中报笔记 | 碧桂园中期投资者会纪要 强调管控,要以人为本

观点指数 8月21日下午，碧桂园在香港举行2018年中期业绩投资者会，总裁莫斌、首席财务官伍碧君、营销总程光煜以及财务资金中心副总左莹出席了会议并答记者问。

以下为投资者会内容，观点指数整理出来作为纪要，仅供投资者适当参考，并非个股推荐。

Part1 业绩回顾

一、运营业绩

1、销售收入：截至2018年6月30日止六个月，碧桂园实现合同销售额4124.9亿元，同比增长42.8%，完成去年全年销售额的74.9%；合同销售面积4389万平方米，同比增长36.1%。至2018年6月底，集团业务遍布中国30个省，261个市，1051个县镇。

三四线居民棚改方面，由于直接受惠于货币化安置之后产生的交易增长，该部分业绩在碧桂园整个销售额里面占了2%左右。

今年下半年，碧桂园可售货量7000亿元左右，其中有1700亿元是上半年所带来，还有5000多亿元新推货量的计划。另外，截止到今年6月底，碧桂园还有7700亿元左右已售未结转的未来收入储备，除去增值税的金额为7100亿元左右，里面将有2200亿元在下半年交付。

2、土地储备与创新业务：截止目前，碧桂园包括潜在土地储备超过4.6万亿平方米，其中1.8万亿平方米的一级土地储备布局在一二线城市。公司目前有2200个项目正在实施，有2.6亿平方米左右的项目正在建。

至2018年，碧桂园已成立长租事业部，在北、上、广、深及武汉、厦门等一二城市筹备项目，在建房间数超过2.1万间，预计年内将实现12个城市、46个项目同时开业。目前已开业的2000多间出租的情况看，达到3个月租期的出租率为91%左右。另外，至2018年6月底，科技小镇方面落地项目达24个。

二、财务指标

现金与利润：上半年，碧桂园实现总收入1318.9亿元，同比增长69.7%；毛利约349.7亿元，同比增长为104.6%；净利率约163.2亿元，同比增长94.9%；公司股东应占利润约129.4亿元，股东应占核心净利润约占129.5亿元，同比分别增长72.5%、80.2%。

融资借贷：在合同销售同比增长42.8%的前提下，2018年上半年，碧桂园净借贷比率59.0%，净借贷比率保持在70%以下。截止2018年6月底，公司可动用现金现金余额为2099.1亿元，另有约2813.9亿元银行授信额度尚未使用。

Part2 投资者问答

投资者：刚才你们提到我们会放慢速度，我想知道这个速度会放得多慢？

莫斌：我们这两个月出了一些事故，我们内部也做了深刻的反思，而且我们主席和高管也召开了多次会议，我们需要更多的空间来做好我们的管理，把我们每一个环节的管控都要能做到一致。所以我们第一个举措就是放慢发展速度，但并不是说我们不发展了，我们放慢发展速度是相对于我们自身的发展速度、相对于去年和前年的发展速度做一个调整，这个发展速度还没有一个量化的指标。

投资者：我问三个问题，第一个问题是有关SSGF这一块，这个推进会不会有什么阻力？因为之前都讲SSGF其实是加快周转的，现在放慢了，这个是不是还能继续兼顾速度和安全？

第二个问题，碧桂园是大湾区最大的地主，许多在大湾区的企业都会讲未来土地增值的空间，而不是说快周转，想问一下碧桂园在大湾区的策略会是怎么样，咱们在这边获取土地方面，有没有一些优势？

第三个问题，最近看到三四线土地市场开始升温的情，很多开发商下沉到三四线，会不会对咱们买地的成本或者是未来的毛利率有一个压力？我们的毛利率是不是一个可持续的状态？

莫斌：SSGF完全是碧桂园研发的，因为主席和我都是从施工企业出来的，我们都有一个梦想，就是怎么样把建筑的安全和质量，包括它的成本、速度、整个过程能够最优化，所以我们在两年前就开始了研发，而且投入了专门的力量，我们成立了一个企业，现在有300人，其中有将近30%都是博士生，做研究工作，推行SSGF。

SSGF最大的特点就是它的安全和质量可以得到保证，而且在环保方面特别突出，它可以节能减排，甚至做到零排放。我们现在正在推行SSGF的项目有近400个，到今年年底会有600个，明年会超过1200个项目，我们SSGF现在已经到了4.0，希望后年能覆盖所有的项目。

