演讲 | 程雁：从资本角度看房地产金融化进程

程雁（中国华融国际控股有限公司副行政总裁）：大家上午好！非常荣幸又来到博鳌房地产论坛，我来得比较晚，但是刚才听到余总和各位行业的专家分享他们在各个不同领域和不同的环节，对房地产的深刻理解和他们的经验，使我受益匪浅。

我在这里想从资本的角度来谈一下房地产金融化的进程。我非常同意陈淮老师的观点，房地产金融在2016年表现出了有别于以前那种非常热烈的趋势，但是要谈房地产金融化，可能还有待时日。

中国华融国际控股有限公司副行政总裁 程雁

今天从三个方面跟大家分享一下，在2016年房地产金融发展的基本态势，也来跟大家分享一下房地产金融化进程的模型，还有未来房地产金融化的机会。

我在去年博鳌房地产论坛上讲到，房地产融资从间接融资到直接融资，特别是在房地产开发过程中的利益分享并不一定要通过直接的股权融资，有可能可以更多的通过REITs和资本证券化的方式来进行融资，并且通过社会集资的方式获得认可。我们可以看到，房地产金融在2016年获得了一个非常大的支持，这是什么原因呢？

其实我们可以看到，2016年中国的经济是一个下行的趋势，各个实体经济都遭遇到了前所未有的寒冬，量化宽松政策和大量的资金发放，还有银行回收的资金继续投放，没有比较合适的刚性资产进行配置，最后还是回到了房地产。

在这个过程中，由于大家避险的心理，使房地产成为资金主要的投资方向，还有大量的民间资金在股市也得不到很好的回报，所以大家纷纷投向了债券市场。所以我们看到房地产的融资，有很大一部分从间接融资转向了直接融资的方式，但是直接融资的方式也不是通过股权融资的方式实施，而是通过发债的方式来实现的。

中国的房地产企业改变了三个融资的方向，第一是从间接融资向直接融资方向转化；第二是从香港市场转到了中国市场，在香港上市的内地房地产公司，专业与非专业，直接与非直接的公司大概有100多家，但是去年在房地产直接做IPO和股权融资的企业不超过20家，这是远远低于以往10年的历史数据；

第三是以前很多企业发债都是发美元债，由于人民币贬值的压力和汇率风险，现在大家纷纷通过人民币来置换美元的资产，这三大趋势是我们房地产企业在2016年融资的基本态势。

接下来讲一下房地产的资本化成为金融的推手。房地产开发商以前在中国是小而全，以房地产项目开发为主的开发商，现在大型开发商也在走资本化的发展，几个龙头的房地产企业，包括保利集团，保利资本是第一个将房地产金融专业化和市场化的。同时万科、万达和绿地等等都从不同的角度来推进房地产金融化方向的发展。

万科基本上是模仿了新加坡的凯德，包括淡马锡等等地产基金的方式，来实现他们管理层和开发方面逐步向社会化和专业化方向发展，用基金的方式来发展房地产链条；而万达是通过减资的方式，它以前是以商业存续和商业资产的经营为主，轻重并举，在重资产向轻资产转移的发展过程中，也是通过基金、资产证券化来实现轻资产的发展；绿地在推进金融控股集团，把金融板块作为一个附加。

还有一些大型的国有企业，比如说五矿，他们把房地产公司在香港借壳上市，还有中信、中化等等大的集团公司，地产板块也形成一个专业板块进行发展，同时利用他们国有资本的实力，逐步建立金融板块，来推进对房地产拿地和经营等等开发过程中的整体金融服务。除了融资这个环节以外，在房地产的运营、流通，以及其它的环节，都开始出现了房地产金融的雏形。

在资产证券化的过程中，产品在开发和流通环节发生了很大的作用。从资金的分配来讲，资产管理在中国也是方兴未艾，无论是民间资本还是企业资本，都在寻求一个新的方向，在过去以投资拉动的经济结构下，重资产或者是主业得不到合理发展的情况下，已经从金融这个口来寻求企业的新增利润，这个就在考虑找新的资产配置，资产管理公司和基金现在在中国的发展非常迅速。

在2016年，基金管理公司在中国注册的有15000家，特别是在新三板上市的一些基金管理公司，像九鼎以及其它的一些基金管理公司，也获得了资本市场的高度热捧。但是这些公司后面的资金都是有一些理财和资产管理的驱动力的。

除此之外，还有一些民间资本，财富管理，这在中国是一个最具有发展潜力的市场。目前都是以固定收益为方向的投资趋势。

在资产管理方面，各个银行，以及资产管理公司，在做财富管理的同时，发行了大量的金融产品，使房地产产品，无论是在土地金融，还是在开发金融，或者是在运营和流通等等过程中，都会开发出一些固定收益的产品，这个过程中也通过一些私人银行推进了房地产金融的进程。

在这里我还想谈一下品牌化，房地产金融分解过程中的品牌化，这是我们下一步追逐的方向。今年一个最大的热点，就是万科被所谓的野蛮人追逐。

大家都在关注这个问题，最早的房地产保险，从安邦到宝能，还有其它的保险公司，资金有比较长期、固定收益的属性，他们在投资的过程中，通过一些投资险，获得了一些高额的保费，保险产业在中国的发展增速是最快的，好几家人寿保险公司刚刚成立不到一年，保费就可以达到200亿到300亿，其实这个是不是真正的人寿险呢？

大多数都是投资险，对于保险类和固定收益类投资的爱好，大家选择既有保险，又有投资功能的资产配置，所以使得保险资金进入房地产，将来在房地产发展过程中，会看到越来越多的来自保险或者是其它的金融机构的投资收益，以及投资方面的爱好。

下一步可以继续看到健康险和存量资产，如何通过保险的方式来获取一个新的功能。这就牵出我要讲的下一点，资产管理公司在房地产金融中的角色和作用。

中国四大资产管理公司的前身都是通过处理不良资产来获得自己的收益，当时的6万亿资产，套现以后获得了600亿的资本金，把这个资本金进行再投入、再发展，现在单是华融的资产就已经超过了1万亿。

2016年，我们在不良资产的处置方面已经超过了55%。现在银行大量的不良资产还在不断地增长，在这个过程中，房地产和基础设施这类的重资产占到了不良资产的50%以上。

这个过程中，如何使得这些存量资产去库存，使得这些资产形成新的生命力，这就是我们下一步要做的事情，我们希望有品牌的开发商和有专业开发能力的团队，来给予这些地产新的功能、新的生命力，在这个过程中，资产管理公司可以去报表，在银行的去报表，我们把这个资产买过来以后，通过跟这些开发商和运营商进行合作，使得这些资产重新焕发他们的价值，焕发他们的生命力。

这个资产管理是海外很多资产和管理公司纷纷关注，希望和我们合作的，同时我们也在寻求一些非常强的产业地产，比如说旅游、健康发展，还有一些消费等等产业地产相结合的地产商跟我们合作，可以通过资本、产品等等方式来进行合作。

因为时间的关系，我不能继续再讲了，谢谢大家。