卓越100指数周报：上海楼市量升价跌 保利54.5亿制造周浦地王

卓越100指数周报（上海区域2016年5月16日-5月22日）：量升价跌，均价高位波动是过去一周上海楼市的一个明显特征。

网上房地产数据显示，5月16日-5月22日期间，上海商品住宅共成交24.14万平方米，环比增长32%，不过均价出现5%的环比跌幅，至34493元/平方米。分产品而言，公寓和别墅各成交20.52万平方米和3.62万平方米，上升幅度均超三成。

供应方面，上海再度走低，5月16日-5月22日，上海商品住宅供应为20.58万平方米，环比下滑22%，其中公寓和别墅分别有14.57万平方米和6.01万平方米。

在业内人士看来，量跌价稳将会是上海二季度的整体趋势，其中房价将会处于持平状态，即便有下跌，幅度也不会太大。

过去一周，上海最为火爆的话题依然来自土地市场，尤其是在5月18日，保利地产击败30家房企拿下浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元的A-03-11地块，总价54.5亿元，折合楼板价43607元/平方米，溢价率近300%，成为区域新高。

地王的推动效应下，不少开发商都扬言要涨价，甚至不少周边项目选择封盘惜售。

市场观察

在楼市传统的小阳春，外郊环项目上市步伐加快。据统计，上海共有11个项目开盘，其中有8个项目来自外郊环。

上市量最大的项目是位于马桥板块的华府天地愉园，共有268套叠加别墅入市，套总价在600至700万之间，面积段为140平方米到200平方米，最终项目录得九成去化。

均价最高的项目来自于内中环的云锦东方，上市房源合计80套，户型包括406、466、474平方米的4至5房，单价在9至10万之间，去年该项目的单价为7.53万元/平方米。

此外，包括天和尚上海、大华碧云天、万业紫辰苑、安贝尔花园以及万科公园大道二期在内的多个项目都录得八成以上的去化。

商业地产

与住宅市场走势相反，5月16日-5月22日，上海商业呈现量跌价升，合计成交2.47万平方米，环比跌幅达63%，而成交均价则微涨2%至23619元/平方米。

当中去化最好的项目为浦江板块的复地申公馆，成交面积为2307平方米，其次，万和广场、泰晤士小镇、东郊商办中心的成交也都在2000平方米以上。

供应方面，仅有虹桥新地中心以及立雪苑两个项目获批，合计面积为11819平方米，环比上扬10%。其中主要来自虹桥新地中心，该项目共有11784平方米获批。

办公产品方面，上海成交量7.26万平方米，环比下滑25%，均价下滑18%至23577元/平方米。表现最为抢眼的是崧泽华城宝龙商业广场，成交6030平方米。在供应方面，仅有闵行华漕板块的虹桥新地中心一个项目入市，合计51395平米办公房源获批。

土地市场

供应：
5月20日，上海市规划和国土资源管理局挂牌松江区方松街道和奉贤区南桥新城两宗地块，两宗地块累计起始价达38.4亿元，两宗地块挂牌截止时间为7月1日。

公告显示，上海市松江区方松街道新城主城B单元B06-06号地块，东至龙马路，南至广富林路，西至河道，北至银泽路。出让面积86559.9平方米，规划用途为普通商品房，容积率为1.4，起始价为30.3亿元。

奉贤区南桥新城04单元15B-06区域地块东至奉浦河，南至浦南运河，西至远东路，北至奉浦河。出让面积53968.8平方米，规划用途商住办，容积率2.5，起始价约8.1亿元。

成交：
5月16日-5月22日，上海共迎来四宗地入市，合计收金110亿元。其中，5月18日，保利地产力压群雄，以总价54.5亿元获得了上海浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元的A-03-11地块，折合楼板价43607元/平方米，溢价率近300%。在扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际可售面积楼板价高达54500元/平方米左右。

而前海人寿保险以7.5亿竞得虹口区四川北路街道HK172-13号地块，溢价78.57%，成交楼板价41082.45元/平方米。

在随后5月19日的竞拍中，泰禾以总价47.44亿元摘得长兴岛两宗宅地。其中，长兴岛凤凰镇CX01单元07-04地块被泰禾以20.42亿元竞得，溢价率235.89%（扣除5%保障房面积），竞得楼板价15957元/平方米；另外，长兴岛凤凰镇CX01单元09-03地块以总价27.02亿元成交。

宏观政策

5月16日-5月22日，上海无宏观政策出台。

上海区域房地产项目一周销售数据（2016年5月16日-5月22日）

   数据来源：网上房地产、观点数据研究中心