对话 | 地产精英 博鳌论剑：当房地产遇上“野蛮人"

主持嘉宾：

麦格理集团首席中国经济学家 胡伟俊

对话嘉宾：

今典投资集团副总裁 邹吉福

红星商业董事长助理兼投资发展部总经理 陈煜

高和资本执行合伙人 苏鑫

霸菱亚洲投资有限公司董事总经理 林熙龄

中国金谷国际信托有限责任公司副总经理 元磊

胡伟俊：大家好，非常高兴可以主持这个讨论，我们这个讨论的主题是有关地产和金融这两者如何产生一个新的化学反应。这个问题当然比较复杂，因为金融其实是有很多方面的，可能在座各位考虑的一些金融的手段连我自己都未必那么了解。

但是我想对于房地产企业，金融和房地产在一块，应该会有很多的化学反应。我们知道金融现在在互联网、教育、医疗等等方面都有一些很有趣的应用，也可以帮助很多企业有很大的变化，所以我也想了解房地产如何嫁接金融的一些真知灼见。

首先请每个人简单发表一下自己的观点，看看有什么能产生火花的地方，请霸菱的林总谈一谈。

林熙龄：我是霸菱亚洲投资有限公司的总经理林熙龄，是从香港过来的，我们这个环节讨论的是金融和地产的关系，我先讲讲野蛮人的话题，我做中国房地产的时间也不短了，1999年开始接触房地产市场，也做了20多年，开发、投资的项目都有很多不错的例子。

这个所谓的“野蛮人”就是钱比较多的一些人，过去几年碰到一些比较年轻的、新一代的专业的管理人，我们私募基金去买项目，一般都问他，这个项目现在的回报率是多少？很多人都说，你不用看什么回报率，反正现在我卖给你，三五年后你的项目就赚钱了。

但是作为传统的投资者，如果你的现金流不能给那个项目带来什么比较好的贡献，特别是你还要算着你的利率，那我怎么去想象那个项目可能三年五年之后我退出的时候有一个比较合理的回报率呢？反过来我们也看到很多的交易，包括前几天很多老大也说了，现在有很多的项目，回报率的都是很低的，回报不能支撑还利息，根本不能想着其它的开支。

所以你要判断，有一些是野蛮人去买，但是我们这些资金管理者是不是也进去跟他们争一些我们看起来回报率很低，或者是地王的项目呢？这是第一点，我们作为私募基金的投资者要谨慎一点的。

苏鑫：大家看我们这5个人里面有几个是做资本的，应该看着都不像野蛮人，而且大部分都戴着眼镜，当然戴眼镜不代表是不是野蛮人，但是我先声明我不是野蛮人。

我们看最近的万宝事件，有各种各样的八卦，有各种各样的声音，包括赞扬王石的情怀的，也有支持姚老板的，但是至少不是大多数人认为资本是野蛮人，资本应该有道德属性。

在现在这个市场上，大家都认识到资本是没有道德的，资本是逐利的，这是认可的。只不过再往下分析，就是你要不要监管，要不要遵守规则，这是需要深入讨论的问题。通过这个问题引申出来，我们看到万宝事件，我们再过5年看这个事情，我认为它是一个非常重要的标志，就是行业发生了本质上的变化，不光是速度的快速变化，原来有高的利润，现在可能很低了，不止是这种变化，是这个行业由传统的制造业变成了服务业。

去年我也参加了这个论坛，大家都在讲危机，但是今年好像我们听不到这种话题，都在赞扬自己的目标如何由200亿三年之内变成1000亿，都在讲这个东西，我觉得这很可怕。如果行业没有危机意识，如果市场差的时候我们就叫苦，市场差的时候我们就兴奋，没有反思是不可能有发展的。

再回到我们前面讨论的地王的问题，我认识一个国内前10位的开发商，去年他把他们投的10个项目给我介绍了一下，其中有三个项目是亏钱的。后来发现一个规律，这三个项目就是上一轮买的地王。这么大的开发商，他的专业能力是没有问题的，选择城市也是没有问题的，就是因为拿了地王，有的开发商拿了地王，闯过去了，还赚了点小钱，这是因为以前的波动是一个爬山的波动。

