重庆圆桌 山城话市：供需与地票、房价上涨

嘉宾主持：中国企业投资协会副会长；中房集团、幸福人寿保险公司前董事长孟晓苏先生；首都机场地产集团重庆公司副总经理李则林先生

讨论嘉宾：金科地产集团股份有限公司总裁特别助理方明富先生；北京城建重庆地产有限公司董事总经理张立新先生；阳光100阿尔勒项目总经理黄绪虎先生；重庆市房地产开发协会秘书长尹严全先生；戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司总经理江冰河先生；魔方金服创始人凌骏先生；汇联金融·汇联易家西南区域公司重庆事业部总经理心宁先生

孟晓苏：对重庆房地产和楼市现状的看法，重庆的土地供应有一个是地票，国务院也去调研，国务院领导同志还想在全国推广。重庆的地票对于外来人，觉得新鲜，而且可能很有意义。想就这个问题，特别希望请拿地票的重庆企业谈一谈。

房价的走势，全国的房价走势不说，还有一位专门研究房价的大专家黄绪虎，他的建议也被国家采纳。房价问题不光是要请黄绪虎谈，还要再请有关金融机构的人谈。先谈谈楼市。对于这个楼市最有发言权的是重庆公司和重庆的协会，又是首都机场重庆公司总经理李则林。谈重庆的楼市，需要从尹会长讲，头一个题目也就是一刻钟。

尹严全：刚刚主持人谈到重庆的楼市情况，应该说，从微观的层面来看，我市期房销售均价从2014年下半年开始，即呈现出房价稳定、总体横向平稳运行的特征。就今年来讲，从二季度开始，楼市出现明显回暖，重庆房地产开发态势整体呈现稳中有升。尽管如此，房价在一定程度上与重庆的地位、城市发展质量、发展潜力等应该说还是不匹配的。

但是有一个好处，重庆楼市没有出现大起大落，而是一个平稳发展的态势。这在全国省会城市当中是不多见的。应该说是利好，没有出现大起大落，而是平稳的增长、平稳的发展。这是好事情，我们不希望楼市出现一个大的起落。同时，我们楼市的发展还有潜力。就房价来讲，给大家简要分析一下，我们今年整个楼市出现回暖，二季度的销售也比一季度出现回暖的迹象。房地产的库存出现下降。也就是讲，今年二季度整个楼市回暖了，销售也回暖了，库存量下降了。大家可以判断，房价再出现下滑的可能性较小，因而未来稳中有升的可能性较大。借此机会，希望开发企业要坚持走品质发展道路，走绿色小区的开发道路，走低碳节能的道路。这样，我们房价就更有增长的空间和余地。

孟晓苏：北京城建作为一个北京企业，怎么看重庆的地产形势？或许你能够把重庆和北京做一个比较。

张立新：我是今年调到重庆，我是从成都调到重庆市场。我来了几个月，第一，目前整个政府供地市场已经开始缩减，成交比例量都在上升。按照审批和报批节奏，在下半年就要面市。基于土地供应以及目前整个市场发展趋势来看，应该说重庆市场的地价以及房价都会有一个上升的趋势。

北京跟重庆相比，今年北京整个出现高速拿地疯狂的阶段，拿地预期值太高了，而在重庆比较平稳，对于大家预期这部分，可能相对保守，因为是市场的供应量决定的。还有一些局部，现在在九龙坡区有三个项目，这个区域比较平，我们的感受是比较平，甚至我们有的楼盘都在挣扎。这是我们深切的感受，我的判断是房价肯定会有大的提升。

孟晓苏：咱们请江总讲一下。

江冰河：刚才讲重庆这几年发展非常平稳，房价也非常平稳，平稳是个好事，我觉得一个正常发展的城市，应该不是要大幅度增长，应该是小幅度有一个增长。

我觉得重庆房价应该有一个小幅的增长，为什么它没有增长？我们从供应端来看，现在供给结构还是有一些问题，现在好多政府批的地都是在外围最多，城市中心改造新的地块还是少，所以在供地这里应该增加主城区的一些土地。为什么房价涨不起来？从需求端来看，像主城区有一些销售非常好，在巴南有些远郊区量很少，导致我们重庆的房价保持平稳。未来的市场我判断，应该这个拐点在三五年期间，重庆的机会应该就来了。

