张坤昱：从海外经验看养老地产创新模式

张坤昱（北京大学国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任、中原集团首席咨询顾问、中国房地产业协会经济组专家）：大家下午好，非常感谢观点给我们这样一个机会，跟大家一起汇报一下我们对养老行业的一些思考。其实我们也谈不上创新模式的思考，应该称为之前一些产品的迭代。这是我们基于目前的一些新形势的思考。

我跟大家探讨四个部分，但实际上最最核心的还是支付能力的拓展方式，还有就是养老地产的一些新模式的思考。

关于目前的一些市场情况，大家都是地产行业里面的精英，都非常清楚。地产跟养老的区别是什么，大家一般说的都是地产这个产品加上服务，实际上就是养老。但实际我们说这只是其中一个部分，因为这个市场当中，有服务提供方，也得有服务需求方，需求方有没有这样的消费意愿和消费能力，就会决定我们这个市场是不是真的能够非常良性、稳定地发展下去。

所以结合当前的实际情况，我们也列出地产行业遇到的新的发展，从增量时代逐渐进入到存量时代，从开发时代到运营时代，养老成为我们战略布局的重要一环。

大概统计了一下，基本上现在有80多家地产企业进入到养老行业中，百强当中已经有23家进入养老行业。针对现在大家提到的前面比较重（资产），后面相对来讲比较轻（资产）的问题，我们的思考与想法跟大家做汇报。

最最核心的，在养老里面最重要的就是消费能力和消费意愿。有没有非常了解消费端C端真正的意愿与想法？他们有什么样真正的想法，我们是不是能够给他们提供比较对位的产品，现在我们正在思考。

第一，我们提到行业转型，是地产战略布局非常重要一环。第二，一线城市增量越来越少，尤其是北京和上海，新的土地的基本都是养老用地。我们要做深入思考、布局和运营的发展战略环节。还有，我们看到险资进入，并且手笔非常大，在中国各大城市都开始布置自己的连锁。

其次是国企存量资产。增量越来越少，存量改造就成为非常重要的环节。所以今天上午咱们看到的北京万科和北控联合做的怡园项目，就是北控原来一个存量改造过来的项目。

所以我们的开发企业，有建设能力、开发能力，也有包括配资等的资金运作能力。但在这同时，市场当中我们遇到什么样的消费端的事情？我们做了简单的梳理。

第一个，2015年60岁以上人口2.22亿，占整个中国人口16.1%，老龄化社会。尤其是2030年时，我们老年人第一次要超过少年儿童。确确实实是，以后我们的老人会非常多，并且我们会有十几个省市基本上会进入到人口零增长的时代。如果是这样的情况，我们的国家、社会都不再是围绕儿童青少年，所有的行业和经济发展模式要以为老年服务为核心，像现在的美国和日本。

第二个目前的家庭人口结构，421，包括家庭结构越来越小型化，这些都使得为老服务越来越迫切。现在养老地产的方式，我们也罗列了一些。

第一个是9073，北京是9064，90%在家庭养老，6%在社区养老，4%在养老机构当中养老。我们看到前面的96%是不用换地方在家里在社区就可以解决养老问题，真正对老人养老有大的变化是3%到4%。跟消费需求一样，它的消费额度更大的也一定是这3%到4%，因为他会有居住地的转移，就意味着居住产品的变化。

大家都知道，住房是中国老百姓最大宗的资产，所以我们提到不管现在包括向CCRC，或者是像机构养老，但凡说转移了您的居住场所，需要提供全新的服务，这时候我们更多的会归入到机构养老当中去，为老人服务。

所以我们目前社会比较核心的还是在机构养老层面当中，国家现在短缺，企业的都是养老性的盈利机构，成为我们时代性的趋势。这样就引发出来，现在大家提到都是比较高端的盈利性的服务，今天上午万科基本上12000元到15000元，所以这个数字大家听了心里面挺不是滋味的，现在12000元到15000元，得挣多少钱才能支付得起。

我们看看国外怎么做，第一看美国，美国是1984年提出养老，今年是2017年，已经有了30年的历史。它的发展，其实跟之前国内的了解不太一样，它一共分成三个部分，两大类产品。这两大类产品前两种更多的是政府提供担保，把老年人住房做抵押，通过一次性或者以年金的形式给到老人，老人离开房子或者故去的时候政府把房子收回然后拍卖，或者是转移的方式获取资金的过程。