什么叫爬山的波动呢？就是你这一轮的低点比你上一轮的高点还要高，在这种波动，最终我是能套现的，如果这个波动变了，是一个海浪的波动，或者是就是不上升，你也不能赚到钱。所以行业在大的变革下，如果我们选择产品不对的情况下，你还能确保你研究的地王一定能赚到钱吗？不光像林总讲的，一线城市的地王要赚到钱，你要赶上香港的房价，我相信二线城市的一些地王都不一定能赚到钱。

回到宝万事件给我们的启发，这个行业靠高周转、高毛利的方法来赚钱，这种方式其实是不可持续的，最终还是要看这个房子能给社会提供什么样的价值，房子是不是租出去了，能不能让人使用。这是制造业转向服务也的一个核心。制造业转向服务业的过程中，必然会出现行业的洗牌，大的企业如果战略正确的话，它可以并购，可以做得规模更大、市场占有率更高。

但对中小企业有没有机会？它是有机会的，而且这个机会更大。如果我们类比计算机或者互联网这个行业，在5年前最大的企业是PC时代的，比如说新浪、搜狐等等。但是在5年以后的今天，我们看到的是小米或者是其它我们耳熟能详的一些中小企业。

在5年前，他们就是零，甚至小米在5年前就是PC时代的一个彻底的失败者，他的CEO是被别人赶下台去了。同样，这个行业在大转型过程当中，由制造业变成服务业的时候，中小企业有没有机会？我觉得在行业变革的时候，大企业有机会，中小企业也是有机会的，只要你看到了转变的本质。你的核心不只是建房子，建房子只是一个形式，关键是你能给社会创造什么样的价值。

服务的思维，最核心的就是互联网和金融思维，这也是谈到第三个话题，到底跟金融结合的趋势有没有。高和资本做了6年，其实我们只做了一件事，就是只做商业地产，只做股权投资，只做城市更新。

我们看到商业地产有很大的机会，开发商大部分是靠建造，把土地变成一个产品来赚钱，其实商业地产还有很多的赚钱机会，比方说增加更多的内容，让租金上涨，这样可以赚钱，同样，让商业地产和资本结合，证券化，也可以赚很多的钱。

所以从商业地产的角度，我认为还有一个至少不亚于开发商业地产的机会，就是城市更新，这个量有多少呢？我们统计一下，一二线城市就有万亿的规模。但是它需要的能力不是制造业的能力，而是服务业的能力，是你能不能提供更好的服务内容。租金上涨不是简单的改造，是你根据市场的需求提供更好的内容。我们可以把酒店改成写字楼，可以把购物中心改成写字楼，顺应市场的需求，提供更好的内容。

同时商业地产还有一个更好的赚钱的机会，就是证券化，增加它的流动性本身就可以赚钱，不光是降低风险，像中信做的类REITs的创新，包括我们在一周前刚刚做了中国第一单ABS产品，是一个债性的，我们叫CMBS（商业按揭支持证券），这是国内的第一单，是跟方兴合作的，已经在上海交易所挂牌，这种产品可以替代传统的金融产品。

这样对中小企业有好处，原来的借贷是很难得，但是中小企业只要有好的资产，你就可以拿到跟大企业做企业债一样的成本，而且你的贷款额度可能比贷款更高，而且有更高的流动性。总之，证券化是可以增加流动性的，也一样可以赚到钱。

邹吉福：大家上午好！我去年是作为东方资产的代表参会的，5年之前是今典投资集团的代表，今天又重新回到了今典集团，我的职业历程就是一个典型的地产和金融结合的过程。

昨天我们张宝全董事长介绍了今典红树林的发展模式，这个模式看起来很美，但实际上也隐含着一个巨大的困难，就是投资金额非常大，重资产，投资回报期越来越长，在这样的背景下就需要加强与金融结合，确保这个企业的规模和效应持续上升。

今年春节之后，我回到了今典，在过去5个月我做成了5件事情，都是地产和金融紧密结合的案例。第一件事情就是众筹，杭州红树林项目，我们采用众筹的模式，非常成功地引入了成本，使这个产品还没推向市场的时候，让客户的资本进入这个项目。

