贺伟时：海外养老地产投资及案例
贺伟时（信泰资本高级合伙人）：大家下午好！我是信泰资本的合伙人。简单介绍一下我们这个公司，我们是一个房地产的投资管理公司，是一个混合制的基金管理公司，成立三年多的时间，宗旨是引导中国的机构资本投资海外以及国内的房地产。到目前为止，我们大概总共投资了16亿美金的股权，大部分在美国、英国、澳洲，还有一部分在国内。
今天在座的都是养老地产或者国内养老产业的开拓者，所以我今天觉得还是可以学到很多东西。我想跟大家简单分享一下我们最近在美国做的养老地产投资，希望能够给大家一些借鉴。
其实我们是迂回战术，最终我们是要回到国内，我们的角色就是投资者尤其是机构资本的代理人或者是管理者的角色。
说到养老产业，我的触动很大，听专家说到2030年，中国所有70前出生的人其实全部进入60岁，这个人口的数量可怕。待会儿我讲讲美国，你们比较一下，其实刚刚那位老师讲这部分人口2.2亿。我听了吓一跳，养老这个行业大家可以想象未来的体量挺激动人心的。
我们在美国这一年多，我就先给大家简单介绍一下。养老，刚才各位老师讲的很多跟美国是一样的，在美国养老我可以叫它是基础设施。为什么是基础设施？第一是它掀起了大量的公共政策，第二它需要良好的运营，不是你买住宅，自己住自己卖。所以养老不管CCRC模式还是其他模式，大家在探讨的其实运营是核心。中国现在最应该尊重或者可敬的是做养老运营的，这是核心的核心。
第二为什么说它是基础设施呢？它实际上是刚性需求，而且这在美国，包括在中国，是我们唯一看到是在增长的刚性。我们可以看到，很多时候房价涨，其实是由于人口导入，现在老年人口增长是这个产业巨大的推动力。
另外一点，我这里也强调一下，养老行业是一个政府、金融机构、开发商，尤其是运营公司共同打造的生态，当然国内现在政策的配套能有多少，我觉得这是一个很大的课题，当然在座的各位比我更有经验。
另外就是大家对养老事业的适应，很多人说，这在美国投应该比较容易，因为美国人适应这个，中国还有一个过程。放在五年内，我同意，但是你看美国真正的养老社区他们老年人的生活状态，我非常相信这不是问题的问题。
也就是说今后当中国的老年人，当整个环境、基础设施和配套设施建设出来的时候，他们的认为这是唯一的，而且最能够让他们得到健康的延寿加上体面的生活方式。就好像当年互联网刚刚出来的时候是美国搞出来的，但是你看互联网金融现在在中国是颠覆性的。所以十年以后对中国的养老行业我非常有信心，机构养老应该也是唯一的趋势。
我给大家提一些借鉴，因为今天的主题是中国地产养老产业。我们很愿意在背后通过各种各样的渠道跟大家交流，也许跟刚刚讲的，这是我们的一个迂回产业。
大家都知道，在战后美国有一个婴儿潮，导致现在每天有一万人进入65岁，一年就300多万人。总的人口不一定非常准，大的数据是准的，差不多65岁以上是百分之十几，现在大概是4000万，有人说2025年到2030年，60岁以上人口是8000万，8000万人口是美国的30%。但这个供应一直没有增长，还有所降低，预计到2021年开始有很大的供应缺口。这是我们投资养老行业最开始的一个主要的考量。
接下来讲讲回报，大家可能都关心，我们为什么迂回到美国，而没有在国内，现在在国内养老投资行业还是刚刚开始，有很大挑战，坦率讲我们已经开始做调查研究，也跟一些做养老的同行做了很多讨论，也去看了一些国内养老机构。
我们投养老很简单，养老的房地产，是美国在2008年、2009年金融危机中唯一没有跌的，所有市场都有很大不同，但是养老是唯一没有跌的产业。基于此，未来30年的需求，你从投资人角度，这个大逻辑就非常简单了，关键是你要找到好的资产和好的合作伙伴去布局。
因为我们是投资管理公司，我们进入国内一个是我们做了充分尽调，第二是投资人给了我们很大的鼓励，可能我们的投资人有一般都是保险公司，对保险公司来讲，第一就是寻求稳定的收益，第二就是能够符合他们将来的战略。刚刚大家也提到，保险公司现在也都在做这一块的业务，只不过不同的公司他的模式、策略、进度可能有所不同，但回报是非常稳定的。
