方明富：房地产企业模式的创新

方明富：尊敬的各位来宾，各位朋友大家上午好！非常感谢主委会能够给我这次机会，让我花15分钟左右的时间，给大家分享一下一个地产企业对于未来的一些思考。大家都知道中国的房地产从增量到存量，可能很多企业，特别从2014年以来，都在做很多思考，未来地产企业路怎么走？作为金科这方面也做了相关的思考。借今天的机会，把我们对于未来的一些想法，给大家做一个分享。

一个叫美好你的生活，一个地产企业的未来观，怎么来的？时代更替，看一下美国的房地产发展路径，如果城市化率处于10或者50%之间，这个行业是整个房地产开发的一个高峰上升期，从50—70可能是位运行的这种市场，超过了70以后，更多是存量市场，未来的开发服务和运营，可能是主要的。未来的房地产企业开发收益率会逐渐逐渐降低，房地产服务的收益率会越来越高，我们从这几条线可以看出来，房地产开发从增量市场到存量市场的路径，当一个国家城市化率到了60%—70%以后，我们应该去思考，未来对于房地产开发延伸的产业和服务，这个方面市场空间有多大？美国的房地产成交新旧房的对比，我们看这个柱状图就可以看出来，我相信中国的房地产未来也会走到这一步，这几年中国的房地产十几万亿销售规模，包括今年可能还会突破13亿万，还会持续一段时间。

服务业的龙头企业，从他们的收益率来看，已经超过了标准。再看一个现象，在中国这个时代到底发生了什么，这是我在金科做品牌发布会的时候截的一张图，这是人们出去以后抢东西的画面，2015年中国自由处境达到了8000万，总的消费金额达到了9300亿。今年可能会突破一万亿，就是出国花的钱，所以我们出去买什么？小家电、奶粉、保健品、药材等等。看到什么买什么，孟老师也提到供给侧改革，国家为什么会提供给侧改变？人民日益增长的消费需求，但是国内的需求有些方面不能满足，造成我们大量去国外买。

预计到2020年中国会新增2.3万亿美元新增消费，新增的消费量基本上相当于日本全年的消费量，到了2020大概是2.5万亿。这部分的新增消费量由谁来支撑？中国的中产阶级和富裕阶层。我们做过研究，中国的中产阶级和富裕阶层，会在增量市场上占80%。中产壮大，富者愈富。大家对房子的需求，大家对于房子的消费更加理性，会从购买产品到享受服务的关注，从满足日常的需求，改成生活品质的关注。大家今年感觉中高端的会议，包括品质高端的会议在以前基础上，在你的销售份额的基础上有大幅度的提升，其实就是人民的生活水平提高以后，对于品质改善呈现的一个结果。美国的服务领域占国内生产总值80%，在中国还不到50%。未来的服务板块的增长，是非常大的。可能会成为下一阶段中国经济增长的支柱板块。一个地产企业对未来的一些看法，叫构建美好生活服务商企业战略，金科在未来的五年，要做美好生活服务商的战略，这种企业雄心，从开发商到服务商的转型。大家从一些报道里面，可能一些信息里面，也知晓了。

不是说做了服务地产就抛弃，地产到2020年之前，至少高位运行期，在任何行业都不可能有这么大规模消费总量的基础上，这个主业一定要坚持。我们提出了两个最大核心板块，叫新地产和新能源。绿色地产产业地产与商业地产。这是我们地产构建的一个核心要素，新服务包括什么？就是社区集团，包括住宅社区治理，社区生态坪的建设。基于地产+服务的战略理念，包括单一的地产商+美好生活服务商的转型。分了五个板块，成长、便利、健康、居家和邻里。这是我们为业主提供服务里面，我们要去关注的板块。这是基于社区，包括从0—18岁教育体系的保障，7月5号金科出资十亿元，成立了金科教育投资管理公司，为社区提供更好的教育的落地。便利主要分两个体系，社区商业配套体系和社区服务工程，我们叫金科服务，大一点叫金科社工集团。

我们有一个板块，一个是科技公司、运营公司和传统的物业管理公司板块。这是我们基于业主方面提供的一些关于配套服务方面体系构建的东西。说到随心游，今年就达到了3万多游客。全民健康运动体系和社区健康营养体系。我们在重庆两江新区水土这个地方，大概有几百亩地，专门基于健康社区的运营和管理。让健康更或成为现实。社区健康营养体系，包括健康服务包括康复训练和医疗。这些地方落地以后，我们对于这些理念的提出，才能更多的支持和落地。金科从09年开始推出邻里活动建设，关爱邻里关爱社区的角度来讲，邻里活动体系是我们需要长期践行的理念。包括老年人活动等等，都是这么多年下来一直践行的活动事项。居家更好，人性化的功能体系和技术体系，金科人性化的体系提出了五大模块。8月29号金科携手微软，我们跟微软有一个战略合作在8月29号做了一个战略合作发布会。国内首个关于大数据服务体系，大家可以去看一下，我们在金科十年城有一个天启系统的展示屏，可以对业主所有消费习惯和数据采集，现在基本上都能做到。什么时候上下班，你的工作路径大概是什么，全部能够在天启系统能够抓取。基于这个方面，未来将投三亿进行系统建设，并深入分析研究未来金科收取业主的消费，让居家更好成为现实。打造优质的生活方式，做一流的中国美好生活服务商，谢谢大家。