第二个是发一些ABS，也就是做资产证券化，资产证券化对房地产现金流经营的项目加速获得资本是一个非常好的方式，我们在6月初在上交所正式挂牌成功。

第三个是和资产管理公司合作，因为我之前在东方资产工作，所以和东方资产管理公司的合作也很成功。

第四个是房地产基金，第五个就是传统的银行。通过上述方式房地产和金融的结合，我有一个心得体会，仅仅做房地产金融的结合还不够，我们觉得今天在探索房地产和金融的结合我更有一个新的感悟，就是房地产和金融，和运营的紧密结合。

打一个不恰当的比喻，如果房地产是中学生的话，房地产和金融结合好了就是大学生，如果是运营好了，在商业或者酒店等等各种服务方面运营好，那才是真正的研究生。我今天的观点就是，地产+金融+更好的运营，是这个企业走向永续经营的关键。

从种种迹象表明，地产和金融是越来越紧密的，结合方式的多样性也是越来越多。由于时间紧，我就不一一介绍我们是如何做这些事情的。但是我觉得这个大会组织这样一个地产公司和金融行业的交流，这是非常有必要的，再次感谢各位。

陈煜：我叫陈煜，来自红星商业，红星商业是红星美凯龙旗下的运营购物中心的商业管理公司，在我们过去几年的发展过程中间，也有比较多的跟金融结合的实际操作案例，像今天上午高愈湘先生介绍的国内8单类REITs化的金融产品，其中有一单就是以我们的项目为标的做的。还有一单ABS被自己毙掉了，最终没有发出去，没有抢成国内第一单，我们是租约证券化的一个ABS，这个是我们租金收益的标的，针对的是我们北京的一个项目的长期租约的ABS。这个产品因为内部担保的原因，要筹备整体上市，所以最终搁置了。

我们作为一个商业管理公司来看，在去年的时候，尤其是轻资产运营模式比较热的时候，我们跟房地产的开发合作比较多，那时候我们给客户推介、服务，都是说我帮你从一个传统的开发商变成一个可以持有经营商业物业的开发商，我们有这个服务能力。

今年开始我们比较多的合作就变成和金融机构的合作，比如说我们开始做一些银行的不良资产的项目，在市场比较好的时候，大家放贷比较宽松，在物业还没开始的时候，抵押贷款就放出了超出它两三倍的价格，你必须要介入经营管理才能把这个资产救活。我们介入的时候，就把我们变成了议价能力比较强的运营单位，因为我们几乎可以决定这个项目起死回生的重要环节。
还有就是我们自己的融资部组建房地产基金的方式，我们用结构化的产品去收一些物业，目前在谈的有几家，包括在南昌、无锡、上海都在谈，但是最终谈定的还没有。但是这个趋势我觉得是比较有启发性的，我们走的这种模式也是比较靠前的。

但总体来说，我觉得大家今天谈论的很多话题都寄身在一个金融环境下，就是我们目前的金融环境，包括货币政策或者利率政策未来怎么走，这是一个决定权重最高的，原来看做REITs或者是做其它的持有型物业收益的证券化的产品是根本不可想象的，因为这个收益太低，市场也不接受。但是从现在的经济走势来看，如果是持续的宽货币、低利率，整个社会的投资回报比较低，险资最终去抢万科这样的企业，是因为它这个标的和载体足够大，它是一个千亿级别的公司，我们商业地产同样也有这种属性，因为一个物业的标的，在一线城市就是几十亿的规模，在二三线城市，几个包打起来也是有几十亿的。这是在特殊政策下它的优势的体现，如果政策环境变了，也许就不是今天这个样子。

所以我们在选择一些项目的时候也会有一些考虑，比如说一线城市，我给它的估值更高，因为一线城市我看资产本身价格的变化。二三线城市我就会看收益，比如说我去处置一些三四线城市的时候，我给他的租金的简单翻倍的倍率只有不到10倍，因为我预期它将来流动性很差，我把它发产品出去的机会是很小的，所以要求这个物业的安全边际比较高一些，但是在一线看项目，我就取决于能不能接到这样的资产，我只要有机会，我就会尽量接入。

所以我们作为一个商业管理公司，我们是参与资产证券化过程中的一个环节，我们能从这些环节中找到自身的优势，并且推动整个行业逐步金融化的发展，这就已经尽到我们的一部分力量了。