当然在这个过程中会增加一定的成本，有些资源也会受到一定的限制，我们也正在解决这方面的问题，包括培训、资源的组合、成本，我们怎么样进一步研发，能够让我们的成本适合市场需求，我们正在推进各项工作。

第二个问题，关于三四线和一二线土地方面的布局，我们是一个均衡的布局，大家已经看到了，我们现在的土地储备，如果包括我们潜在的，已经超过了4.6万亿，其中1.8万亿的一级土地储备就是布局在一二线，而且大部分布局在大湾区。

关于土地市场，特别是对下半年的土地市场，我们说放慢发展速度，其中投资我们会更加谨慎，在今天之前我们所有的土地，我们去获取的过程中都是根据当地的限价去倒推我们的技术指标来获取土地的，所以我们的土地获取也是有效益边际可以保证的。从现在到今年的年底，我们希望我们放缓了一下步伐，能够腾出更多的空间，把我们现有的项目的安全和质量真正的做好，这就是我们下半年土地获取的一个策略。

伍碧君：毛利率方面，近两年都不会有太大的改变，未来我们也希望能做到令人满意。

投资者：有两个问题想请问一下管理层，第一，是有什么其它的原因导致碧桂园要放慢增长的速度吗？公司在3月份的时候讲下沉到五六线城市，是不是在扩张的时候，有一些没有预见的问题或者是难度，让碧桂园一步一步放慢了增长速度呢？

第二个问题，对碧桂园来讲，整个融资现在也不是最好的时机，未来半年到一年碧桂园的融资是什么样的计划，是境内、境外？或者是怎么控制外汇窗口这个事情？

伍碧君：融资环境大家现在都应该很清楚，具体的就不讲了，至于碧桂园怎么安排，我们在国内的融资渠道是非常广泛的，我们经常说这条路不通，我们还有别的路。另外我们也出去做了收紧的准备，现在我们的现金余额已经到了2000亿，我们也做好了融资环境进一步收紧时候的应对措施，所以在融资这一块对我们来说不会造成太大的困惑。

莫斌：各位投资者看一下我们现有项目销售的价格，以及现有项目去化的情况，以及现有项目的回款，应该说对我们的毛利率的支持是非常高的。再有一个就看看我们的土地储备，大家也可以测算一下，在未来的几年都可以支撑好公司的持续健康的发展。

另外关于下沉到五到六线城市的投资，我们稍微做了一个调整，我们实行的是精准覆盖，我们会针对城镇化进程中一些县镇的发展，以及人口的数量，以及市场的需求。

伍碧君：刚才提到外汇的问题，我们目前是做了50%左右的对冲。

投资者：第一个问题，还是想先问一下快慢的问题，公司（慢下来）真的没有任何数量化的指标吗？

第二个问题，现在三四线市场局面也出现了一些变化，在部分房价涨幅过快的三线城市也会有一些政策的压力，所以想问一下碧桂园对后市的看法和一些策略上的应对方式怎样？

最后再稍微追问一下融资方面，国内方面，特别是我们现在非并表的项目，也就是体外的这部分融资规模大概有多少？内部的融资成本是一个什么样的区间？

伍碧君：其实体外的部分我们的融资成本和你看到的是差不多的，规模方面，你在资本市场看到的我们主要发的是供应链的ABS，大概是500亿。

程光煜：关于三四线城市，目前部分城市受调控政策的影响，我们看到调控政策总体来讲对于市场的影响是正面的，我们认为是使得房地产市场宏观上看是向着一种稳健的、稳定的、长期的、健康发展的局面推进，所以我们相信对于宏观的局面上，对我们这样的企业的影响是不会太大的。

同时，三四线城市呈现出比较明显的离散性，所以莫总这样一个要求不光是在投资方面以精准覆盖的方式进行，在生产运营和产品推出上做合适的量、合适的产品，这样看来整体来讲对我们的销售，起码从最终的销售成果方面的影响有限。

莫斌：关于发展速度的调整，我们在发展过程中，需要怎么样确保安全和质量能够和我们的规模发展是相匹配的，所以我们公司确定了宁可发展慢一点，也要发展得稳一点，这是我们定的一个大方向。