我来重庆五年，为什么重庆的房价一直不涨，成交量非常大，结构是有问题的。还有就是二手房的成交没有推动一手房的成交，二手房的成交是最平稳的，二手房的成交稳定增长，一定能够推动一手房快速增长。一线城市的例子就是这样，二手房激发出来，重庆的房价应该会起来了。

现在我在观察，有可能我也想下手，重庆下一个机会，应该就在这三五年。

孟晓苏：重庆的房价大家又期盼它平稳，又说它不涨好，重庆的老百姓也说在重庆买房这么多年了，老是不涨。咱们这里有北京房价的专家，谈楼市再请一位谈就够了，就是已经进入重庆的魔方凌骏，介绍一下你是怎么做的？

凌骏：各位都是专家，我们是一家比较创新的公司。现在国家的口号是去库存，我们有一些不太一样的看法，我们认为真正的库存是从一个商品到消费者手上作为一个使用，是一个去库存的表现。很多一线城市地产，很多是投资客在里面炒房，投资客的作用是一个渠道商，并不认为把房子卖给投资客是去库存，只有把房子卖到消费者手上去使用，这才是真正的去库存。

我们关注租赁市场，我们去面向租赁市场做一个商业模式。我来重庆，可能有4—5年了，重庆的房价非常平稳，我研究了一下重庆租房市场的情况，对比北上广深，发现重庆的租金价格，其实是远远低于北上广深。以住宅为例，重庆每月每平米的租金价格是在22块，北京现在已经是80多块，上海是70多块，广州也是近70块。感觉上海的租金价格很低，实际上除以房价发现北京的房价可能在5万以上，80除以5大概就是15左右；重庆如果说是22块除1万，重庆的租金回报比较高，重庆的房价涨幅较小，租金的价格对于一线城市来看，有很大的优势。我们认为在重庆做长租市场是有非常大的潜力。

我这次来重庆了解了一下重庆房价的情况，他们都想投资，去年年底到今年这段时间里面，从北京、上海、广州开始，一波炒房的热潮。今天我看到一个新闻，成都有一个浙江的土豪拿了9千多万资金，来成都炒房了。重庆这样的城市，我个人觉得非常具有投资潜力。投资一方面是房屋的一个购买，另一方面长期租赁也是一种很好的投资方式，长期租赁前面杜总讲了地产的投资回报概念，基本上目前投资回报在3—4年，我认为重庆的投资回报可能会更短，我们是加上包租改造的方式。个人觉得目前重庆地产的不管是租赁还是购买都有很大的潜力。

孟晓苏：这句话上海书记曾经说过，房子不好做，政府做算了，企业做不赚钱。凌骏讲重庆做公租房，做租赁，做商品性租赁房，要比一线城市好做。

谈了楼市以后，我们关注的是第二个层面叫做地票，重庆的地票进城是在全国领先的。07年清华大学的教授李津葵（音）他提出来的，让农民全家带着地票进城。重庆是一个能够很迅速接受创新理念，并且把它执行的城市。地票使得400万农民带着地票进城，一部分农民土地还耕了，另外就是城市的建设。金科在这方面是有实践的，这个地块怎么操作呢？我们更想知道，这个土地指标就不那么紧张了。

方明富：地票进城在重庆实施了5—6年吧，我们企业通过这种方式获取了一些土地。方式非常简单，是国土局下面有一个地票交易中心，这个指标是在农村通过宅基地的整治以后，获取的整治土地指标，放到了市里面国土交易中心里面去，如果我们企业想获取土地。假如说我现在重庆主城某一个区，看中那块土地，实际上这个没有指标。没有指标就从地票交易所买这个指标。包括在荣昌，当时拿了500亩地，当时国土局没有这个指标，指标用完了，怎么办？就是通过地票交易，获取了这个土地。就是这样操作的。

