卓越100指数 | 年报快评：泰禾的平衡

观点网 黄其森对于泰禾集团2015年的表现，想必会非常满意。

2015年，泰禾集团在北京、在上海、在深圳都取得了不俗的表现，无论是楼盘销售还是土地收购，都让人们印象深刻。

最高光的时刻，应该是在圣诞节礼日当天，斥资57亿夺得深圳宝安尖岗山2宗地块，其中一宗地楼面地价79907元/平方米，创造了2015年度新的单价地王纪录。

对于这家起家于海西闽商热土，依靠“院子系”产品奠定在行业中地位的房企而言，过去几年的发展可谓烈火烹油、突飞猛进。

深耕一线城市 销售进阶300亿

观点卓越100指数显示，泰禾集团2013年度销售规模首次突破百亿，实现销售合同金额124.44亿元，与2012年度相比增长约100%。

在此之后，泰禾用“一年一个台阶”的速度在扩张，2014年实现230亿元销售金额，同比增长率84.83%，2015年即进阶到323亿规模，同比增长40.43%。

销售的高速增长使得泰禾集团短短几年时间就跻身卓越100指数中2015年度中国房地产销售金额TOP30第23名。

也就是说，中国房地产行业中，年度销售业绩表现比泰禾更好的企业集团只剩下22家左右。

“深耕一线城市”的策略下，泰禾获取的土地储备主要位于北京、深圳等一线城市及杭州等二线发达城市，能够较轻松地应对行业去库存与回归一二线的形势变化影响。

均价一年上涨6000元 盈利能力待提升

2015年，泰禾集团房地产主业实现主营业务收入146.04亿，比上年同期增长77.95%；结转面积74.21万平方米，同比增长23.10%。

销售高速增长使得泰禾在营收方面也录得较快速度增长，但对比收入和结转面积的增速，可以发现泰禾的均价在上涨。

卓越100指数统计显示，2014年度，泰禾集团房地产主营业务结转均价为13613元/平方米，2015年度则上升至19679元/平方米。

这与泰禾深耕一线城市及产品类型有关，但也可以发现，2015年度一线城市房地产市场异常火热，以及区域市场成交、地价、房价的上升，给泰禾带来了很多红利。

体现在盈利能力方面，泰禾集团2015年报显示，期内实现营业收入148.13亿元，毛利30.38亿元，毛利率为20.51%。

净利方面，泰禾集团2015年度实现净利润12.65亿元，实现归属于母公司所有者的净利润13.25亿元，净利率为8.95%。

不过，这几个数字还不算很亮眼，特别是与泰禾的销售表现及均价表现相比。

卓越100指数统计发现，泰禾集团2014年度毛利率及净利率分别为22.15%、9.36%。而其2015年中期盈利表现则更好，分别达到了25.46%、13.59%。

降负债、少拿地 高速扩张中平衡现金流

泰禾集团高速扩张和拿地这几年，一直都被媒体关注着负债和现金流进行分析与报道。

仅以资产负债率而言，过去一段时间其确实比较高，2014年度中期为88.02%，2014年度期末为89.23%，2015年度中期则为89.72%。但这个数字至2015年期末则下降到79.87%，已经处于正常的水平。

年报还显示，泰禾集团2015年期末拥有货币资金为57.36亿元，较期初增长71.01%，主要原因是房地产项目预售收到的现金增加；期末现金及现金等价物余额46.12亿元，较上期增长118.91%。

与此同时，泰禾集团期末存货580.42亿元，较中期613.56亿元有所减少，在此影响下，流动比率及速动比率分别为2.24、0.48，均为近几年来最好的状态。（2015年度中期：1.80、0.18；2014年度期末：1.89、0.26）

对于现金与负债的好转原因，泰禾集团董事长黄其森在年初接受采访时曾表示，泰禾集团从2014年开始就进行了一些调整。2013年，拿地共计支出200亿；2014年，拿地支出150亿元；2015年，拿地数量更少。

卓越100指数统计显示，2015年，泰禾集团共获取6宗土地，其中两宗为合作开发项目。分别为北京昌平丽春湖地块、北京昌平南邵地块、深圳宝安尖岗山地块及杭州余杭地块，新增土地储备38.69万平方米（新增权益面积为31.14万平方米）。

黄其森认为，如果不是前几年抓住了机遇，充分使用杠杆，泰禾集团就不可能有那样的规模增长速度。