元磊：从我个人的经历而言，我从事金融投资20几年，但其中有几年我也是在房地产企业工作，在凯德置地工作。从金融和地产实业这两个阵营来讲，我都有一些个人的体会。

我想跟大家交流的主要有三点，一个是对野蛮人这个话题的个人看法，第二点是从野蛮人这个话题谈起，进入金融地产时代的讨论。第三点是金融地产时代的核心能力是什么。

对野蛮人这个话题，我想应该这么分析，我不认为存在野蛮的人。从目前的热点话题和热点的企业来看，都是非常知名的企业家，也都是素质非常高的管理层，无论从哪一方来看，我认为都不是野蛮人。既然人不是野蛮的，资本是野蛮的吗？我想也不是野蛮的资本，资本是中性的，它是企业长期发展、永续发展的一个良性的资金来源，所以资本不应该赋予人格化。没有野蛮人，也没有野蛮的资本，那到底野蛮在什么地方呢？

我想这种野蛮是加引号的野蛮，可能是一种非常强劲的，大家没有经历过的金融的组合和进攻模式。这种金融的组合进攻模式来得很猛烈，但某种意义上来讲，它是运用了现在市场上可以运用到的金融工具，在各种上市的场所和规则之间找到了一个进出的途径。如果说你们没有经历过，或者以前没有关注或分析过，感觉它来得比较猛烈，而感觉到它是一个带引号的野蛮的话，我想是这种金融模式给大家的触动比较大。

从目前的热点案例和大家讨论的热点话题来看，至少给我们房地产行业带来一个很深刻的经验或者是教训，房地产行业可能不再是一个建设、开发的工程行业，我们这个行业的领军人物和领袖企业应该开始关注金融问题。中国的地产行业从开发地产时代，商业地产持有时代，下一步会不会可以进入一个金融地产时代？

在去年的时候，我在论坛上提到金融地产时代这个概念，一年下来，很多企业都做了很多的尝试，有的做房地产基金，有的收购银行，有的收购保险公司，但是这一块还只是寻求一些金融工具的运用，还没有真正达到金融和地产紧密结合的这么一个专业平台。

金融地产时代只是刚刚开端，还远没有达到成熟的程度。其实金融地产这个概念和房地产金融是不同的，比如说我现在在信托公司，房地产金融是我们金融机构（信托、银行、保险）用的一个金融工具，而金融工具和房地产企业结合起来对你来说就是一种服务模式，所以它是一个业务模式，是一个服务工具，是一项业务。

而金融地产的概念是什么？金融地产是属于房地产企业本身的，和你的核心的开发、运营、租赁、招商，包括后期现金流平衡以后的资产证券化，这一系列整合在一起的属于你自己的专业平台，它是你的专业平台，是你的系统的核心竞争力，它不是一项房地产金融服务，或者一项基金、贷款、夹层这样的融资工具，这是房地产金融服务，它不是融资平台。

所以我想说的第二点是，金融地产时代必将开始，特别是从最近的一些热点话题、热点争议开始，也引起了大家的重视，你不去关注金融问题，在你企业的发展里面，小的方面影响你一个项目的融资，影响你一个资产证券化项目的退出，大的方面影响到整个集团的长期存在和发展，包括你的价值观很多都会受到影响，所以金融方面的关注和金融方面的稳定性是我们房地产企业从现在开始必须研究的话题。

第三点，我认为金融地产时代的核心能力是资产管理能力。资产管理能力区别于以往其它的在房地产开发整个流程中运用的专业能力，比如说物业管理能力，它只是保证了物业的基本的开门、运营、安全、保洁，这是一个很基础的管理，再往上走，到运营管理，运营管理和物业管理的区别在哪儿？它开始以利润、以效率为指标，来考核项目运营的效益水平和效率水平。在这里面还有招商、租赁方面的专业管理。

但是这些管理还仅仅局限于房地产行业的本身，没有和金融资本市场进行对接。在房地产的横向有住宅、商业地产、写字楼、科技园、物流园等等各种业态，在纵向来看，有拿地、开发、建设、孵化、租赁、运营、现金流平稳，到最后证券化，在横向业态和纵向链条之间，可以创设不同的金融产品，这些金融产品的资金来源可能是机构投资人，也可能是个人投资人，可能是长期的跟你走的，也可能是短期的一年的融资行贷款，这一块是组合的一个完整的金融和地产结合的图谱，在这里面你在开发阶段是不是有开发融资进入，在运营阶段，有没有资金帮你把物业持有，运营得更好，再下一步帮你做资产证券化，在这里面每一步，房地产的金融属性都将被极大的体现出来。

