卓越指数•2022房地产年度卓越表现报告发布

陈诗涛（观点机构、博鳌房地产论坛创始人）：尊敬的各位现场及线上的来宾朋友们，下午好！

面对结构性调整，中国房地产行业应该走过了历史上最为艰难的2021年，不少房企目前还在困难中煎熬。

不过，纵观历史，行业发展永远都是起起伏伏，有低谷就有高峰；企业永远都有勇者、智者或者被淘汰者，命运最终如何还是掌握在企业的手里。

为此，请允许我代表观点指数研究院在此发布《卓越指数2022房地产年度卓越表现报告》，向在困境中的坚守者表达我们的致敬与尊重，也是我们对2021年的总结，大家可以探讨2022年我们将走向何处。

现在由我正式发布《卓越指数2022房地产年度卓越表现报告》。

由于时间关系，我就非常简单的向各位做一个汇报。

我们总共有27个报告，我们对市场做一个年度的盘点，去年宏观印象给的关键词是：“三条红线、两集中、房地产税、良性循环”，大家可以看一下这些表。

行业给的关键词是“年中拐点、投资放缓、偿债高峰”，我们会看到全年商品房突破18万亿，开发增速其实是放缓，房企融资受阻，销售回款动能下降，右边各种报表和柱状图可以看看，债务迎来了兑付的高峰，房企资金存押。

这是2022房地产卓越企业表现报告，寻求有质量的运营和发展，是房地产企业穿越红线的周期。

这里有21份研究成果，具体的一些细节这里就不再赘述，大家请看大屏幕。这是透过四大研究指标体系发布的前100家，在2021年堪称卓越的房企，我们可以看到有运营指标、运营指标今年做了调整，有权益销售和权益的土地，有品牌指标、管理指标和模式指标。我们看到碧桂园拔得头筹，万科、保利紧随其后。碧桂园去年整体的回款核项目开工获得稳定支撑，保利最重要有充足的统筹，计划周期可以到6年以上。

房地产去年大家也知道，因为低谷的原因整个收并购案例是有增加。

这份权益销售报告在1月份已经公布过，这里就不再细讲。全年里面有27家突破了千亿，跟前年同比差不多，有10家突破了2000亿，这些区间、中位数大家可以看一下。

非内地房企报告，恒隆地产这次拔得鳌头。恒隆主要是高端商业收入在低谷时候强劲，内房和外资在积极寻找投资机遇。

品牌价值，我们的参考指标在右边，有研究体系，总共有30家品牌价值获得入选，碧桂园获得榜首。

这是管理与团队表现报告，龙虎夺得榜首。

这是商业模式表现报告，大家也知道昨天有领导在问我房企究竟未来怎么走，商业模式会出现哪些变化？我们看到万科在积极改变，万科在这个榜单上夺得头筹。

这是代建管理，过去一年，国企、城投公司成为拿地主题，这带来了大量的代建需求。

这是房企ESG表现报告，这是今年新增的报告，对于企业和行业的可持续发展我们认为有积极意义，我们看到有10家。我们会从社会责任、环境、公司治理多个纬度进行调研。

现在是发布地产G30表现报告，去年是非常低谷的一年，所有风吹草动都有影响，所以今年入选的地产G30是历史上变化最大的一年，中海是继续蝉联冠军。30强里面大量的企业有一部分的销售并不是很高，但是因为财务的稳健性和安全性让他们入选。

中海蝉联首位、万科、碧桂园优势凸显。中海财务杠杆非常健康，资产负债率、净借贷率处于行业低位，所以继续获得冠军。

这是我们对各种投资汇报做了一些分类，ROI可以看一下，样本企业毛利率中位数的走势表，收益的质量，包括三条红线的政策，行业的杠杆水平我们可以看到其实是下降了。偿债能力，虽然说去年有很多暴雷，但是现在看到有提升，企业目前处于一个分化的阶段。

第二个偿债能力，去年暴雷的情况下这个指标非常关键，排行第一是华润置地。前三华润、中海、招商都是国企，行业目前偿债的压力非常大。

三条红线整体是改善，目前流动资金还是缺乏，行业分化程度是比较高。

上市房企融资能力，这是保利夺得冠军。保利连续五年发展业绩比较平稳，这也给它带来了一个优势，去年5月份民企拿地愿望下降的时候，保利在逆势扩张。

行业债券到期规模，大家可以看一下表。

房企信用，这也是对行业长期发展非常有用的调研研究，万科夺得头统，中海、龙湖也比较好。

自由现金流现在是生命，大家可以看一下。

还有一个是上市房企投资回报报告，龙湖夺得冠军，作为民营企业非常不容易。

财务指标我们列得比较多，龙湖夺得冠军，我们觉得行业投资回报将会回归正常水平。

下面进入产业运营的报告。

去年产业园有喜有忧，我们可以看到这张表，甄选了20家比较优秀的企业，有招商、张江、中电等等。产城地产是国家政策上比较推崇的，时间关系就不详细讲解，包括我们看到各种产业用地规定，还有医药类的投资方式也是一个良机，包括各种财务报表，还有一个是民企产城退潮。

这是养老运营报告，上午物业地产已经讲到了物业跟养老的结合，这是国家的政策，接下来会全面覆盖老年群体。泰康、复星、保利夺得前三。

全覆盖里面市场是有缺口的，我们这里列举了各种政策，养老政策，也有社区养老的形态，物业+养老。我们看到房企比较有顾虑，保利、万科主要开设的是社区驿站。

这是文旅运营报告，过去三年，文旅的运营压力巨大，出入境持续寒冷，他们也在不断革新，有高兴的，也有悲哀的。我们列出了十几家融资情况。

这是办公空间服务报告，随着后疫情时代这是逆势扩张的行业，我们甄选了10家，有WeWork中国，IWG，还有优客工厂，盈利如何解决还是个行业的关键点。

住房租赁大家都比较熟悉了，这是国家现在非常支持的。

一线城市的租金水平可以看得出，包括这里有12家企业租赁社区的增长，还有保障房各个金融的推动是比较关键。

物业服务上午已经发布了，这里我就跳过了。

最后我们又甄选了5个有代表性的城市做了发布，北京去年主要是政策，但是流派不高，北京坚持“房住不炒”，租售并举。这是上海，上海有一个“沪十条”比较关键。广州全年成交是创了新高，不过二手房明显下滑，越秀是第一次夺得本土冠军，这是广州一系列的政策。还有深圳，深圳一手网签是高开低走，华润、招商、万科几大国企拿到前三。深圳主要探索大学区房住制度。

我们看一下山东本土房地产的表现，山东本土的房企还是占据前十。

因为时间关系，我们发布就到此，全文PDF大家登陆观点网和观点微信号可以全文下载，谢谢大家！