重庆铿锵行：地王与楼市

主持嘉宾：世联行西南区域顾问事业部总经理 李玺女士

讨论嘉宾：中国企业投资协会副会长；中房集团、幸福人寿保险公司前董事长孟晓苏先生；重庆市房地产业协会会长莫元春先生；北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士

李玺：今天非常激动，有这样一个机会，跟大家进行这样一个沟通，因为今年的楼市确实给大家怎么样一种感觉呢，叫危机症。在去年下半年到今年已经蔓延到了很多所谓的城市群，一些重点的城市经济群，整个上半年我们统计到，地王大概有400多亿成交额，到底是楼市本身房价在助推地价，还是地价在助推房价？这两者之间到底有什么样的关系，有没有可能缓解呢？想请问一下孟先生。

孟晓苏：一些部分二线城市房价蛮高，就会有土地需求，我们看到去年供地减少了三分之一，因为减少供了就造成了稀缺。关于房价和地价问题也引发议论，应当说两者是一个鸡与蛋的关系。现在这些高地价会变成推高房价，如果市场上能接受这些高房价，就解放了。说明中国的楼市价格总体是向上，深层包含的问题，是土地制度问题。是现在的供应制度问题，这个问题我们可以进一步研究。

但是我觉得和全国房价地价走到鲜明对比的是重庆的销量大，而地价平稳。全国都需要扩大土地的供应量的时候，特别是一二线城市，我觉得重庆的经验值得各地学习。

李玺：中国也是一个政策性的城市，包括这两个月地王频出房价陡增，厦门、南京、合肥等城市都纷纷限购了，是否会出现限购又回到以前的循环？也想问一下莫会长，到底这个政策真的能抑制住现在地王频出，或者是楼市过热的现象吗，在你看来楼市过热是真的热，还是只是一个偶然性的一个现象？

莫元春：作为楼市的话，过热不过热跟地域有很大的关系。现在主要是一线城市和有些二线城市过热，三四线城市还是非常冷。重庆我自己认为，正好处于这个交点上，重庆的成交量应该说是全国最大的之一，但是价格非常平稳，它处在一个一二线城市和三四线城市交叉的一个位置。

李玺：两位领导都不断在提重庆，有提到健康，包括三四线城市，还是感觉有一些问题的。大家都在期待，重庆这个房价会不会涨，虽然这个问题比较敏感一些，大家觉得重庆这个地方，在重庆这个城市潜力上您怎么看？重庆的城市环境和城市经济，现在比较火我们看到的是长三角珠三角，以及环渤海的经济群，我们看待西南经济群，它们的走势会怎么样？

莫元春：我个人认为的话，重庆的楼价和重庆城市地位，是不相匹配的。重庆的经济发展很好，重庆的城市地位也比较高，各方面的资源也不错，但是重庆的楼价一直是不温不火，为什么？主要是一个供求关系问题，重庆土地供应量一直很大，但是重庆又是一个本土的市场，以我多年的监测，重庆市以外的人口购房者，只占15%左右。

刚才我们晓苏总强调了一下，因地制宜分层施策的问题，重庆对这个问题我个人认为做得很好，在过去国家提出抑制房价过快上涨的时候，重庆就是分层施策，重庆有一些特殊的政策，比如说土地的供应，土地的供应掌握在政府的手里面。不像有些城市，开发商已经把地买了以后。重庆有几大公司，比如地产集团，这些土地整治，整治以后再交给政府，政府再进行出让。这个地在政府的手上。

第二重庆比如房产税的试点，除上海以外是没有的。还有抑制房价过快上涨的时候，重庆是不限购的，重庆的公租房都是因地制宜。减少土地的供应量降低开发商融资成本，调整企业增值税，缩短土地保证金返还的时间等等。比如说车库不好卖政府出台一些政策，对商业地产过剩，政府也在出台商改住的政策，比如三四线城市不好卖，政府也出台了一些避暑休闲的政策鼓励，重庆一直按照因地制宜分层施策的要求在做，所以重庆的房价不温不火一直是这样的。

李玺：央行也提出了很多对于在金融方面，对于房地产所谓叫抑制泡沫的一些信号，在房地产整个信贷市场上，会出现一个调整。请问一下杜女士，您认为这个政策的出台，或者是未来现在发出的这个信号，对未来的影响，真的能解决到我们所谓的地王平租的信号，包括抑制房价？这样的一些政策，能起到缓解的作用吗？

