龙湖力压群雄,料行业ROIC将回归制造业水平 | 上市房企投资回报报告

观点指数 房地产行业市场化改革多年，对于国民经济发展、社会稳定有着不可忽视的作用,在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额。

当前，行业已逐步由增量逐步进入存量阶段，行业政策的调控基调也明确控制行业增速,在"房住不炒"、"不将房地产作为短期刺激经济的手段"主逻辑下，房地产企业高速扩张的基础已经不存在。

对于上市公司而言，股东最关注的莫过于企业的盈利能力，而其中净资产收益率(ROE)具有很强代表性。所有者权益包括了股东投入的股本金、企业公积金以及留存收益等，对应的收益率是衡量股东资金使用效率的重要财务指标。

观点指数以企业的财务指标，包括投入资本回报率ROIC、归母净利润增长、ROE、股权自由现金流等，此外综合考虑管理指标、商业模式、品牌指标对上市房地产企业的投资回报进来多维度评估。龙湖集团、华润置地、中国海外发展依靠突出的优势，领衔"2022上市房企投资回报卓越表现"。

企业的盈利能力是投资者获得分红的重要保证，从收入构成来看，龙湖各业务板块都有亮眼表现。地产开发收入同比增长20%，收入2046亿元，毛利率23%;商业运营和租赁住房稳步发展,疫情时有反复的影响下，投资性物业收入仍然实现104亿元，同比增长37%，毛利率75%;物业服务和其它收入为84亿元，同比增长41%。

出色的"期末成绩单"也为投资者带来了较高回报率，2021年龙湖净资产回报率、投入资本回报率以及股权自由现金流等指标均在行业中遥遥领先。

上述3家企业在土储布局方面展现出严谨的投资策略,为长期盈利增长提供有效保障。其中，龙湖高能级城市的土储面积达85%,货值占比86%，覆盖环渤海、长三角等优质区域。

华润置地开发业务土储面积5778万平米，一二线城市面积占比维持在70%高位，投资性物业土储面积1095万平米,其中购物中心占比 69%，一二线城市面积占比提高至85%，基本完成全国核心城市的布局。

中海发展在2021年加速发展商业板块，全年实现18个项目入市。去年下半年在北京、上海、深圳等-线高能级城市项目均有收货，目前在手储备项目68个，对应面积520万平米。有望实现开发业务与投资物业之间的最佳组合，强化去杠杆环境中的竞争优势。

整体来看,突出重围的企业在逆境中都在积极地寻求改变，重新审视投资策略，聚焦高能级城市及持续深化核心城市布局。从行业出现大的波动调整开始，亦意味着投资并购的机会，投资者或将持续关注企业在收并购的风险防范，以及对于回报率的审核要求方面的能力。

从样本企业过去6年ROE看，行业整体的回报率呈现逐年下滑的趋势，房企之间的回报率分化明显。具体而言，过往6年房企ROE均值为16.52%，中位数为15.04%，其中过半的样本房企位于均值ROE以下，近23%企业 ROE不足10%。

数据来源：wind，观点指数预测

数据来源：wind，观点指数预测

若将企业资金渠道扩大，考虑企业加杠杆进行周转运营的情况，即上市企业净利润与投入资本的比值(ROIC)，可以看到过去6年各家房企ROIC指标标准差多处于0.5-1.5之间，ROA整体水平基本保持稳定。

不过从均值上来看，行业整体均值为2.78%，有近半数企业没有达到行业 ROIC水平。

数据来源：wind，观点指数预测

同时可以看到,2021年行业整体ROIC有大幅度回弹,或受宏观调控如"三道红线"、银行房贷集中度管理等因素影响，房企大幅度降负债。

数据来源：wind，观点指数预测

综合两项指标来看,这意味着以往行业依托金融红利、土地红利,靠土地增值、房价上涨带来高利润的高周转模式已经落幕。

未来应向管理红利看齐，更高效的利用资金进行项目开发,ROE将继续走低,ROIC会逐步升至制造业水平。