中报笔记 | 万科中期投资者会纪要 净负债率为32.7%

观点指数 8月21日，万科举行2018年中期业绩投资者会，总裁兼首席执行官祝九胜先生、执行副总裁兼首席运营官张旭先生、执行副总裁兼首席财务官孙嘉先生、副总裁兼董事会秘书朱旭女士出席并答投资者问。

以下为投资者会内容，观点指数整理出来作为纪要，仅供投资者适当参考，并非个股推荐。

Part 1 业绩回顾

一、财务指标

1.收入与利润：上半年营业收入为1059.7亿元，同比增长51.8%，其中房地产业务占95%，物业服务及其它业务收入所占比例为5%。

上半年净利润135.2亿元，同比增长34.5%。归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。毛利率为27.3%，连续三年稳步提升。

全面摊薄的净资产收益率为6.76%，较2017年同期增加0.28个百分点。

每股基本盈利0.83元，同比增长24.9%。

2.资产与负债：总资产13452.4亿元，比上年末增长15.43%，净资产1348.9亿元，比上年末增长1.67%，其中在手现金1595.5亿元。

有息负债2269亿元，增长19%，其中一年以上的中长期负债占有息负债的73.1%。剔除预收款项的负债与总资产比例为46.3%，较上年末下降2.7%。净负债率只有32.7%，处于行业较低水平。按币种划分，人民币负债占比68.4%，外币负债占31.6%。

按照融资的渠道来分，银行借款占60.4%，债券占21.3%，其他占18.3%。境内债占67.9%，境外债占了32.1%。

由于万科的主要业务都在境内，收入和支出都以人民币计算，外币负债占总有息负债的31.5%，其中95%以上都是长期负债，因此短期的汇率波动对公司的影响比较有限。

同时万科也在持续动态监测汇率波动与外债头寸，会优先选择自然对冲，同时也使用套期保值工具来降低敞口部分汇率风险。目前已经签署了15.3亿美元与35亿港元外币借款的境内远期外汇契约，截至7月底公司外汇的风险敞口小于12亿美元。

二、业务发展

1.房地产业务

1）销售情况：上半年销售面积2035.4万平方米，同比增长8.9%，销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%，销售均价约为15000元，均价走势平稳，基本与去年持平。

新推盘去化率在76%，与去年持平。一线城市销售金额比例由2016年的26%下降至今年的18%。销售产品中有85.9%的比例是住宅，10.9%是商业办公楼，3.2%是其他配套。住宅中91%以上都是144平方米以下的中小户型。

结算收入增长53.6%，1006.4亿元，结算均价1.43万元/平方米，同比增长20%。结算毛利率上半年是27.3%，同期增长2.5个百分点。

已售未结转金额在2018年上半年为5200亿元，面积为3693万平方米，相较2017年末分别增长25.5%和24.7%。

新开工面积2321万平方米，同比增长40.2%，占全年计划的65.5%，超过去年同期占比56.6%。竣工917.2万平方米，同比增长44.1%，占全年竣工计划的34.9%，超过去年同期占比26%。所以预计全年竣工面积与年初计划持平。

2）土地储备：拿地情况，上半年万科累计获取新项目117个，总规划面积2049万平方米，权益规划建面为1143.9万平方米，支付权益地价款总额为578亿元。拿地金额占全口径销售金额的35.3%，近三年来都保持在30%~37%比较稳定的水平。

按照全口径计算，拿地金额中50.1%来自于股权合作。计算权益后股权合作的比例为41.8%。上半年拿地最多的上海区域，南方地区拿地的比例相对较低。

按城市等级划分，绝大部分拿地在二线城市及以下，一线城市拿地只占3%左右。

平均地价有所下降，上半年平均地价为5054元/平方米，原因第一是在一线城市拿地比例较少，第二是更多的依赖于股权合作的方式拿地，第三是土地市场在2017年7月份以来热度有所降温，溢价率有所下降。

截至6月末，主要开发项目859个，总建筑面积1.43亿平方米，其中在建8187.6万平方米，规划中面积为6081.6万平方米。旧改项目中权益建面为282.4万平方米。

