公寓是不一样的，每一个户型、朝向、年代都有关，同时还告诉我公寓跟住宅也不一样，住宅讲究的是一房一价，但是公寓还有时间属性，租一年、半年价格也应该不一样，因为这个时候市场的供需关系产生了区别。

既然有这么多不一样，看上去好像不是人做的事情，所以在魔方这三四年主要就是通过数字化来对定价策略进行一个数智化。

我们有一个灵眸算法，逻辑很简单，就是把所有数据投到宏观的模型中间，让AI帮我们跑，可以在一小时之内帮你做10万次计算，最后得到了现在的定价模型。

这个定价模型最后实现什么？其实对于我们的开发人员来说，只需要干一件事情，把上海、北京、广州、深圳等目前任何魔方能采集到数据输进去，立即可以告诉你，如果在这里开一家魔方公寓大概可以带来多少租金收入，顺便告诉你周围办公楼的环境、交通环境、竞争者环境以及民宅环境是如何的。

所以，在AI到来之后如何提升这个行业的运营效率？首先我想的就是把经验变成更稳固的算法，实现我们一直希望能够实现的精准定价，这就是魔方对于稳租金的一个AI上的创新。

第二，对于租赁，给客户提供更好的服务，最重要的还是能够更加安全，更重要的是让年轻人能够安心住在魔方里。

我本人也是住在我们自己魔方公寓里，体验了非常非常多科技带来的改变。以前出门带很多东西，现在只需要带一个手机，甚至连手机都不用带，因为门锁、门禁是可以通过物联直接实现。

实际上还能做更多的事情，像人脸识别、智能家居更多的是为更广阔的市场服务的，而不是专门为公寓服务，所以开发一套能够为公寓服务的系统对接市场，像海康威视这类的供应商，也是非常重要的。魔方智联目前已经达成了这样的平台，能够连接非常非常多的智能硬件，并且实现非常多工作的线上化。

我们知道，无论做酒店还是公寓，非常关心的就是消防通道是否有堆积杂物，这件事情过往是让保安一小时做一次检查，现在完全可以用摄象头的AI算法来检查，当识别出有物品的时候告知要进行物品清理，所以这是公寓行业AI应用的第二个场景。

第三就是如何更好的管理资金，目前魔方能够对租客以及业主和加盟商的资金进行非常规范化的管理，能保证收账过程非常有效的完成。当然，我认为公寓行业可能已经晚于很多其他的一些消费品行业了，我们需要迎头赶上，需要在现在新的AI加持下能够弯道超车。

未来在这些数据分析、运营管理都可以由AI系统来完成的情况下，人员服务应该在哪里？或者说公寓的品牌价值如何让消费者感受到？

首先，对于一个生产力或者说资源已经非常丰富的一个世界，其实可以参考一下古希腊或者古罗马，会发现他们因为殖民跟战争的原因，资源也是溢出的，这个时候他们的公民更多在乎的是娱乐、艺术、建筑、肖像等等。更多的玩，或者说更高的精神文明的需求，才是年轻人更需要的。所以魔方在未来已来的时候，需要打造出他们想要的生活。

魔方93%租客是大学学历，并且几乎都是95后了，平均年龄已经达到27岁，在这种情况下，他们的生活就不光只是在安全上，更多的是生活体验。能不能运用集中式公寓的场景，运用好有200多个年轻人住在同一个屋檐下，为他们提供更好的服务，是我们作为公寓的领头羊需要去思考的。

我们目前思考结果是这样的，首先分析我们的客人，发现年轻人有两个矛盾，第一非常在乎隐私，他会觉得自己的独立空间是神圣不可侵犯的，所以会选择居住到集中式长租公寓。这也是现在保租房大环境下，非常非常多企业认为一居室是最重要的，而不是做成三居室分租给三个年轻人。

同时发现，与专注隐私相矛盾的另一个属性就是希望有社交，所以我们认为年轻人是非常矛盾的，既要独立，又要联合，希望每个月有一到两场社交活动参与，甚至只要拥有参与社交的权利，让他觉得在大城市打拼没有那么孤独就可以了。

很多租客在我们的微信群里面聊得非常火热，跟他见面的时候，又是一个非常害羞的大男生，现在的年轻人恰恰就是如此。

所以魔方在做什么呢？我们在做公寓+战略，让他们能够在自己的公寓中使用起来。比如说这个礼拜上映的灌篮高手，搞一些公寓杯让他们体验成为冠军的感受。

另外年轻人喜欢玩手游，我们为魔方参与战队提供第一名全年免租的奖励，所以这也可能是AI环境下未来人类向往的东西，就是更多的精神文化需求。

魔方现在是利用自己已有的体量在做，未来希望能够联合更多的公寓品牌合作，可以为其他保租房项目提供我们的社群活动，提供我运营外包，让更多品牌了解公寓这个行业，愿意跟我们进行合作。

比如去年世界杯期间，魔方就跟哈尔滨啤酒搞了场联名活动，最终因为我们公寓的一个场景，打动了长期可能只投商业地产的消费品牌，整个世界杯期间在魔方做了40多天的活动，在每一个门店给年轻人设置看球的房间，可以一起喝酒。在半决赛和决赛各搞了一场主题活动，吸引了非常多的年轻人。

我们认为，对于未来得商业环境，能够与公寓这个行业合力，和消费品行业进行联动，然后让他们的一些资源能够赋能公寓行业，才是未来更好的发展方向。

我们目前这个行业，头部运营商有10万间、20万间，但是事实上需求有多大？人口普查说一共有3亿人需要租房子，所以这个行业还是非常非常大的蓝海市场，每一个参与者都可以运用自己的能力，每一个环节都有专业的服务商。

魔方也许多跟他们共同合作，把我们目前在大数据领域的认知和对人群的了解赋能给大家，一起把这个行业的饼做大。谢谢大家！