这样的方式在美国起到非常大的作用，因为美国不像中国，他们不善于存钱，所以就只有房子。但是在美国，贷款人和放贷人都有一定的保障，这样对双方都起到比较有利的发展作用，所以发展还是不错。

第二大类是财务自由的方式。财务自由，它是针对私营的自由基金公司提出来的，它主要面对高档住房老人，这跟中国也差不多。中国市场最大化的都要到市场当中解决，政府只是做一些托底，美国也是一样，对没有钱的老年人你的住房拿出来政府给你做担保。

所以你如果超过这个时间之内故去，超过时间了，政府和保险机构会给金融机构钱，如果你住不够的情况到时候由担保公司来支付。

对于有钱人的高档住房是市场融资，第一种是你会签订一张和约，通过和约他可以把钱一次性的给到老人，不是直接给到老人，是给到寿险公司，寿险公司再每个月给到老人，老人每个月就可以生活或者是购买养老产品，买其他的东西都可以。

这样担保方就不是政府了，就是保险公司来做这样一件事情。这跟刚才前面一种产品有什么不一样？这还有价值分享条款。这在国内没有。老人接保人可以保留一定的比例房产，和借款公司一起共享房产意义，它的增值部分和价值部分，所以房地产可以获益达到80%。

这样特别适合中国，中国房子天天涨，尤其是北京上海半年就翻一番，说钱太少，就不同意。如果能共享房产价值，这是好事情。所以这两点拿出来我们跟大家做探讨，这是美国模式，发展了30年时间，由政府提供，也有自由基金提出，担保方有政府和自由机构，都是不一样，发展得都还是不错。

第二我们看看香港，香港也有按揭，帮助老人养老，也是用房子做抵押品，银行申请安老按揭。就整个情况来看，他可以有一笔钱全部给到老人或者每个月给老人都可以。并且它还可以在当你赎回的时候，即使有签协议，但也不会让你付违约金。

如果是这样的情况有什么好处？在房子里，对老人来讲最大的资产就是房子，他可以用房子进行养老按揭，将房子抵押给银行，你可以在住房里住到百年。但是从香港当时调研情况来看，有45%的老人愿意以安老按揭这样的方式养老。

再往下看看，香港每年到底能给到老年人多少钱，我们梳理了一下，它是根据物业价值不同，可以百分之百物业估值，如果物业是800万到1200万的估值，可以给到80%的估值。它会根据物业估值计算养老年金的上线；另外，如果按每年给你发放金额，会根据你的年龄，你是单身还是夫妻，你不同的家庭结构，是不是两个人一起借款等等因素，给的物业价值和养老年金都不一样。

比如你70岁单身，物业价值250万港币，就是每个月7750块钱。但是它的估值最高到1500万就不再往上估，所以70岁的丈夫和70岁妻子，按物业估值，它的价值是2800万，但是实际上1500万作为峰值，所以他们每月就按照45000港币来养老。

另外，香港最近出了最新的项目，它是由香港按揭的证券公司做的，由香港房屋协会推出的，项目土地本身没有享受任何的养老政策，另一方面，这个项目是直接市场化拿到土地，不过在支付方式上政府给予一些全新的权限，全新的创新。

跟刚刚说的安老按揭不一样，就是这个房子拿去做抵押之后实际上是还可以出租，就是房子可以有收益，把你的不动产变成滚动资产包的概念，可以用来偿还按揭贷款；另外，到期之后，如果老人故去子女愿意赎回也是可以赎回的。

如果房子的资产高于需要你缴纳的费用时，这时候政府再把这部分钱再返给你。如果你不够时，有担保公司担保，把洞填上。香港这个模式从西方当中来，这个按揭模式最先从荷兰起家，后来在美国、加拿大、欧洲等都有，后来又进行改良，我想它具有一定的借鉴意义，第一房子可以用来养老，不改变物业的权属价值，并且可以用来出租以解决每月的支付问题，你还可以到期之后赎回，资产收益是可以分享的。所以这与之前的按揭不同。

