观点周报：南京成交回落至每周“3000+” 土地市场再出地王

观点数据周报（南京区域2016年4月11日-4月17日）：历经3月末两周的暴涨之后，进入“银四”的南京楼市成交回落至每周“3000+”的稳定水平，即使如此，房价不断攀升的南京楼市依旧全国瞩目。

网上房地产数据显示，4月11日-4月17日，南京共认购商品住宅3949套、成交3197套（不含溧水、高淳和都市圈），日均认购564套、成交456套，与前一周相比（认购商品住宅3105套、成交3527套）认购套数上涨27.1%，成交套数下降9.3%。

而在上周，千万级豪宅仁恒江湾天成开盘遭千人抢购的事件持续发酵，人们在感叹近两年来南京的房价像“脱缰野马”的同时，也在趁机抓住投资的机会，而上周出台的河西南规划解读更是提升了购房者对该片区未来发展潜力的预期。

此外，南京上周接连两天挂出19宗地块后，又在周五拍出一宗区域单价地王，由此麒麟板块土地楼面价宣告破“2万”，随着这个房价洼地“面粉”贵过“面包”，南京刚需楼盘的阵地或退缩城市边缘。

截至4月17日，南京网上房地产显示库存已经回升至30200套左右，而上周曾短暂跌至3万套以下。

市场观察

4月11日-4月17日，南京共计有13个楼盘推出1900套房源，其中7个楼盘售罄，3个楼盘暂未提供数据，而其余销售套数均达到8成以上。

从板块来看，上周除仙林板块无盘加推，其余7大板块均有加推动作。其中河西的仁恒江湾天成推出90套房源，两天认筹共计1514个登记号，平均17人抢一套房，共吸筹7.5亿左右，而4月12日晚开盘后3个小时售罄。

同样选择在4月12日晚开盘的麒麟区中粮鸿云销售一空，据悉，中粮鸿云当晚加推了26号楼，共计158套房源，主力户型为74平方米和89平方米，成交均价为17500元/平方米。而麒麟区的另一加推楼盘银亿东城上周推出196套房源，其中住宅部分全部售罄，别墅部分销售8成。

值得一提的是城北项目证大大拇指广场在4月13日一口气推出390套房源，面积为36-90平方米，均价达到27000元/平方米，开发商也表示当晚全部卖光。

江北板块上周末有4盘推出，三盘均在周五推出，包括旭辉银城白马澜山、纯新盘明发珠江国际以及明发香山郡。这其中旭辉银城白马澜山最受关注，加推200套房源吸引到近1400组客户前来参与选房摇号。最终开发商称，该批房源当天全部卖完。

此外，城南禹洲吉庆里和和昌湾景、江宁爱涛尚书云邸和别墅帝景天誉等项目也有加推动作。

商业地产

南京网上房地产数据显示，4月11日-4月17日，商业地产销售市场共成交面积25339平方米，环比下跌16%。其中办公类产品成交11636平方米，环比下跌42%；商铺类产品成交13702平方米，环比上涨34%。

单日成交情况，办公产品成交涨跌幅度不算大，商铺产品成交在上周四4月14日的时候迎来一个高峰，单日成交达到5810平方米，主要得益于江宁板块住宅底商项目的成交。

近期，在南京商铺市场，位于河西南的面积在80-200平方米的海峡城三期商铺以及位于城北板块的世茂外滩新城项目社区底商受到不少投资人关注。此外，位于南站区域的证大喜玛拉雅项目也将于近期推出其二期街区约22284平方米的商铺。

土地市场

4月11日-17日，南京土地市场再次呈现一片热闹景象。备受瞩目的周五土地竞拍还未开始，南京土地供给“毫无预警”提速，在13、14日两天一口气推出了19宗地块。

观点新媒体了解，4月13日上午，南京市国土资源局发布最新出让公告，共推出7宗地块，总起始价达123亿元，挂牌现场会时间为5月13日。

公告显示，7宗地分布于4个区，分别为建邺区4宗，秦淮区、江宁区、六合区各1宗，合计总用地面积为32.8万平方米。

据了解，目前南京河西南地王为鲁能公馆项目，楼面价14078元/平方米。而此次新推的7宗地中，位于河西的NO.2016G12、NO.2016G13、NO.2016G14三宗地块未拍已成新地王。

