直击业绩会 | 李从瑞：反对拿地王 轻重并举为金茂商业上市做准备

观点网 这是中国金茂在宁高宁正式上任主席后的第一场业绩会。

8月23日下午，中国金茂控股集团有限公司在香港举行2016年中期业绩会，与往年一样，主场的仍是首席执行官兼执行董事李从瑞和副总裁蓝海青，刚刚履任主席的宁高宁并没有亲自到场。

上半年来，中国金茂在销售业绩、营收、利润等多项指标都录得了较大的增长，相比去年全年几乎全线下滑的账面数字情况已经有了大幅的改善。对此，业绩报解释称，这主要因城市及物业开发项目的收入较上年同期增长所致。

据观点新媒体了解，上半年中国金茂共实现收入达103.88亿港元，上年同期增长41%。其中，城市及物业开发收入约为82.88亿港元，较上年同期增长57%；商务租赁及零售商业运营方面，收入与上年同期基本持平；酒店经营收入方面，较上年同期下降5%，该项指标下降主要因汇兑所产生的损失。

但是，营收的增长并没有过多的带动利润的增长。财报显示，上半年公司所有者应占溢利为15.40亿港元，较上年同期仅仅增长了0.3%；如若扣除投资物业公平值收益（已扣除递延税项），公司所有者应占溢利为12.30亿港元，同比增长34%。

赚得多，所以花的也多。据了解，截止8月20日，金茂今年已经在8个城市获取了8宗土地，涉及土地总资金达到342亿，其中金茂自身出资就达到了230.8亿，这已经超额完成了金茂全年200亿的土地收购任务。

值得注意的是，这8宗土地除了深圳项目外其余7个均位于二线城市，且均为今年以来最为热门的几大二线城市，金茂在这8宗地中共产出了5个地王。

对于拿地王，李从瑞也显露出无奈之意，“拿地的出价高低和国企还是民企没有关系，我们会根据地的实际情况来理性地分析土地属性，获得它本身应该具备的价值。”

谈及地王，今年的地王潮有一个明显的特征，即资金实力雄厚成本低廉的央企占据了地王团的半壁江山。李从瑞随后又立马进行表态，称“中国金茂是坚决反对拿地王的，尽量以比较合理的价格获得土地。”

在金茂的“双轮双翼”发展战略中，销售业务只是其中的一个“轮”，而另一个“轮”则是持有型业务金茂商业。

今年5月，宁高宁首度以中化领导人的身份亮相金茂商业战略发布会，并为其商业品牌取名“金茂览秀”。这对外界来说，无疑是在传递着一个信号——这位一手缔造了万象城和大悦城的商业教父要开始操刀金茂商业了。

同时，随着宁高宁的到来，金茂商业的上市日程表也开始浮出水面，这早在今年2月底的上海视察中，上市苗头就已经显现。在本次的业绩会中，李从瑞再次提及金茂商业的上市计划。

据李从瑞介绍，金茂商业成立之初就计划要在五年内上市。不同于前两年的战略，为了加快上市进程，现在的金茂商业除去传统重资产的开发之外，还开始进行轻资产的输出，“轻重并举就是为了金茂商业整体上市来做充分的准备。”

目前来说，重资产方面目前已开出广州南沙和重庆的社区商业，另外接下来长沙览秀城与青岛项目也即将开业；而轻资产方面，金茂商业已经就青岛奥帆广场项目已经签订了相关的协议，进行管理输出。

李从瑞表示，“未来仍然会在这一方面（轻资产）有更多动作。”

以下为中国金茂控股集团有限公司2016年中期业绩发布会的现场问答实录：

现场提问：上半年中国金茂大概达到全年目标的55%，下半年有信心完成全年的销售目标吗？

李从瑞：上半年总体销售情况还是不错的，达到了207亿，下半年我们对360亿是充满信心的，预计能够超越目标。

现场提问：之前管理层提过将增加买地方面的投入，且将集中在二线城市，现在情况怎样？

李从瑞：关于二线城市拿地，在去年年底我就谈到，内地的二线城市正在出现新的地产投资机会，现在看来这个机会正在实现。

今年上半年中国金茂也主要是在这些二线城市拿地，大概有5个二线城市实现了突破，这些土地全部是通过合作来拿地开发的，未来我们仍然还会采取合作拿地的方式，希望至少在明年能实现10个二线城市的突破，那我们在一线城市向二线城市热点转换的过程中，就能够抓住商机。

现场提问：海外投资方面会加大力度去做一些写字楼或者是商业物业吗？

李从瑞：关于海外投资，中国金茂一直是持比较积极的态度，对一些重要的城市做了很多的研究，希望写字楼、酒店方面都能在适当的时候有所突破，当然这还取决于最后真正获得土地的机会和项目的机会。

