博鳌特写 | 稳盛投资许亚峰：用主动管理的优势拥抱存量时代

2018博鳌房地产论坛·特写 对于地产行业来说，今年无疑是议论纷呈的一年，房地产以及整个产业链发生着不少有意思的变化。

不少房企纷纷寻思着把名字里的“地产”两字拿去，他们喊着“我们要多元化”、“我们是城市运营商”。

而纵观整个产业链，在增量发展已渐尾声的大幕前，存量资产成了这条链上一个有待挖掘的“金矿”，大家纷纷跳入存量圈里寻思着新的发展点。

“从行业的发展来说，不管是开发量也好，销售额也好，以及追求高周转的策略也好，大家做得都很到位，可以说已经发展到了一个很极致的状态。”稳盛投资的总裁许亚峰在2018博鳌房地产论坛直播间里这样说道。

在整个行业发展到“极致”的状态里，稳盛投资看好存量市场与城市更新的广阔天地。在以往的开发型股权投资业务上，稳盛投资积累了丰富的经验，而稳盛也希望以其特有的主动管理能力与优势，积极拓展创新型业务模式，在存量时代来临之际寻找新的增长点。

稳盛投资从2006年开始房地产金融领域的探索，2008年与瑞士银行（ UBS ）共同设立国内第一支国际标准化房地产基金（UG基金），2010年正式成立并开始拓展人民币基金业务，脱胎于金地集团的它本身便是房地产开发商的多元化产物。十年磨一剑，时至今日，稳盛投资的服务对象不止是母公司，已成为国内领先的房地产私募基金管理公司，面向所有开发商及机构投资者提供房地产基金投资、管理和咨询服务。

截至2017年12月末，稳盛投资累计实现人民币资产管理及顾问规模327亿元，累计实现美元资产管理规模2亿美元，整体累计管理及顾问规模折合人民币341亿元。

在这场增量转存量的大潮中，稳盛投资也将自身的发展空间转向存量运营。

许亚峰介绍，以往稳盛投资一直是以开发型为主的股权基金，但现在已重点向存量资产的城市更新基金方向倾斜，“未来我们再想有新的发展空间，可能就是存量资产的改造提升和整体运营，这是未来更加广阔的市场。”

对于私募基金在存量市场里所能发挥的空间，许亚峰看得很清晰，他指出，相比原来的开发型业务，存量资产的分布较为零散，私募基金在存量市场里能够发挥的机会将会比较广泛：“存量资产是处于相对零散的状态，这时候便需要私募基金这种更加灵活的交易能力和模式。”

同时，存量资产对于基金的资产管理和运营能力要求也会更高，因为这不仅仅是一个简单的开发业务，未来门类非常多，例如办公、长租公寓、产业园、商业，可能完全是不同的产业的布局和不同产业的经营能力。

“这时候并不是说某一家或者某一方能够通吃的状态，一定是需要从资本、资产、运营能力等方方面面的资源整合，才能够更好地去发挥出来存量资产的魅力。”

而在运营存量资产、实现城市更新过程中，创新金融模式尤其资产证券化则发挥了助燃剂一般的作用。

据观点新媒体了解，去年8月，稳盛投资与金地商置、嘉实资本合作，成功的发行了“嘉实金地八号桥资产支持专项计划”，这也是国内ABS历史上首单文化创意园区资产证券化产品。

资料显示，上海8号桥是上海卢湾区的特色创意园区，前身是旧属法租界的一片旧厂房，解放后成为上海汽车制动器厂旧工业厂房。

“8号桥项目是稳盛投资在存量运营、城市更新方面非常典型的一种投资。”许亚峰指出，这其中的商业逻辑在于，通过发行资产证券化产品在很大程度上加强存量资产的资金流动，让资产本身形成一种可持续的发展模式，同时还可以保持对资产的管理和运营权利，通过资产运营和价值提升为投资者创造回报收益；通过资产证券化将现金拿回来后，陆续再投两到三个新的项目，让有比较好经营能力的资产运营方形成滚动发展能力，产生一个不断投资的发展前景。

许亚峰透露，未来稳盛投资也是按照类似的商业逻辑往下推进。据其介绍，稳盛投资今年将重点发起一个新的城市更新基金，该基金也可以被理解为Pre-REITs阶段产品，投资的领域不完全是原来的创意产业园模式，覆盖面囊括至办公、商业、公寓、产业园、工业园。