演讲 | 范桂娟：海外投资趋势、热点及项目案例

范桂娟（戴德梁行大中华区海外投资部主管、亚太区董事总经理）：大家好，蓬钢总基本上把我需要讲的话题讲完了，所以我就可以天马行空，随便发挥了。刚才蓬总提到的海外投资热潮是真的，因为大家都在说海外投资到底是说法还是真的，实际上170亿美金在五个月之内就流到了房地产投资全球，是从中国出去的，所以这个数据我觉得是实打实的，而且这个不是QDI，是纯房地产。

我们看到，2014年到2015年已经翻了一倍，2015年到2016年估计不会翻一倍，但是也是大幅度增长。下面一个就是哪里是中国资本最喜欢去的地方，数据说的话是美国，再具体一点说是纽约，您看170亿里面，106亿去了美国，其中35亿去了纽约单个城市，为什么会这样呢？有一些原因是很明显的，就是说美元走强，美国的经济基本面相对其他国家比较强势，融资环境也比国内好，这些是比较明显的原因，其实后面还有一些原因，因为中国的资本需要投资的资产类型有不同的需求，比如说中国人非常喜欢住宅，中国人非常喜欢开发，保险公司的机构又非常喜欢写字楼，各种需求，就是说你找了一个市场，能够满足这种多样的投资需求的，美国就是首选了，您去巴黎，你能找到开发项目是难上加难，土地供应就非常少，伦敦也是，你要买一个10亿美金、20亿美金单体的楼，在欧洲找起来也是非常难的，但是美国大小、种类、多样性都能满足到中国资本的需求，这是一个非常大的原因。还有当然是美国是英语国家，法制是最成熟的，整个经济体系又是全球最大的体量，还有一点很重要的是，美国对外国的资本非常的包容，从中东资本到俄罗斯的资本到全球各地的资本去美国，已经很多年的历史了，它对外国的历史比较能够去接受不同的差异性。

下面再具体看，在中国资本投到全球，投到美国里面，最受欢迎的资产类型，其中排第一位的是写字楼，它的原因也不是特别复杂，说穿了就是因为写字楼简单又稳当，因为写字楼的售后的资产管理，相对来说简单，比如说你的租约十年，这十年就基本不用管了，做基本物管。对于初次出海的中国资本来讲，这个非常重要，它觉得当地的操作风险不太高。另外就是它的投资风险相对比较稳定，不容易犯错误，因为你写字楼的话，都是长期租约，你知道回报率是多少的，十年之内你的现金流百分比都定下来的，这种情况，从机构到保险公司都非常喜欢这种写字楼的物业。

第二类最受欢迎的物业，占了中国资本投资42%的是酒店，酒店这东西，美国人一直问我们，你们中国人怎么这么喜欢酒店，是因为非常懂酒店吗？其实答案不是的，中国人其实做酒店的历史并不长，他喜欢这个酒店这个资产类型，是因为跟中国人出国旅游有直接相关的关系。因为现在中国人普遍收入都增加到可以出国旅游的层次了，包括农村的，二三线城市，但是没有出过国的人还是相当的多，所以接下来未来五到十年，中国的出国旅游热潮是一波一波不会停，现在各国都放宽了对中国人的旅游签证了，所以导致中国旅客的旅游人数是在全球都在大幅度增长，中国资本是看得到这个趋势的，也不会放过这个投资机会，所以中国资本还是蛮大量的投到了酒店，包括蓬钢总提到的65亿美金，安邦收购的那个酒店资产包，都占了2016年酒店投资总额的很大比例。

下面这个是短期内大家都比较关注的话题，就是英国脱欧，很有意思，有些人觉得脱欧以后有便宜货可以拣，打电话跟我们说，能够找一些便宜的东西给我们吗？伦敦一直买不到。我给客户的回答是，它没便宜，还更贵了，因为脱欧以后的第一个月，伦敦创了历史租金新高，两千英镑每平方尺，不是平方米，是LV签的一个租约，单价成交又创了一个历史新高，去到170万人民币每平方米的成交价，这个地方相当于上海南京路的地位，就是最佳的零售区域。所以看下来，脱欧以后，不管是租金还是收益率，还是成交价，我们看不到明显的下跌，交易量有一些放缓，在这两个月，但是我觉得下半年的交易量也不一定会放缓，这是短期的一些反映，中长期我们觉得投资者没有退出的迹象，因为中长期投资者不是看短线，是看基本面，英国的基本面还是最强的，市场透明度还是最高的，法律系统也是最成熟的，还有他的国际税务结构，也是最方便的，德国法国赶不上这些方面的话，英国还是龙头选择。所以脱欧的中长期影响不太大。

对一些打算出海的企业，我们有一些建议，特别是初次出海的企业，我原来以为蓬钢总讲的是出海投资的风险，我们就讲解决方案，解决方案就是雇佣我们戴德梁行的海外投资行业专业顾问，现在结果是我重新讲一遍出海投资的风险。

