10亿元受让昆明中航玺樾项目 中航里城买卖中的市场考量

观点网 在万科股权之争走向扑朔迷离之际，管理层的去留亦被推向了舆论的风口浪尖。历史的车轮滚滚向前，免不了一代新人换旧人，万科“新人旧将”的故事仍在继续上演。

此刻，万科旧将徐洪舸和肖楠也在为自己的事业默默地“开疆拓土”。近日两位联合创立的中航里城获得了昆明百亩大盘的开发权。

昆明市国土资源局一纸公告披露，昆明产业开发投资有限公司将昆明市盘龙区穿金路715号(原云南省内燃机厂内)3宗土地（一宗公共设施用地及两宗城镇住宅用地）以9.99亿元转让给云南航樾投资发展有限公司。云南航樾投资则为中航里城旗下子公司。

据观点新媒体了解，内燃机厂三宗地即为昆明中航玺樾项目，该项目由昆明产投投资、中航里城开发。此次转让完成后，中航里城获得该项目的全盘开发权，相较于彼时9.11亿元的拿地价，昆明产投则可从中获利8800万元。

对于转让协议的具体细节及原因，至截稿前中航里城方面没有对观点新媒体作出回应。

易事达地产顾问（中国）副总经理陆韬对此认为，此次转让可能是昆明产投出于现金流上的考虑，而现在转让会比较符合其对目前市场回报的判断。

昆明产投退出玺樾项目

据观点新媒体查阅出让公告，此次三宗转让地块土地面积共101亩，其中地块一面积4692.46平方米，为公共设施用地，转让价格2175.11万元；地块二面积31765.34平方米，为城镇住宅用地，转让价格49232.41万元；地块三面积30894.19平方米，为城镇住宅用地，转让价格48547.59万元。

紧邻溪畔丽景、禧瑞都、南亚未来城、中企万派中心、俊发盛唐城等的中航玺樾项目也颇具故事性：该三宗地于2014年8月5日网上拍卖，但最终因故被终止交易，同年11月7日再次被网上拍卖，但因报名人数不足而再次流拍。直至2015年1月29日才由昆明产投通过公开市场以9.11亿元竞得。

彼时数据显示，该三宗地所处片区房价8000元/平方米，被出让地块3000元/平方米的楼面价在中小企业看来风险稍大。因而有市场人士分析，在当时楼市供大于求的情况下，不是大型房企还真不敢拿地。

拿地六个月后，昆明产投就发布招标公告，将引入有开发资质的房地产企业，并对投标人财务、业绩等方面做了严格的限制，例如企业注册资本金不低于1亿元，截止2014年底净资产不低于人民币3亿元并提供2014年财务报告。

另外，投标人近三年开发的房屋建筑面积累计竣工面积达到30万平方米及以上（不含地下面积）或持有土地面积100亩及以上，而且还得提供《竣工备案证》或《国有土地使用证》或《土地成交确认书》。

结合上述条件及市场情况，当时符合资格的开发商有恒大和蓝光，而昆明产投也曾对媒体承认跟蓝光洽谈过合作事宜。只是后来的中标结果却显示，中航里城确定为项目的中标候选人，昆明产投负责投资，中航地产负责开发。

谈及此，有业内人士认为，昆明产投从一开始引进合作方，到最后退出项目的开发，就应该为最后的退出转让做好了准备。

“昆明产投本就无意于二级开发，因为其于2013年拿下的西山区大观路地块，在完成一级开发之后也是引进一家房企合作，与此次转让方式如出一辙。”

因此，在昆明中原资源中心总经理康兵看来，是一件正常的土地交割事项。其表示，昆明产投退出中航玺樾项目可能跟政府发文建议有关，为抑制市场过热，政府对于不具备房地产开发资质的国企，不建议其参与到土地开发事项中。

同时，市场人士认为该项目所处位置优越，凭借操盘中航云玺大宅及中航城积累的经验，中航里城通过此项目再次切入昆明市场也是精明选择。

中航里城的市场考量

不过，早前关于昆明产投退出中航玺樾项目，有市场观点认为是因为该项目挣不到钱。但是从今年昆明房地产市场回暖迹象来看，原因并不尽然。

昆明中原研究中心数据显示，1-6月昆明市场并未跟随全国走势出现明显上扬，但整体表现较为平稳，库存得到一定去化。

昆明楼市回暖，客户对于项目区位及品牌的关注度，为中航里城的中航玺樾项目未来入市已营造良好基础。因此，中航里城从昆明产投手中接过玺樾项目，或许有其自身的考量。

陆韬对观点新媒体表示，“任何地方都有竞争，最后看谁能力更强，也许中航里城觉得自己有能力才会上。”

根据环评公示，该项目总建面25万平方米，将延续中航里城一贯风格，打造中高端的住宅社区，规划显示项目共有18栋住宅产品，其中位于A3地块上有5栋是蝶式住宅，其余13栋为板式住宅，全部为高层建筑。

目前周边价格在8000元/平方米，虽然中航玺樾售价仍未对外公布，但是按区域均价计算，该项目总货值将近200亿元。

但最终项目是否能够获得市场认可，中航里城实际操盘能力才是最大的竞争优势。

据观点新媒体了解，徐洪舸和肖楠在创建中航里城之后，由中航投资，里城操盘，双方合作共同开发中航地产在昆明的首个项目——中航云玺大宅。昆明业内人士表示，中航里城对产品的运作能力得到市场认可，后来中航城项目的操作经验也为其发展奠定基础。

自成立以来，中航里城就以代建中航地产项目为起点，业务遍及厦门、南京、大连、重庆、昆明等二线城市，包括厦门中航城国际社区、南京中航樾府、大连中航国际广场、重庆中航翡翠城及昆明中航云玺大宅等项目。

业内人士指，中航里城操盘的项目无论是从产品开发，还是销售速度都比较理想，各方面比之前中航地产自己操作的均有很大幅度的改进。