2021年度房地产企业权益销售金额表现报告

关键词：销售失速、行业出清、管理红利

销售增速首次转负，27家房企突破千亿

观点指数发布的“2021年1-12月房地产企业权益销售金额表现”研究成果显示，前100房企实现权益总销售金额9.15万亿元，同比减少4.1%，年内累计销售增速首次转负。

数据来源：观点指数整理

12月单月，前100房企实现权益总销售金额7557亿元，环比增长30.4%，但对比2020年同期减少38.2%，在行业景气下行的环境，年底楼市销售明显失速。

碧桂园、中国恒大以及万科1-12月录得权益销售金额5580亿元、4164.4亿元以及4080.6亿元，同比增速分别为-2.2%、-38.8%以及-10.8%。

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观察 2021年权益销售企业区间分布情况，27家房企突破千亿门槛，与去年持平。10家房企销售规模超过2000亿元，较去年增加2家。权益销售位于1000-2000亿元的房企数量由2020年的18家降至17家。

值得注意的是，2021年全口径销售突破6000亿的房企仅有2家，分别是碧桂园、万科，比上年减少1家。

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从整体销售增速来看，前100房企中，48家权益销售金额不及2020年，录得销售同比为负。其中，25家房企销售同比降幅超过10%，7家房企降幅超过20%。

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从2021年各梯次房企销售情况来看，位于前21-30房企全口径销售金额总和同比增长幅度最大，为4.4%。前10房企同比增速最低，为-10.3%。

8成房企销售未达标，市场寒流中逆势前进

2021年初，多家房企根据市场预期和楼市研判，制定了年度销售目标。但自8月以来，楼市销售急转直下，金九银十旺季失色，多数房企难以如期完成销售目标。

观点指数以30家发布销售目标的房企为样本，计算销售目标平均完成率为93.6%，远低于2020年同期104.8%的平均目标完成率。

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30家样本房企中，完成全年销售目标的仅有5家，分别是绿城中国、滨江集团、越秀地产、首开股份以及华润置地，占比16.7%。16家房企销售目标完成率位于90%-100%之间；8家房企销售目标完成率位于80%-90%之间；剩余1家房企销售目标完成率低于80%，占比3.3%。

整体来看，房企年初对于楼市前景较为乐观，制定了积极进取的目标，但在下半年市场寒流冲击下，市场偏离了预期轨道。

部分头部房企表示，将会根据市场情况调整公司经营计划和目标。例如在2021年全口径销售金额出现较大幅度下滑之后，万科根据市场的反馈和遵循谨慎研判的原则，下调2022年的最低经营目标。其他头部房企如保利和融创，也在积极开展楼盘推售工作。

12月，保利发展在广州推出保利天汇、保利天珺、保利悦公馆、保利罗兰国际等多个项目，预售套数超过2300套；融创为融创未来金融城、融创悦城等上海项目取得近3000张预售证，其后将开盘销售。

行业出清利好优质房企，管理红利成未来发力方向

数据来源：观点指数整理

市占率方面，2021年全国商品房销售额达到18.2万亿元，以此计算，前100房企市占率为70.9%，较2020年下降5个百分点，前50房企市占率为46.3%，较2020年下降3.3%个百分点。

当前房地产行业遭遇阵痛期，前100房企首当其冲，销售下滑明显，市场集中度出现下降。与此同时，调整还在持续，行业将加速洗牌出清。

考虑到当前房地产行业以稳为主的基调，以及在国民经济发展中发挥支柱作用不会改变，未来房地产行业市场依旧庞大，行业出清的市场份额将由优质房企承接，机会向头部房企集中的趋势依旧持续。

当前，一些房企已经在组织架构和经营理念上做出改变，将提质增效放在首位，向提升管理效益索取红利，这在土地红利属性、金融红利属性减弱的当下显得尤为关键。

近期，万科内部发文，提倡节衣缩食，贯彻花小钱办大事、费用最优、性价比最高等原则，在出行订票、公务车使用、会议场地、海报与视频制作等工作场景提出节省费用的要求。此举体现了万科提高费用管控与经营效益的决心。

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除了万科，部分房企如碧桂园、新城控股以及华润置地凭借自身的前瞻意识，通过调整组织架构进行费用管控，提升效益。

调整的方向主要分为两类：区域合并，即对发展前景较弱的区域进行裁撤或合并，从而达到整合资源、降低管理成本的目的；区域裂变，即对较大区域进行裂变，能够缩短管理半径，增加管理颗粒度，深耕区域市场，提升运营效能。

总结上述房企动作，未来降低管理费用率主要有两个方向：一是费用把控更加严格，管理更加精细化；另一个则是聚焦区域深耕，做大做强，利用规模效应减少销售费用支出。