简单介绍一下我们刚刚完成的交易，大概一个月以前，我们收购了39个养老社区，基本都分部在美国两个人口众多而且相对富裕的区域，一个是东海岸，靠近纽约、波士顿。还有一个是西海岸，加州、西雅图附近。这两种类型，一个在国内应该还是一级医院的资质，同时需要医疗程度相对比较高的护理，应该叫护理院。另一个在国内应该是叫独立生活和协助生活，还有就是失忆照顾。
这两个有什么区别？护理院有大量收入应该是报销，所以回到刚开始我讲的这里面有生态，等一下我再讲政府有多大投入和多大支持政策，政府政策和行业的政策，是不是在基础设施上能配套。因为基础设施大家都可以理解，任何公路、水等等基础设施，政府不可能不参与。所以我相信未来很大的挑战是要突破政策和法规。另一个类型就包括用储蓄，或者是老人把房子卖了，或者是子女帮助支付商业保险。
这是两个不同的运营商。我们是跟最大的美国房地产上市REITs合作，我们是大股东，他们是小股东，他们在帮我们做一些资产管理。另外这两个是运营商，一个是做独立生活和协助生活，是美国体量最大的运营商，他们在全球有差不多一千多个社区在运营。另一个是美国最大的做护理院运营的公司。这是我们第一个投资，所以相对比较保守，我们都是跟最大的行业内合作伙伴在共同合作。
而且，我们采用的模式是最简单的，把所有的物业租给运营商，他们在做二房东，他们负责所有的税、保险，包括正常的资本支出、住房改造等等，跟我们都没有关系，所以是净租金方式。收入非常好，年化大概两位数的现金回报，我们投出去每月都开始在分配，我们也跟国内的保险公司来合作。
讲讲国内，养老房产是不是有投资价值。短期来讲我们也做了一些了解，还是有很大的挑战，但是长期来讲没有问题，五年以后就变成红海还是十年以后变成红海我不知道，但这一定是未来巨大的产业。
政策很重要，这还是回到刚刚讲的这些老人的需求，涉及到运营，涉及到认证，因为前面讲的两个公司它都是有牌照，牌照进入行业都是有门槛的，对运营商的考核认证，以及它的执照，这些都是政策的一部分。包括你从财税角度，能够投入多大，这里面牵扯到刚刚的老师讲的，怎么样让养老的地产能流动起来，这是核心问题。
在美国之所以收益这么高，美国现在最大的REITs里，五家里面有两家都是做健康和养老。它里面的资产都是可以流动的，流动有两种模式，一种模式是有良好的现金流在你的资产所有权方面进行流动，这是我们在做的事。
我们现在是迂回到美国去抄底，因为最近美国都在加息，我们看中这个是从整个周期进行判断的，开发的项目现在风险会比较高，从房地产周期来看现在是进入了加息周期，这使大的上市公司REITs有很大的压力，他们在纷纷调整资金结构。
我们之所以投10亿，我们是花了三个月时间一个资产一个资产挑出来的，挑的最好的。现在是正好的市场机会，所以这里面有一些大量机构资金，为什么REITs有大量资金在里面，一个是你要有现金流，这是国内目前所谓的证券化的核心。第二你所有权、产权或者合同你要能流通起来。
国内这些养老地产，当然我知道很多开发商，刚刚听大家说80家都在做，他们可能是希望养老来促进销售。我们投养老，非常清楚，这最最重要的是运营。我不知道国内这种销售模式对运营有多大影响。
医疗保险，这里有很大一块的收入来自养老，你如何让老人的不同养老需求能购满足，这美国如果是高需求一般是私人的，如果是正常的养老需求，在美国是可以进入医保的。
资产模式，我想未来在国内也会和现在的美国一样，如果你要拿到超额收益，一定要结合你的资产和运营。这也是在美国我们在谈的第二个交易，我们不单单是当房东了，还要介入运营。
运营模式很重要，不同的模式跟医保，跟公司的战略和行业战略都有关系。
金融支持更是这样，我今天在跟朋友聊天，我说国内有很多集体所有制产权的土地，这种物业为什么不可以做，因为这成本相对低很多。他们就马上说这不能贷款，不能流转，这跟所有的你的金融支持有关系。刚刚我们这个模式有65%的贷款，都是美国住房部、房地美、房利美的贷款，可以拿到30年的固定低息，这对投资收益来讲是天大的好事。
比较激动人心的是，养老行业在我看来是两个行业叠加，一个是房地产，一个是医疗和养老。在美国，不像中国，房地产占GDP20%，医疗领域也是20%，所以这两个行业叠加的效应这是一个大的升级。谢谢大家，跟大家共勉。
本文为作者在2017城市观点论坛北京行演讲实录，未经本人审阅。