其实出海投资的难度比想象中要大很多，从找好项目就非常的难，美国人如果有好项目，美国本地投资人第一时间就买了，根本留不到中国人手上，所以从找项目就很难，第二就是找到项目，执行度也很难，因为投资讲的就是快，中国人去国外投资，你又是新手，快不了，所以初次出海的人不管是从抢到好项目到执行上面，难度都非常的高。我们建议在这种情况下，初次出海的人就去相对来说比较容易的、比较透明的地方，就是一线城市，说穿了就是纽约，伦敦，悉尼这种地方，这就是为什么纽约单个城市占了170亿里面的35个亿美金的资本，就是这个原因。

还有一个原因是这种大型城市，国际化比较厉害，像纽约资本流通性国际化比较厉害，相对来说它对中国人，谈判差异还有商业环境的文化差异，相对来说包容性强一点。戴德梁行2015年在全美代理成交的项目是460亿美金，欧洲代理和成交的项目是420亿美金，所以我觉得如果您初次出海，还是要找一个非常强大的资产顾问公司，比如像我们，去给你找这种首选最好的项目，而不是去买这种美国人买完了剩下的项目，这点非常重要。执行上也需要人脉，你去国外不管是律师、贷款、银行还有审计，这些东西都需要人脉，所以也需要专业的顾问团队去帮你打通这些人脉，这也就是为什么我们成立了海投专业部来帮助中国的资本去美国投资，去欧洲投资的原因。

在资产类型上，我觉得首次出海的人，最好是选那种比较简单的资产，资管比较简单，就是说写字楼，酒店，成熟的不用下太多的资产改造，如果真的要做开发，我们的建议是，与当地比较好的开发商去合作，第一个开发项目还是作为一个投资人的角度会比较好一点，这样你可以从中学习一些经验，然后再考虑将来比较熟练的时候可以自己去操盘，因为开发商大到像万科、华润，他们都不打算自己做开发项目，都会找当地的合作伙伴一起做。

如果是比较有经验的投资人，像信泰这种是做了很多海外投资的有经验的投资人，我觉得他们相对来说选择就广很多了，你可以去扩散到二线城市，那里资本的竞争力比较强，相对来说投资人竞争没那么强。第二，比如说有可能找到回报率相对比较吸引的东西，比如说现金流年回报可以过10%，这种机会都找得到，相对来说风险还是可控。另外就是资产类型，有经验的投资人可以拓展得比较广一点，中国人经常做的就是写字楼酒店和商场，但是去到国外，有国外的资产类型，中国没有的是可以考虑的，比如说养老公寓，学生公寓，还有一种是住宅不散售，是拿在手上收租的，还有高尔夫球场等等，这些资产在国外选择比中国成熟，有一个现有的市场，成熟的投资人可以去找这些资产。

开发项目当然是热点，因为回报比较高。

总体来说，中国资本出去海外投资，我们最重要的一个分享是，不要带中国思维，因为带着中国的地产投资的思维去国外，一般都是碰到头破血流，行不通的，还是要用外国人的思维去看市场风险，执行难度，去看资产类型，去投本土资本觉得比较好的项目，这才是最终的解决办法。

第二个要分享的就是初次出海的投资人，非常建议一定要找像我们这样的中介咨询机构，帮助您去完成各种各样的难度和降低风险，而不要觉得我付得起这个学费就自己干，这个学费有些公司已经试过，非常惨痛。

下面很简单的花两分钟过一过一些资产的案例，这些都是正在市场上还在卖的案例，第一个是一个高尔夫球场资产包，有22个在运营中的高尔夫球场，在全美16个城市，这种资产先进回报率就比较高了，能够过10%的年回报。除了这个以外，它还有一些开发的潜力，有一些高尔夫球场可以盖别墅，等于如果你要在这10%以上的回报赚一笔的话，可以拿出来去开发。第二个案例是典型的保险公司非常喜欢的，就是在华盛顿的CBD成熟的写字楼，租金租约都是在那了，买了以后基本上什么都不用干，非常完美。下面的这个是精品酒店，私人投资者比较喜欢，投资额度不大，几千万，现金回报率也是过了10%，还有空间，不管是价位、入住率都还有空间，像喜欢买酒店的投资人会比较喜欢看这种类型。东新四街是典型的开发项目，而且是成熟到你一拿过来马上可以开工报建的，然后是传统的曼哈顿富豪喜欢住的上东区，六楼以上基本上全景中央公园的景观，走几分钟都到中央公园。这些项目我们感觉中国投资人也是相当喜欢的，就是短平快。LUMA就是我刚才提到的美国比较流行的中国没有的资产类型，它是一个开发项目，但是盖完以后，它在给学生、白领居住密集群里，所以不卖，因为这是租客市场，以租客为主的，等于建完了以后收租，如果用建造成本算，租金净回报能去到7%-8%，将来再用4-5%卖出去，就有一个资本的增长率，IR可以到20%。墨尔本的写字楼也是墨尔本CBD，这个是跟澳洲的一个最大的私人开发商合作的写字楼开发项目，下面还有墨尔本的高档住宅，看公园，这是最高端的了，还有黄金海岸的住宅开发用地，这些都是例子，中国人出海投资什么，这些都是局部的例子。

基本上我的演讲就到这了，如果有探讨海外投资的，不管是找项目，还是想我们提供现场分析还是经验，我们都欢迎交流，我也有微信号，大家可以共同分享关于海投的心得，谢谢。