孟晓苏：这个地票是农民的宅基地？

方明富：就是农村一些耕地之外的土地。

孟晓苏：一亩地卖20—30万。

方明富：最先是十几万，现在量也少了，2013年那个时候最多，可能上万亩。现在指标上比较少，现在可能要到30万一亩。

孟晓苏：我们再问问尹会长，地票价值是在政府包括村里面和农民个人，是不是都让政府拿走了还是分给农民。

尹严全：保持重庆房地产持续稳定发展，在这样一个要求下，就需要一个创新，需要一些改革，我们的地票就是应运而生的，实际上就是一些可以流转的土地。根据自身土地资源优势，包括区位优势，交通优势等等。这些来决定它的价值，这是一个方面，另外还有一个特点，重庆市房地产市场之所以能够平稳有序发展，实际上得益于地票交易的改革，有序流转可利用的土地。

还有一些土地储备公司，由政府把土地储备起来，有效调节我们的土地。不会像有些省市无序大量把土地上市，有些企业拿去以后长期没有开发。我们现在提出为了去库存，在土地这个拍卖方面，我们有序调控，减少10%左右，实际上也是为了保证拿出的土地就能产生效益，就能开发和销售，产生价值，保证整个市场有序健康稳定地发展。

孟晓苏：现在我们需要把重庆地票经验推广出去，假如地票不光是重庆农民的地票卖给重庆市政府，而是能够卖给上海，上海土地指标多少钱？150万，这样的话放弃了土地指标的这些村落和农民，就能得到更多资金，如果重庆农民到上海就业，就可以带着地票进入上海，就可以在上海买一套经济适用房。国务院有意要推广重庆的地票经验，我也是力推要把重庆的地票变成全国流通的地票，如果真是这么做，我们协会和企业也可以给一些地方介绍介绍，把重庆这方面的改革经验传播出去。

最后我们关注的就是房价了。现在对全国的房价议论纷纷，一线城市爆涨，三四线城市涨了吗？有人说是传导效应，也有人说房价未来要下降，还有崩盘说，这些方面的恐慌。老百姓信还是不信？有的信他们崩盘说了，信了十多年了，吃大亏了。说原来买套房子，现在只能买一个卫生间了。黄绪虎黄总你来讲一讲房价理论。

黄绪虎：我不是专家，只是对房价有一点感兴趣。房价是一个非常复杂的问题，十年前我选择了这个题目，一跳进去了以后发现有太多的障碍。先从宏观上看，中国的经济在世界范围都是非常独特的经济体，我们目前的现象很难用传统的古典的经济学理论进行解释。几乎是解释不通的，很多经济学家在十年前左右离开中国，说中国要崩盘了。从我现在的体会，中国的GDP已经到了世界第二了，如果用古典的经济学的理论，就像牛顿的力学理论来解决宏观问题，牛顿理论是错的，用日本20年前那样的案例，来推导中国一定要破灭泡沫，我个人认为是不科学的。包括欧洲跟美国其他差别太大，体量不一样，一旦经济的数量级在变化的时候，规律在变化，这是我的一个观点。

中国跟日本完全不一样，日本可以说是一个民主化的国家。中国正在走向民主的过程，治理结构不一样。不是房价本身的问题，是社会问题，是政治问题，是一个社会稳定的问题。我的结论是不可能崩盘。

孟晓苏：你从理论上研究得够到位了，日本的事情住建部讲了两个不同，一个叫国情不同，一个叫时代不同，所以中国不会成为日本。有人说德国好，35年不涨反跌，我就找了德国人，为什么德国跟别的国家不一样？你们都忘记了两个合并这件事。这使我们恍然大悟。相当于把上海和青海合并了，一下子房价就跌了。其实我们知道年年在涨，只不过是涨得慢，特别是柏林一般是东德，一边是西德。所以柏林房价涨得慢是因为拉平了。重庆的房价到底是涨还是不涨，你还没有回答我，恰好还有一位专家给我们讲讲重庆的房价到底是涨还是跌？

心宁：首先我先纠正一下，今天刘浩宇先生因故不能前来，由我来讲解。前面的几位专家都说重庆的房价要涨，我也是这样想的。从今年“一带一路”政策上来看，尤其像今年成渝高铁的开通，都会加强重庆与周边的联系，这也进一步促使了之前所提到的农民工进城，农民进城之后也会进一步释放刚需的住房需求。