2.万科物业

上半年营业收入41.6亿元，同比增长29.8%，营业利润6.76亿元。服务面积累计签约面积超过4.7亿平方米，其中50%是非自持项目。

服务内容除保安保洁外，已经拓展到了租售电商停车场等增值服务。服务对象已经延展到了政府办公和企业总部的物业服务，以及城市的服务。

3.集中式租赁住宅

截至6月末，万科已经覆盖三十个城市，累计获取房间超过16万间，开业六个月以上的集中式租赁住宅，平均出租率达到92%。

4.物流仓储

万纬已布局32个城市，服务超过60余个客户，累计获得了84个项目。在管可租赁面积为626万平方米，其中41个项目已经建成运营，稳定运营项目平均出租率可达95%。

今年7月份收购了太古实业旗下的7个冷库。已经实现了对国内一线城市和内陆核心港口城市的布局。

5.商业开发和运营

1月份万科联合印力收购了凯德商用在国内的20个购物中心，目前印力商业平台运营共126各项目，建筑面积915万平方米。自持项目已开业79个，包括53个购物中心。

6.其他服务

产业和办公服务已布局20个城市，建筑面积超过600万平方米。

养老业务已经布局15个城市。

教育方面，万科运营超过20个全日制学校，超过100个社区营地以及超过10个户外营地。

上半年，万科旗下吉林松花湖和北京石京龙雪场2017-2018雪季累计客流量超过55 万人次。今年7月，集团成功发行了万科松花湖信托收益权资产支持专项计划。

Part 2 投资者问答

投资者：上半年土地均价在5000元左右，比去年7900元下降了很多。那么对应的预估销售均价是多少？预计的毛利率与之前买地时候有没有差别？万科的物业管理有没有资产融资或者分拆上市的时间表？非开发物业的盈利占比会有多少？

张旭：今年的销售均价为15364元，我相信这个价格会持续一段时间，未来的毛利率也会维持在一个稳定的水平上。

祝九胜：虽然万科的物业有明显的进步，与同行相比也并不差，但是我们认为自己做的还不够好，所以暂且还没有分拆上市的计划。

万科坚持以真实现金流为基础，会采用估值的方法，但我们相信未来会服务更多客户，创造更多价值，所以我们不担心未来没有利润和盈利。

投资者：关于买地节奏，万科今年二季度的同比销售增长较慢，是因为万科手头现金比较多，在等地价回到相对合理的水平吗？万科之前拿地节奏较快，手头现金一直都不多，但从今年3月份开始现金已经相对较多，那么是不是代表万科在策略和回报上的经营方式是不是有所转变？

张旭：今年上半年的买地节奏还是跟销售回款挂钩的，而且从销售增长上来说，我们在一二线42个城市销售增长9.9%，而根据统计这些城市在市场上的总体销售是下降了2.4%，所以说我们基本是跑赢了市场环境的。

我们的投资原则是谨慎，根据每年现金流回款的比例和销售的投资额度的“双阀门”去考虑。而且万科的投资策略不是基于城市等级的分类，而是基于城市的产业集聚、发展以及城市圈人口带等因素。万科也仍然保持着一贯谨慎的投资风格。

投资者：管理层怎样看待管理和规模的上限或者瓶颈的问题？未来3年万科对于规模有什么样的计划？

祝九胜：房地产行业的天花板肯定是存在的，但我们不进行预测。我们对自己的要求是不能去赚最后一个铜板。

投资者：超短期融资优势可能在于融资快，利率成本较低，但是可能会有期限不匹配的问题，那么管理层对于最近的几笔超短期融资的想法是什么样的？是因为认为融资环境偏紧是短期现象，等待合适窗口再发中长期融资吗？

祝九胜：比自己想法更重要的是周围环境的变化，融资市场非常敏感的时候资源就会倾斜到好学生头上去。同时万科管理的特点是不赚最后一个铜板，也不在最难的时候把所有资源都用尽。最好的融资渠道和路径都不用到尽，留有一点余地。

投资者：从股本回报率来看，现在地价正在上涨，以后也有可能下跌，那么公司盈利的顶峰会出现在什么时候？今年市场环境来看，三四线城市销售相对较好，那么万科有没有去三四线城市扩张的需要？

张旭：我刚才已经回答了我们进入城市的策略，不是按照一二三四线城市等级，而是根据城市圈城市群和城市带来投资。可能过去一段时间四五线城市销售增长会高一些，一二线城市因为限价限购的因素有所下降。但是万科关注的是真实的需求，相信持续的价值创造，而不会冒一些风险去割韭菜。我们对开盘率和开发周期都有要求，原则是把房子卖好，把服务做好，并不在乎哪个城市的增长快慢。

祝九胜：目前公司不动产业务越来越多，万科以ROE+ROA作为核算标准，不仅对投资者负责，对资产、对业主也要负责。

投资者：钜盛华现在持有万科的股票比例是多少？万科跟其他几家大型开发商相比增速可能稍弱，那么去年收购的广信资产包现在是什么样的状态，这个资产包体量较大，是不是拖累了万科今年销售额的增幅？

朱旭：目前在17.9%。

张旭：广信资产包价格是551亿元，涉及到是二十年的时间长度，涉及的面比较广。但是万科也不是没应对过这样的事情，无论对于投资节奏还是运营都没有实质性的影响。当然这个进度比投标的时候要慢，二十年形成的债权债务非常复杂，好在广东省政府和广州市政府都非常支持。从今天来看这个方向是没有问题的。