周建平：中国养老地产模式的未来之路
周建平（雅达养老董事长兼总裁）：各位朋友大家下午好。今天讲这个话题之前先介绍一下我们雅达养老公司，我是雅达养老的董事长兼总裁周建平，雅达养老的项目可能在座的很多都知道，雅达养老其实既不是地产公司，也不是一个养老服务公司，我们把自身定位为一个养老全产业链的公司。所以我们这个公司在好多专项领域里面大家可能都没有接触过。
我们是专注于养老和健康服务业全产业链的公司，业务模式是把养老产业链条里面的所有关键要素协同发展，来推动养老产业的发展，这是我们的一种模式。所以我们涉足的领域相对来说在养老产业链条里面比较广泛，包括养老园区，我们从策划、规划、投资、开发、建造、运营，这都是我们做的内容。
第二，包括养老机构的运营、老年人的用品配置，包括老年旅游、专业人才的培训都是我们涉足的范畴。所以我们把自己做成集成运营商，这是我们对于自己的定位。当然包括整个产业的投融资，因为所有都做不可能，所以需要整个投资链条去做。
我们首个项目是在乌镇绿城雅园，其实绿城雅园只是我们项目中间的一部分，这都是我们投资开发的。这个项目是位于乌镇，得到了国家和政府的支持，也得到了很多荣誉，也是国家首个养老示范区的试点项目，也是浙江重大服务业项目，这个项目也受到了国内同行，或者关注养老地产或者养老行业的人的关注。从2014年10月面市以来，我们每年接待同行或者在各地来参观的人都上万人士，所以专门成立了部门接待参观。
大家可能更多从地产行业去思考这个项目，他们接触过地产行业，看过都觉得不错，但是他觉得这个项目没有复制性或者没有模式，这是给我们直接的反馈。但是我们通过自己这几年的探索，特别是到去年，我们觉得这个模式已经成熟，并且具备可复制的能力，所以我们在去年就在新三板借壳，改造成了现在的企业。
在乌镇项目运作一两年之后，我们在产业布局上也有一些考虑。在2015年我们在香港设立了雅达国际集团，引进了香港最大的医护集团合作做养老培训。在去年我们在日本成立了雅达养老株式会社，也是要把养老培训、养老服务、养老用品，包括养老设计集成在一块儿，联合日本几家公司做养老服务集成平台，这样我们实际上是在打通整个养老产业链条，来协同和推动整个养老产业的发展，包括养老地产的发展。
今年香港第一家主板上市的松零护老集团，我们是战略基石投资者之一。通过这一两年，我们希望在产业布局和产业链的整合方面，具备了一定能力前提下，我们会按乌镇模式，迅速会在长三角、环渤海和珠三角有复制类似的项目，期待我们今年会有这些项目的落地。
通过这些的介绍，我想大家对于我们企业和我们做的事情稍微有一些粗略的了解。
在座的各位都是地产行业的专家，但是从我们的思路，我们怎么来做养老地产？其实我们是有自己的一些观点和看法。从总体上来看，我们既然是谈未来，是实际要看到所面临的形势和未来要处在什么环境下做这个事。
目前还是处在2008年世界金融危机后的低位运行的形态，这是大的经济背景，中国也是面临结构性调整时期，GDP也是在逐年放缓。在这样的环境下，其实养老产业反而是浮出了更高的市场地位或者社会地位，在国家经济命脉上是更高的行业地位，所以养老成为中国新兴产业，也是中国未来最大的产业。
国家说养老产业是调结构、惠民生，产业升级的重要地位。所以我们关注养老产业，包括养老地产。其实里面更重的一点还是中国人口结构的变化，刚刚前面有些专家已经提到，中国在未来10、20年，未来人口机构变化会产生一个很大的产业支撑点。在60后和70后进入老年时代之后，老年人将占据中国人口的20%以上，预计将占据消费能力的50%、60%以上，所以他未来的需求和他未来产业链的价值都是非常巨大的。
对于做地产，众所周知就是面对人的问题，人是整个地产需求的动力，同时劳动力是推动生产力的主力军，就是这部分有消费能力和消费观念的人群，它基本上决定了我们产业整个的发展速度、发展规模、发展方向。所以我们看好这个产业，其实也是看好我们未来面临的变化。
目前我们可以看到，其实也是一个现实的状况。中国目前的中坚力量是在60后和70后，最有消费能力和消费观念的人也是这个人群，可能80后、90后可能有消费观念，但是可能没有消费能力。所以我们在未来10到20年，是整个养老产业发展的黄金时期，包括地产业也一样，也是未来地产发展的黄金时期。
现在在国内参与养老地产的公司很多，包括地产商、投资机构等等，但是参与的目的、途径和方法不一样，对于养老地产的认识也是千差万别的，我们在发展乌镇项目时，是把养老地产作为养老产业链的一个关键平台，而不是把它看成地产，这是我们可能从认识上跟常规企业不太一样的地方。