现场提问：公司在二线城市购入土地，是不是意味着将来会把业务的发展重心从一线城市转移到二线城市？

李从瑞：获取二线城市的土地，并不代表中国金茂会从一线城市向二线城市转移，上半年我们在深圳就获得了土地，北京、上海、广州、深圳仍然是中国金茂重要的发展方向，只不过二线城市出现了更多的机会，我们也想抓住更多的机会而已，不是一个转移丢弃的概念。

现场提问：公司在二线城市上半年布局得比较多，现在有传闻说有些二线城市要开始限购，这会不会影响到中国金茂？另外，207亿的销售当中，一级开发占的比例大概在多少？

李从瑞：上半年部分二线城市成为大家关注的热点，土地市场的火热导致一些城市进行限购，甚至限贷。政府出限购、限贷的调控政策，是根据市场的情况所做出的非常及时、有效的举措，这个举措会有利于城市的可持续发展和地产的健康发展。

我们预计，半年以内限购政策还很难显现出对地产的具体影响，在半年以后则很可能会遏制销售量快速增长的态势，但是价格预计还会比较稳定，不会出现大幅增长或者下滑的情况。中国金茂在南京的这些项目，对政府的限购和限贷是非常支持的，它将更有利于我们地产的健康销售和发展。

上半年一级开发少于50亿，75%都是房地产的销售。

现场提问：有一些评级机构觉得，一级开发会给你们带来不确定性，对于这一点管理层是怎么看的？

李从瑞：一级开发在正常的市场环境之下，主要的节奏是由企业来控制的，但如果出现异常情况，政府就会干预，我们预测，未来南京、长沙会进入一个比较正常的通道。

南京出现了熔断的情况，但政府在通过相关的限购、限贷政策之后，相信南京的市场会慢慢回归理性，熔断政策只是暂时的，它最后还会回到一个正常的市场竞争的态势，不会对一级开发的土地产生太大的波动性的影响。

现场提问：关于商务租赁方面，未来两年的目标是什么？会达到什么样的占比？如果商务租赁业务发展上去，会不会令企业的负债率有所提升？

江南（首席财务官）：公司的战略叫“双轮两翼”，其中“双轮”指的是开发和持有。这几年持有部分的收入占比为20%左右，后面几年还是希望保持这样的一个比例。

公司大部分的现金流都会通过开发来回收，之所以会保持80%与20%的比例，就是希望在比较快发展的同时，保持负债率的平稳。

现场提问：之前有谈到今年大概会花200亿左右拿地，上半年大概用了多少？

蓝海青：上半年拿地总面积在120万方，6个城市有8个项目，占的总资金是270亿左右，但是我们都是合作，自有资金基本是在100亿。

现场提问：债务比例方面，现在大概是52%左右，预计下半年或者是明年外债的比例可以下降到什么程度？

江南：债务比例方面，中国金茂现在总的杠杆比例是51%，在行业里面算是比较健康的。外债比例方面，现在人民币债和非人民币债的比例大概是50%对50%，下一步我们会加大人民币债的比例，争取利率有一定幅度的下降，上半年平均利率下降了4%，下半年希望能够继续下降。

现场提问：下半年拿地的资金预留大概是多少？会去一些什么样的城市？你们是国企背景，在拿地方面会不会更加进取一点？

李从瑞：按照预算，今年上半年不到100亿的土地已经完成了全年的任务，但是因为今年的销售情况会比较好，预计能够超额完成年初制定的360亿目标，所以我们会根据销售改善的情况，适当地增加土地的获取。

在城市方面，除了一线城市以外，中国金茂现在已经进入5个二线城市，像武汉、无锡、珠海、厦门，这些城市仍然是我们的目标城市，希望能够在适当的时候进入，获得土地机会。

拿地的出价高低和国企还是民企没有关系，我们会根据地的实际情况来理性地分析土地属性，获得它本身应该具备的价值。而且国企也会很谨慎的，尽量避免拿地王，中国金茂是坚决反对拿地王的，尽量以比较合理的价格获得土地。

现场提问：金茂商业的上市事宜现在有没有进一步的进展？

李从瑞：金茂商业从成立之初就制定了5年具备上市条件的计划，现在已经过去两年了，我们还是按照这个方向在发展，现在采取的是轻重并举的发展方式。所谓轻重并举，一个是它拥有一些商业资产，这一块现在每年都在有条不紊地按照既定的规划时间在不断地推进。

今年9月底，长沙的览秀城就会开业，明年会有青岛的商业要开业，今年广州南沙的社区商业已经开业，而在重庆的社区商业也在开业之中。现在已开业的商业出租率都在90%以上，还是非常理想的，这是重的方面。轻的一块是对外进行管理输出，金茂商业的管理输出现在已经有了一些目标方向，比如说在青岛，我们已经签订了相关的协议，未来仍然会在这一方面，通过我们的能力输出来获取相关的收益，轻重并举就是为了金茂商业整体上市来做充分的准备。