在这里面，哪一个企业在新的历史的里程碑的发展结点上，除了继续加强你的开发、管理、销售、招商以外，愿不愿意主动地拥抱所谓的野蛮人，其实是去拥抱金融资本市场，把金融资本市场变成你的强有力的支持，而不是你的对立面，这可能是我们每一个房地产企业从现在开始要考虑的课题。

胡伟俊：请林总回应一下。

林熙龄：对房地产金融这一块我有一些分享补充。房地产金融在外国有很长的历史，也不是什么新的课题。但是突然在国内炒得比较热就是最近几年，有很多金融产品的产生，我们怎么看这个东西呢？这涉及到对开发商，对很多资金沉淀在项目的投资者，也可以释放很多的资金出来。但是最近我们看到有一些现象，就是有一些反过来的情况，本来这些金融产品就是为了把比较缺乏的流动性从市场里面释放出来，先做好产品，先做好回报，然后从市场释放这些沉淀的资金出来，给一些小规模的投资者去参与。

现在我看很多项目都是反过来，他想着有一个产品，想着有一帮人会投这个回报，他再反过来找项目，但是项目如果的不到那个回报率怎么办？很多说回报不够了，就可能提供一些房地产工程，提供很多不同形式的担保，很多不同的架构，使那个产品可以存在，看起来风险也可控，流动性也可以提供，不管是买方还是卖方，都可以享受到那个好处。

当然也看到有一些很成功的。但是除了房地产金融提高了流动性，但是你的风险的流动性也提高了，你把风险流到了很多的投资者那里，可能两三年之后他的收益达不到预期。因为我现在的定价已经反映到三五年以后的预期。

从私募基金的角度来看，很多好像听起来很复杂的东西，其实也是很简单的，就是分子和分母，分子就是你的收益，分母就是你的价格，我们为什么老是说收益不好呢？就是你的分子不够，我们也不想调那个分母。

所以我们要思考一点，房地产金融的风险是不是也要考虑，那些现实的问题是不是要延续到未来，否则这个产品也不是很低风险的，它虽然提高了流动性，但是风险也提高了很多。所以我希望投资者，或者是发行这些金融产品的人要比较关注。

胡伟俊：我听下来大致明白了大家在说什么，其实我们现在非常流行讲痛点，房地产和金融都是有各自的痛点的，房地产的痛点，可能就是融资，两三年前房地产发了很多的信托产品，做了很多的融资，最近利率下来了，房地产的另外一个痛点是怎么把资产做轻。对金融而言它也有痛点，资金现在面临的问题是资产荒，收益率不断地下行，找不到提供足够收益率的产品，所以像刚刚几位老总说到的，之前REITs在中国做不出来，但是现在REITs或者是ABS之类的产品，对金融机构配置的意义会变得更大。

这些房地产和金融的痛点的结合，可能是我们接下来房地产和金融可以撞出火花的地方，不知道各位老总对这个问题，大家觉得房地产和金融在什么地方最有可能迸发火花，最有前景？

苏鑫：这是一个更大的话题，我们既然说地产和金融，我就聚焦到商业地产和金融。商业地产和金融两边的痛点，金融的痛点，刚才主持人已经讲了，商业地产的痛点是什么？

我认为有两个，第一是库存太大，第二个是我们的持有模式几乎没有，只能散售。难道开发商不清楚吗？核心资产持有越长越赚钱吗？所以只能散售。为什么只能散售？因为没有金融支持让你持有，你持有的手段就是最传统的金融贷，而金融贷有各种各样的限制，有很多的问题，它就不是现代意义上的金融支持工具，它是住宅开发简单移植过来的，它是开发贷移植过来的这么一类模式。