养老地产的平台搭建后，很自然的把整个养老产业链条贯穿起来，包括刚刚万科于总讲的。养老产业，我们叫做新趋势也好，或者载体也好，在产业发展过程中同时对参与者要求很高，要求具备资金、经营、资源，产品链的打造，老年人的生态构件等等，而常规地产开发思维是很难取得成功的，因为养老地产有别于传统房地产，它的投资模式、开发模式和盈利模式都不一样，养老地产前期应该说投入大，持有物业高，投资回报周期也相对要长，所以它的模式和房地产高投入、高流转的模式不一样。对地产参与主体，或者对企业投资能力和后期运营能力的要求相对很高，虽然养老市场前景被大多数人看好，但是大多养老地产项目没有找到清晰的模式和路径，所以这是需要动员大家一起交流和探讨的。
下面我简要的讲讲乌镇模式。乌镇模式是和养老地产核心的模式有本质的区别。整个乌镇项目占地1500亩，建筑面积大概80万平米，而其中的配套共建项目就将近30万平米，在常规地产项目是不可能按这种配比做的，所以很多地产同行看完都觉得不能做。但从中我们看到未来呈现的内容，为企业树立好的品牌，打造好的基础。
我们把乌镇项目归纳了四个要素：第一个是健康医疗。其实我们在座的做养老，你无论问自己身边的老人还是问自己的父母，或者说我们已经老了，其实最关心的还是医疗安全，这是不可回避的观念，无论在国内还是国外。我们乌镇项目，首先在医疗方面做好，把它作为项目的重要支点，所以我们规划占地7.53万平米，以看护医疗为特色的国际医院，这个医院目前从房地产角度来说是中国最美的医院，这是我们做到的。它里面是我们德国引进的技术，融入了体检中心，融入了医养中心，它会是很综合的国际健康的概念。
第二是精神文化。雅达做养老为什么跟别人不一样？其实这是我们在从事这个领域时，也是问我们自己最早的一个出发点。你怎么做养老能打动人？你做到的产品，一个是想自己老的以后愿意去什么地方？第二个，你父母老了愿不愿意送他去，只有说服这个就可以做。
所以我们中国传统观念很大障碍都是老人居家养老，不愿意离开自己的生活居住地。所以我们在老年人身体健康的情况下，让他去感受，去向往他未来美好的生活。所以老人退休、不忙以后，要解决他的精神孤独，或者缺少人际交往这个能力。
我们在乌镇做了占地3.4万平米的老年大学，这是大家不理解的，说你怎么拿这么大地建这么大的泛老年大学，把老年的琴棋书画、健康管理全部融合在一起，研发了11大类77小类200多个课程，只要老年人想得到的我们都在里面呈现，其实就是让老人喜欢这个地方，或者喜欢一种新的生活方式，然后在我们区里面做半自理、非自理、医护型养老，它是很顺理成章的，他不会考虑到我以后还在不在家里。这是一种理想的文化生活。所以把精神生活作为解决老年人的原始障碍或者是子女的障碍。
第三个是专业服务。服务永远是做养老的核心，做房子没有服务就没有价值。在乌镇那个地方，我们去的时候乌镇房价只有4000块钱，整个嘉兴地区最核心的地产就是8000，我们一来，策划的至少12000元，这是起步，你别说这个地方卖这个价钱。实际上不是卖房子，我们卖的是一种生活方式和服务，所以服务是我们做地产有没有价值很重要的点，不是在于房子和品质装修。
第四个，构成体系。我们做社区跟别的社区不一样，或者有的社区不一样，我们从规划理念上，设计理念，到任何细节，设计构成不一样。同时我们为老年人提供的产品部一样，从自理、半自理到医护型养老。当然我们在里面做了老年人用品的展示，其实展示也可以销售。我们集成了国内外大概一两千的养老用品。
乌镇项目被视为国内复合型养老很重要的标杆，有一定的借鉴意义。但是乌镇项目成功的关键是什么，是配套和服务它打动了市场。更重要的是我们从企业自身角度，要把配套和我们的服务，未来的商业模式，这是大家很难挑战的，你要做这么多配套，要想着它未来的经营模式和商业模式，所以商业决定了它的需求和模式。我们认为养老地产无论是在欧洲、北美洲、亚洲也好，任何一个地区发展规模是一样的，不同的国家政策支持，会导致养老市场需求的变化。
最后讲几点。对于未来，无论是你有医疗背景的健康企业也好，房地产商也好，保险机构也好，包括国外大型的养老机构也好，他们对中国的养老市场都是毫无疑问的，它会成为世界上最大的养老市场，也是最有前景的养老市场。
谈到未来怎么做，我认为今后几年后，具备消费观念和消费能力的60后70后经济状况很好，所以他们对退休后的诉求还是有较高的生活品质和照护服务需求，所以配套齐全的活力养老需求，与此同时，我们高质量的养老照护服务在城市核心区更具有市场，所以存在两种主流的形态。
养老模式是由市场主体推动，靠需求变革，以资本作为助力，在市场环境和国家政策的引导下，我们预见未来三到五年，养老会以大健康和休闲养老为主诉求，构成不同的商业模式和发展形态，并且越来越多有实力的企业参与其中，会很快形成一种多类型、丰富多彩的格局形成。
未来养老产业发展我们认为是任重道远，雅达只探索了六年，我们希望摸索为探索养老产业的做出实践经验，但是希望我们大家在探索养老地产商业模式的时候，始终要聚焦养老服务运营，这是核心，如果具备了这个核心能力，我们相信都能走出自己的模式来。谢谢大家！
本文为作者在2017城市观点论坛北京行演讲实录，未经本人审阅。