所以我们可以以租养老，不是以房养老，以房养老是转移物业的产权，对物业价值做评估，包括对老人的生命周期会有精算，但是以租养老的模式不存在这种情况。

刚刚一直提到消费能力的问题，实际上北京的高端养老项目收费都在10000元以上，这个跟平均退休工资差得很多。当然我们说你有平均工资不能享受高质量的服务，但是中端的老百姓端口他也不愿意把钱拿出来享受这样的价值，其实30后、40后应该是养老机构的消费主力，他们的消费观是享受型的，和消费型的不一样。

所以我们中国人中50年代生人拥有房产的比例是85.7%，60年代生人拥有房产比例是80%，70年代达74%，80年代38%的层面。我想都说中国人富裕了，家庭都有钱了，这个钱就是富房产穷现金的时代。大家现在都在利用杠杆，都在赚更多的钱，这么多年最大的收益部分都是房产，所以这也是大量资金流入到我们这个行业的主要原因。

是不是以房产投资方式解决这些的问题？因为国家解决最最保障的部分，没有收入和低收入人群，政府托底给无收入户，或者是给政府专家们。我们其他的中高端的人群和社会阶层怎样解决养老的问题？如果我们到市场当中时我们怎么提高自己的支付能力？我们想想房产是不是可以做这些事情。中国也在做按揭的形式，但是之前其实都是以失败告终。

刚才也跟阳光颐康的刘总探讨过这样的事情，因为之前刘总那边也做过一些实验，第一点就是观念的问题；第二点确实房价不好确定；第三点，老年的生命周期，毕竟建国到现在还不到80年的时间，这使得对整个生命周期的界定标准和精算不像美国等国家那么严苛。所以这算起来不是那么简单，到底什么时间节点之前可以赚，或者什么时间节点之后可以赚。

另外就是保险，目前我们的担保方面比较缺失。我们看我们国家在倒按揭上面，我们需要梳理时，这是必须的路径。第二个说到信用贷款，你的年龄和虚像比较大的限制。

另外大家说的中国现在三架马车大力提倡消费，但是我们提到消费时就提到老人贷款年限的问题，所以一系列问题没有办法让老人通过金融机构解决。那我们结合刚才美国的模式和香港的模式，怎么样走出一条适合中国人自己的路径。

第一是建议，能不能不转产权，做抵押的模式。第二，房产收益全部在老人名下，能不能不转移它升值的这部分收益。第三个，养老是个服务行业，你的服务做得好不好，你由消费端口做工作，而不是资产端口做，现在是而这块信贷比较多。所以我们能不能以消费服务端口出发，结合养老情况，根据现在倒按揭抵押的情况我们来做新的尝试。

我们未来比较看好这样的模式，并且最近大家说的比较多的是养老金融方面放宽的问题，怎样放宽，在哪些路径上面放宽，我想针对房产这块有比较大的思路值得大家探讨。

在国内我们现在还提到如果老年人他的还款年限相对比较低时，怎么样接力贷的问题。这在国外相对是比较少的，这种方式就是机构、金融端口把钱给到老人，老年人把他的房子抵押，像做按揭一样，打包抵押，老人整个权益一次性把钱拿到手，在我们给机构给到投资方钱时，如果我没有完成就故去了，子女可以做接力的形式；同时我的权益可以增值，物业可以出租，用我租金部分加上养老金部分将机构端、金融端房产抵押的钱还上，这样的话，升值部分我有了，养老我也有了，所以这应该是多赢的格局。

针对这点我们确实认为建立这样一个闭环的生态圈来促进养老的模式，包括像大额保单等等，其实都是从消费的中端解决养老行业前面投资比较重，后面投资比较轻，回收比较慢的特点。

为什么我们说关注这个特点，任何一个行业资金端流入和回流端口不匹配，如果大家都不赚钱，这个行业就得不到大的发展。从行业整个发展情况来看，我们也会非常乐意参与大家的闭环包括自己的盈利模式设置当中来。

大家知道养老是服务行业，您再节约，您的能耗、水电，再省其实都是比较有限的，但是我们现在恰恰面临CPI每年都在提高，工资每年都在提高，所有成本都在提高时，但是老人您在给他涨费用的时候非常拒绝，老人态度不好和遇到阻力的时候，我们怎么解决这个问题？

所以今天我只是抛一块砖，希望结合我们的国情和时代的背景，怎么样延展出一个让多方受益的方式来探讨行业的发展。这是我今天演讲的内容，希望跟大家多多交流。谢谢！

本文为作者在2017城市观点论坛北京行演讲实录，未经本人审阅。