但是这里面的难题就出现了，商业地产的各种创新，中国不需要创新，因为在成熟市场，香港、美国早都有了，所有的东西都有了，比如说ABS，在美国已经有万亿规模了，真正的REITs也有万亿规模。刚才高博士讲了，中国的类REITs只有几百，但是我们看到有大量的物业租约还不错的情况下，开发商有动力把它证券化，要么就出表，用股性的类REITs，未来一定会有REITs，虽然现在税收各方面的问题还没解决，但是这是一个市场发展的趋势，任何人不可逆的。

如果资产包的估值和买家之间有很大的差别，而且有很强大的税收损耗，这种情况下干脆就在表内就可以了，这里面有一个优化的过程，就是ABS。以前的ABS还是基于租金的证券化，基于收益权的证券化，而现在关于资产的CMBS也已经出现了，这在上海证券交易所已经开始有了。

我相信美国最大的这个品种CMBS在国内的力量，可能会超过类REITs，就是因为它避免了市场价格之间差和税收比较大的损耗。它就取代了经营贷，跟经营贷相比最大的好处，它不限制你的用途，提高了融资的比例，降低了融资的成本，从这一点来说，交易所支持这个事情创新，他其实看到了这个事情背后的动力。当然现在还有很多问题，比如说它还不是资产包的模式，还是一个单一资产，这有更多的风险，未来可能有一些资产包的方式，还有衍生的很多的创新。

金融只是手段，作为资产持有人和资产管理人，我们要记住，金融只是你的手段，核心是我们有没有本事把资产管理提升，把它的租金做上去。如果说有资产管理能力，能让租金稳定的发展、稳定的增加，这时候你所有的金融创新才会有机会。所以我认为我们的痛点不是简单地搞一些金融工具，而是我们自己有没有本事，或者我们找到的合作者有没有本事，把它的资产价值提升。其实技术并不难，难的是意识，以前我们就意味这个东西建好了就可以赚钱，其实很多东西建好了是赔钱的开始。

邹吉福：投资方和融资方是很好的合作方，我在这两个领域都做过，在投资的时候最关心收益和风险，但是作为融资方，他第一阶段要想方设法拿到钱，其实这个阶段在当今这个社会是非常容易做到的。但是更重要的是拿到这个钱怎样给你带来更多的收益，给投资方安全的、准时的还回这个钱。核心的要点就是运营。

前几天在北京参加了一个互联网+的论坛，叫我上去发言，我说这个题目错了，什么叫互联网+？如果互联网在前头就是错误的，应该是专业+互联网，任何领域都是在你的专业性的基础上，以互联网作为辅助，这也是德国人反复强调的一个观念，互联网作为主体是不对的。

作为房地产开发公司在运用资本方面，如果说这个资产在上升阶段，特别是货币超发的时期，资产只要能够运营好，就尽量不要卖，因为它的收益除了销售的利润之外，还会获得一个资产的增值。今年年初今典投资集团就正式决定不再销售它的产品，全部改为持有。当然，这个前提是在资本有充分的保障，对自己的运营能力有足够信心的前提下进行的。

陈煜：我想接着苏总的观点谈一下我们在具体业务操作过程中间的感受。从大的行业，从金融角度来看，确实现有的东西和创新的东西我们都是可以学来的。但是监管的水平和监管层的意识，和对放行尺度的掌控是我们要关注的，或者说这个是将来可能的限制。

就是什么时候给你放，他对这个事物怎么理解，运行的过程中，面对我们这样一个不太一样的投资环境，会出现什么样的问题，这个可能需要一个过程。另外一个就是经营管理能力，作为一个核心基础层面和物业直接衔接的公司，这是我们核心的能力，如何把物业能够运营起来，把它的资金能够快速提升，这是有一些选择的哲学的。

比如说我先满租还是我先要租金高，我考虑后期的成长性，还是考虑项目快速存活，这是运营考虑得比较多的。但是从实务层面，其实给你的选择是比较少的，你这个能力要么就有，要么就没有，有了以后怎么加强，而且培养这方面的人才对我们来说也是很难的。尤其是商场，你培养一个能够跟得上金融的意识，能理解你这个物业的投资收益的目标的管理团队，这个成长是很慢的，我们也在不断地在市场上招募相关的专业人才，这几年这个感受非常深。受人才的约束，大家也能看到一些商业公司的跳槽的新闻，挖人的价格都很高，这是一个核心的约束。