杜丽虹：首先我想说一下，我觉得虽然说央行说他不愿意背这个锅。但是实际上各种数据来看，宽松的货币政策，绝对是这轮房价上涨的主导因素，2016年1—8月货币供应量M1增长了25点多，过去是15，在过去20年只有09年4万亿下去的时候，货币量达到过30多。但是货币增了这么多，但是前8个月的增速只有8%，其他的都是个人的购房贷款，从贷款的结构来看。个人短期消费贷款，信用卡贷款是下降的，企业贷款1—8月是下降了13%。只有个人居民中长期贷款是大幅增长的。增长90%，居民的个人中长期贷款，主要就是房地产贷款，所以这就导致今年前8个月，个人的中长期贷款，在全部贷款中的占比是从之前的22%，增长到了40%。企业贷款占比是去年66%下降到了52%。

所以大家可以看到，增加的货币其实很显然，很明显是通过个人的购房贷款进入到了市场。这也说明央行尽管不想背这个锅，不管是有意还是无意，确实他在这个里面发挥了一个很重要的作用。如果央行真的是要缩减这个贷款，他肯定会产生一定负面影响。关键的问题是，确实现在央行又不敢，虽然各地都在出台一些政策，其实很多时候，我们感觉到这个政策好像有点挠痒痒的感觉，政策的力度比大家的预想小很多，经济面临着一定的增长压力，在这种情况下，央行必然要实施宽松的货币政策，不可能在这个时候加息或者缩减货币的供应。宽松的货币政策是一个必然的趋势，具体这个钱流向哪里，可能能够通过一些具体，来限制向房地产领域流向。它的手段和措施也不是很多，在宽松的货币政策下，还是必然会有比较大量的货币进入到房地产领域，尤其是在其他的实体投资的回报率，目前还是在下降。

房地产重新成为一个保值增值重要投资领域，也使得宽松货币政策下，必然会有大量的资金流到房地产领域。这个锅肯定央行是要背的，它也没有太多的措施可以限制这个资金的流向。所以可能政策会有一定的影响，可能影响没有他想象的那么有效。

李玺：最后一个问题想问一下孟先生，在供给侧改革里面，整个楼市的推动，是不是这一波是货币的红利，供给侧就是需求侧进行改革，到底整个楼市环境，需要以一种什么样的外部环境，让这个楼市更加正常一点？

孟晓苏：对于今年1季度货币突然增加供应，通过低息贷一下子压低了整个社会的利息率。整个利息率降下来了，怎么回事儿呢，就是一季度的放水，多少解了地方政府的围。如果继续这么发的话，这种风险转移到了老百姓的存款，引发金融风险。所以必须得制止，我认为说起来投入还是有正面作用的。及时停止达到一定目的以后就停止，说明在战术上面还是成功的。

银行没有什么办法来管理商业银行的股票，商业银行现在非常清楚，把资金投向这些制造业，你投什么？你投向钢铁、煤炭、化工全都成为过剩产能，你都收不回来了，他投什么最合适，老百姓买房是最终消费，因为老百姓买房，房地产商就通过贷款，就把钱收回来了。施工单位就有钱了，再支付给供应商，这样逐渐传导到了实体经济。发挥好货币政策的传导作用，我认为商业银行的行为无可指责，金融是经济的血脉，金融适当的倾向于老百姓购房，这是银行理性的表现。

按照过去的传统调整思维，房价一上涨就得打压了，我们现在看到的是各地这种房价上涨的原因是什么？它和重庆不同就是土地供应太少，这个短期问题不好解决，信贷影响到了产出，现在出问题的往往是限购城市，他们房价上涨，不限购的什么事都没有发生，重庆的房价应该再高一点，反而是这样想。

我们要反思这种限购政策，对于正常的市场行为起到的破坏作用。我认为在未来的发展中，还是要进一步推动改革，发挥市场经济作用，政府在应当发挥作用是保障，一个是保障房的提供，要适当的提供，把这些学问做好，适当再控制一下金融。现在不光是在研究地产开发的一些技巧，房地产企业都知道，我们更关注的是整个政策走向，房地产政策在住进走向理性，中国的经济会慢慢好起来，房地产主导产业作用，会进一步在下一个增长过程中，发挥作用。

李玺：谢谢三位嘉宾，地王这个东西，因为供给和需求不停在变化，今天非常感谢三位嘉宾，给到大家的一些启示。