随后，4月14日，南京市土地市场再推出12幅地块，其中有11幅来自江宁，另有1幅则是位于浦口的商办地。而江宁的11幅地块中，有9幅为二类居住用地，另有商业用地和居住社区中心用地各1幅。总用地面积达67.46万平方米。

根据出让公告，9宗二类居住用地中用地总面积最大的是江宁区双龙大道以东、学林东路以南地块，达9.5万平方米，实际出让面积8.96万平方米，市政配套面积5407平方米，A地块最大容积率2.0，建筑限高60米，B地块最大容积率1.0，建筑限高12米，C地块最大容积率1.2，建筑限高35米。

而江宁区栖隐路以东、学林东路以南地块用地面积7.3万平方米，规划性质为二类居住用地，最大容积率1.1，建筑限高24米，适合打造低密度的项目，可结合上秦淮生态湿地公园打造高端住宅。

“逢拍地必出地王”，上周五土拍会结束后，南京地王名单再次扩增。4月15日下午，南京NO.2016G07、NO.2016G08 、NO.2016G09、NO.2016G10四宗地块的出让就诞生了江宁区麒麟板块地王。

而竞拍当天，在多达24家房企举牌61次之后，北京嘉城最终以47.6亿元摘得NO.2016G09地块，楼面价2.24万元/平方米，成为江宁区区域单价地王。据悉，该地块起始楼面价8500元/平方米，已经超越此前区域地王价，因此开拍前就是准地王。

浦口区的NO.2016G07、NO.2016G08两宗地块则分别为国资置业、栖霞建设竞得，总成交价52.4亿元。

其中，国资置业经过47轮竞拍，以31.4亿元摘得江浦G08混合地，楼面价14095元/平方米。据称国资置业实为南京市国有资产投资管理控股有限责任公司旗下的平台公司。

另外，南京本地房企栖霞建设经过86轮竞拍，以21亿元摘得板桥G10混合地，楼面价8882元/平方米。

宏观政策

4月12日，南京市规划区官方微信发布河西新城南部地区的规划解读，按照规划，河西南将形成“两轴、两核、两带、五廊、八片”的空间结构。

其中，“两轴”指沿江东路及周边腹地形成的商务服务轴，以及沿江山大街的青奥轴；“两核”指CBD 二期、三期两个商务办公集聚核；“两带”指滨夹江和滨秦淮新河文化休闲观光带；“五廊”指长江与秦淮新河之间五条南北向的景观通廊；“八片”是指八个居住片区。

据悉，整个河西南部规划居住用地共500公顷，分为八个社区，为快速城市化的南京城市提供800万-1000万平方米住宅建筑，可以居住16万-20万人。

同时，河西南部许多路网正在加快建设，按规划，未来从河西南到南京主城方向的道路是：“二快一主六次”，通向板桥方向为“二快一主”，通往浦口方向为一条快速路，即江山大街-梅子洲过江通道；而去往江宁方向是“二快一主”。

4月15日，南京出台了《南京市棚户区改造和老旧小区整治行动计划》，这是2020年前南京棚户区改造和老旧小区整治计划首次发布。

该《计划》明确，今年南京主城六区将完成184个老旧小区整治，其中鼓楼80个，玄武48个，秦淮区42个，雨花台区7个，栖霞区5个，建邺区2个。

而2020年前，南京将完成1500万平方米棚户区改造和936个老旧小区整治，涉及1.1万多户居民，安置房不再集中建设。此外，鼓励居民选择货币化安置，也可选择产权调换。这意味着未来5年内，将有一大波拆迁户带着拆迁款来买商品房。