从土地供给上来说，今年土地供给其实是从去年开始，就进一步收紧，土地供应量的减少，住房供应量也就减少了，重庆政府对开发商所得税率以及土地增值税有了适当的下调。另外还允许了商业用地经审批可以转变为住宅开发用地。允许商业用房经审批改建为租赁住房，这些都是一些利好的政策。

从另一个数据上来说，我分三个方面，第一从写字楼方面来说，重庆市写字楼均值在2.4万，远远低于北上广5万多的均值。它具备投资价值写字楼占比可能达到23.5%，可供出售的达到4.7%。这种优质物业里面，可具备这种投资价值占比只有41.1%，而可供出售的只有7.6%，这么大的一个差异化的原因，主要因为现在市场上土地的获取方式，有了很大的变化，现在更多是出现一些并购转让的方式，合作的方式。

开发商之间会强强联合去开发，重庆的开发商更多会回归主城区，回归核心地段，造成强者很强，弱者愈弱。住宅方面重庆市主要需求还是在刚性需求，以紧凑的两三房为主，从今年开始改善性住房需求有了进一步增大。既然有改善性的增长，说明很多居民对于这个市场，大家都想改善，肯定房价会有一定的增长空间。

再从一些源头上来看，地产行业也是一个产业链，从煤炭、钢铁这些来看，原材料的涨价也会进一步增加，说明这个市场更加活跃了。对重庆地产楼市来说，我觉得是利好的，肯定是稳中会逐步增长，尤其是一些优质核心地段，核心片区的大的开发商品牌物业，肯定是具有较大的投资价值，以及租金回报。

孟晓苏：现在就请则林总结总结。

李则林：听了地产界嘉宾们发表了自己的观点和看法，我感觉到，大家认为重庆人民是幸福的，第二重庆的房价现在来说还是便宜的。

从一个数据上来看，今年重庆市也在控制土地供应，土地供应和成交量低于去年。1—8月份房价在7200—7300元左右，住宅才6900元多，我们集团总部在北京，觉得重庆人民真幸福，他们在北京卖一个小房子，过来可以开奔驰住别墅。杭州、郑州包括无锡、合肥这些地方在疯涨，重庆还是控制了自己的节奏。

我们也希望重庆的楼市会越来越好，各位可以各自判断，根据各自需要去买房。谢谢。

黄绪虎：崩盘论的问题，我们中国整个房价是不均衡的，是有泡沫的。怎么解决这个泡沫问题？我个人认为就是说，只有让房价保持合理，只有人民币贬值，你今年收入1万块钱，房价是你的五倍，因为房价不能降，房价一降整个不是老百姓的问题，不是投资者的问题是金融系统问题，所以说房价不能动，后面所有的东西往上涨。不可能一下崩了，大中国就完了。

重庆的观点我再说一下，重庆的房价一个字，涨！肯定的，没什么怀疑的。怎么涨的问题？我讲了三个观点，房价的动力到底谁在推动？是供应还是需求？供应系统跟需求系统，最重要是宏观。十多年房价的变化过程当中，实际上是宏观在决定着房价。

在重庆来说，宏观力最重要的还是政府，就是领导人的偏好，决定涨幅多高多快。一个是普涨的可能性，还有总价特别高的这块不会涨幅特别大，因为这几年中国各行各业收入不好，高收入的减少，所以购买特别高端可能有些问题。大别墅，一千万两千万的别墅，可能涨幅不会特别高，最底价的一部分，底部抬高以后，农民进城有问题了。最重要的涨幅是在改善当中，这样的比较多。

以前我们专家讲，贵的很贵，涨幅大，再一个就是重庆土地供应是开放性的，为什么涨不了？现在变了，外地人进来了，投资人进来了。高差出现了，要拉平了，外面进来以后在变化了。各位开发商朋友，你设计产品的时候，可能现在就要改变观点了，不仅仅是满足重庆人的需求，要满足投资人的需求。

孟晓苏：大家从全国讲到了重庆，现在我们的论坛结束了，谢谢大家。