为什么没有量化指标呢？我们出现了一些问题，我们要控制好我们的规模增长，让管理能够匹配上。管理一旦匹配上的时候，自然规模的增长又会出现一个新的发展。我们现在有足够的土地储备，我们有2200个项目正在实施，我们有差不多2.6亿平米的项目正在建，这种规模是行业里从来没有遇见过的。

投资者：看到公司今年上半年有88亿的利息资本化，比去年翻了一倍，占收入大概7%左右，这个利息资本化的余额目前有多少？会不会对将来的毛利造成负面影响？同时也看到大量的递延税收负债，是不是跟这个利息资本化有一定关系？

第二个问题，看到我们的联营企业的利润水平一直不是特别好，今年上半年是亏损2个亿，为什么在2015、2016年这么好的市场下，联营公司还反而录得一个亏损？

伍碧君：刚才您说的利息资本化的余额，我要下去收集一下数据再给你。

左莹：我补充一下，现在我们的在建物业里面一共有165亿的利息资本化，在2018年上半年结转到销售成本里面大概是每平方米291块，这应该是一个比较正常的范围。因为我们集团的在建面积很大，所以基本上我们的借贷规模跟我们的在建面积比是很小的，所以所有的利息基本上都可以用到资本化到融资的成本里面去。

伍碧君：递延税款主要是与我们去年做得比较多的收并购有关。另外你说联营、合营的亏损2个亿，前两个月我们内部也有发文，说尽量要缩小联营、合营的范围，其实联营合营做起来确实没有像我们独资、占大股，或者我们操盘的公司那么好，赚钱那么容易，因为合作方多，大家协商起来也比较困难，这一块我们现在也在缩小比例。

投资者：刚才莫总在演讲的时候提到一个词叫“刮骨疗伤”，想问一下，现在公司总结下来，觉得这个毒到底在哪里？我们是需要把什么东西刮掉，然后才能让安全的问题走上比较好的路径？

第二有关安全事故的方面，看到资本市场的反映很剧烈，但是在8月份，在销售市场方面对安全事故是不是也有相应的一些变化？或者国内的银行信贷有没有一些变化？

还有看到刚刚在介绍的时候把农业、机器人、长租公寓、科技小镇也都专门提出来做一些表述，农业和机器人这些板块是在上市公司里面做的一件事情吗？还是说其实是在上市公司体系以外的？

另外看到一个数字，上半年花了3个亿做研发的支出，这部分是会随着碧桂园服务的拆分变到碧桂园服务的开支？还是说一直会维持在2007（碧桂园股票代码）的资本开支里面？如果是维持在2007的话，我们对全年的研发投入会是多少？

莫斌：关于机器人这个部分，是在我们上市公司体内的。我们为什么做机器人？其实和我们的主业是息息相关的，我们做机器人，用一个最通俗的方法来说，就是我们带着订单做机器人。比如说我们现在的建筑机器人，现在我们的建筑面积1个亿平方米，完全是需要建筑机器人的，未来仍然是可以规模发展的，机器人能够带来更好的质量和安全，这是我们要做的。

另外你可以看到我们每年交房的面积、套数、服务的业主，我们的服务机器人也是有大量的市场应用空间的，基于这些应用空间，我们做机器人是很有针对性的，我相信我们机器人产业如果这样做下去的话，有可能会像碧桂园物业服务一样，碧桂园这种服务可以给各位投资者带来很大的回报。

关于刮骨疗伤，我们的毒在哪里？其实我们真正的看重的是我们对安全的重视程度不够。因为我们作为业主，作为建设方，更多的重视的是质量，没有重视到我们的上下游合作伙伴的安全，所以我们要敬畏生命，要安全第一、以人为本。

程光煜：关于市场反馈这一点我补充一下。一是在销售实践的过程中，对于新客户的品牌认可程度是有明显下滑的，这是在我们新客户初次到访和新客户的直接接触过程中，客户会有一定的疑问或者疑虑。第二是在成交的结果上，我们认为对成交的影响可控。

伍碧君：授信这一块，因为在事情出来之后，我们第一时间就跟我们的合作银行做了充分的沟通，所以到目前为止我们的授信额度是没有减少的。

投资者：公司7月份的数据，我们看还是很好的，可以讲一下8月份的整体状况，以及对下半年的展望？三四线今年的负债率、杠杆率也上升，之前是棚改货币化给了很多资金，这部分政策对三四线的影响还是非常大的，我们怎么应对这个问题？