如何去提升商业管理公司的运营能力，能够保证这个基础物业很顺利地符合预期的存续下去，这是很重要的一点。

元磊：其实地产和金融结合的痛点，我个人的看法是在资产管理能力不足。但要问什么是资产管理，实际上在地产业态的金融属性里面，住宅开发的金融属性和金融也有结合，也有自有资金、融资、开发基金等等的投入，金融属性更强的是商业地产，商业地产就涵盖了住宅地产的开发阶段，但在开发阶段之后它还有自己的生命周期，它的生命周期会更长。

举个例子，商业地产的资产管理能力要求是很高的，它是涉及全周期的，广义的资产管理能力是包括了开发管理、租赁管理、运营管理、基金管理以及最后的资产证券化，这是一个广义的资产管理的范畴。在这几项专业能力里面，我们不能说哪一项更重要，其实离了哪一项，整个生命周期你也走不完整，你也走不下去，但是在这个过程里面，资产管理是各种专业能力的统筹的管理，它要统筹整个项目生命周期的过程。

怎么去做这个统筹管理呢？在开发阶段你是离不开资产管理的，在开发阶段，你在做设计规划、预算的时候，一个购物中心是做10万平米还是6万平米，这里面就牵涉到很多的复杂因素，包括当地的市场环境、一二线城市租金水平、GDP、消费水平等等，这一切工作都要转化到一个金融模型里面。而这个金融模型是在这个开始阶段，它是要最后它的退出来指导这个模型设立的。

在这个模型设立之后，你的开发的预算，开发的标准是有一个科学的判断的，不是我们的工程经理拍脑袋去想，我要把它做成甲级写字楼，有可能在这个城市里面你做乙级写字楼是最划算的，这和你的退出时点安排也是有关系的。

如果我给你无限的预算和无限的周期，大家都可以到建设部拿鲁班奖，但是我们的工程项目经理去拿鲁班奖的时候，也是我们的工程使命结束的时候。所以在这个阶段，我们有租户组合，有核心租户和非核心租户，核心租户是租户杀手，它是靠它的杀手，无论是在商场里面引入沃尔玛，还是在写字楼里面引入IBM，他们都是提升你的物业的品质的，它们也是租金杀手，但是真正的赚钱客户是来自非核心租户的。但是这里面怎么匹配他们的比例和他们的位置，这也是要有一个金融规划的。

简单举这两个例子以外，其实在其它方面，在运营管理、物业开发方面，没有一个环节不涉及到资产管理。资产就是理解地产实业，通向金融资本市场的一个核心纽带，这个核心纽带都是要发挥作用的。

如果在任何一个环节里面没有做这种主动的规划和主动的管控，如果这个资产从一开始开发，非常好租，一下就租满了，这可能也是资本的灾难，因为你的租期太长了，10年、20年都有了，没有一个租金上升的余地，将来我怎么进行资产证券化？在你商场开业的同时，可能它就具备了不做REITs和资产证券化的条件，所以资产管理是一个统筹的能力，而这个能力在目前国内的行业里面，在绝大部分地产公司，毫无疑问它是不存在的。

每年我们讨论REITs，讨论资产证券化，讨论了很多，除了几个类REITs以外，真正的REITs为什么都没出现？大家讨论说是税务的问题，上市场所、上市规则的问题，其实我想这些问题并不是问题，就像苏总刚才所讲的，这种上市的规则、基金的模型，在国内外都有一些模式上和形式上的实践，核心的痛点在哪儿？

就是缺乏合格的资产池和合格的资产管理人。这个合格的资产池并不是说我们在想去做上市，做资产证券化、做REITs的前一个星期，你想有它就有的，它是需要经过几个专业的管理平台共同的努力，3—5年的时间才能培育出来的。所以从一开始大家没有去培育，没有抓住解决痛点的核心办法，最后来探讨它和金融的结合，这里面还是有一个具体的过程要走。但是在行业里面，如果说地产和金融结合有10步的话，我想在行业里面来说，大家已经走了六七步，成绩还是有的，但是距离大家还要看到，还要继续共同创建。

胡伟俊：谢谢元总，我们的时间也到了，感谢大家坚持到最后，也感谢大家的分享。