程光煜：7月我们已经公告了，8月还没结束，还没到公告期，我们从一线的销售实现来看，整个市场还是比较稳定的，也就是说还会保持一个比较平稳的销售节奏。

第二个问题，关于三四线居民的棚改问题，我们也统计了在前后一段时间直接受惠于货币化安置之后产生的交易增长，在我们整个销售额里面只占2%左右，所以我们认为单一政策调整对目前的销售的影响有限。

投资者：我想提几个问题，第一，碧桂园的规模非常大，是中国房地产业有史以来没有达到的高度，想问一下我们是怎么管控的？企业文化这一块，公司是怎么来影响、管控这么多项目和员工的？

第二个问题，很多朋友担心“草原上的草不够碧桂园吃了”，想问一下碧桂园未来的空间在哪里？我们三四线现在增长得很快，下一步我们是不是有足够的需求？还有维持这么大的体量有没有什么困难？

第三个问题，看到在机器人、农业方面公司都有布局，我们有没有一个完整的规划，比如说更多的向金融或者是其它方面扩张，我们有没有一个更广阔的转型的思路和计划？

莫斌：关于碧桂园的管控，的确对我们是一个挑战。我举两个简单的例子，第一，我们强调的是对焦深耕，我们是以总部、区域、城市公司、项目，根据规模的发展我们四级管控，但是这种四级管控并不是把管理链条拉长，而是授权空间更进一步加大，让每一个区域真正打造出一个小碧桂园。

第二，我们的财务管控是垂直管控的，我们的财务管控力度必须加强，作为财务体系的最高标准，对我们财务整个线条的体系，从人员的配置，包括人员的晋升，包括薪酬的制定，包括各项财务指标的下达，都是垂直体系的。还有我们的信息化，我们也会通过信息化的手段，高效地把我们的管理做得更好。

关于企业文化，我们更多的是通过总部的一个培训，我们有一个强大的培训机制，这个培训机制可以让我们新进来的人员和我们的学生都能感受到碧桂园的企业文化。当然我们的合伙人机制，的的确确在里面起到了重要的作用，但是它起的重要作用和我们的文化价值观匹配，现在也是我们需要进一步去完善的方面。

未来的房地产市场到底有多大，我想你们也可以看到，去年中国是13万亿的房地产的市场，今年我相信这个市场规模相比去年也应该是要超过10万亿，所以对碧桂园来说，我们市场空间还是蛮大的，当然我们的布局会一二三四线，会有个均衡的布局，这就是我们的方向。

左莹：大家比较关注增长速度的问题，我补充一点近期的数字，刚刚也有提到，我们有2.8万亿的货量，然后还有1.8万亿的潜在土地储备，今年下半年我们大概可售货量差不多会到7000亿左右，其中有1700亿是今年上半年带来的，还有5000多亿新推货量的计划，所以下半年的销售，整个货量保障还是很足的。

另外我们截止到6月底，还有差不多7700亿的已售未结转的未来收入的储备，除去增值税的金额也有差不多7100亿，这里面会有2200亿在下半年交付，所以给我们整个全年的业绩还是有一个很强的保障。另外就是2018年下半年的销售里面也有一小部分是可以在当期确认收入的。

莫斌：还有我们的新产业布局，都一定是围绕地产主业，怎么样去跟它形成一个有效的联动，不但主业能够借助新产业有所发展，新产业借助主业也有一个长远的发展，它做好一个联动效应，我们会做好这样的布局。

投资者：刚才提到关于放缓脚步这四个字更明确的定义是在于管控现在在建项目的质量，合理控制新增的体量的增速，可不可以理解为未来在土地获取的方面会合理放慢脚步？还是说会一贯秉持公司的逆周期拿地的作风？

莫斌：下半年的土地获取，我们是持一个审慎获取的态度，我们要精准获取，我们叫精准覆盖。精准获取就是一定能算得过帐的，而且是一定满足我们各项财务指标的我们才获取。是否顺周期还是逆周期，这个根据市场的需求看，今年下半年的市场需求，包括投资者都各有各的安排。