卓越100指数 | 年报快评：SOHO中国的代价

观点网 “转型”这个词SOHO中国说了三年。对于SOHO而言，2015年是蛰伏的一年。

这一年，SOHO中国几乎没有物业销售。在2015年上半年时，物业销售收入甚至为负。原因主要是由于银河SOHO此前售出和预订的物业单元出现销售退回。

2015年，SOHO中国在年初推出3Q计划。为了推广该计划，SOHO中国这一年都只在做一件事，不仅在自家项目上推行，还把生意做到了张玉良的摩天大楼里。

尽管如此，在一年又一年的业绩报告中，SOHO中国逐年减退业绩让人对其未来预期有所疑虑。但在创客与we work风口下，SOHO中国所推崇的3Q的商业模式仍值得探讨。

销售为零后重提物业销售

根据3月8日最新发布的2015年度报告，“回顾2015年，从经营理念上，我们一直坚持SOHO中国三年前宣布的转型，于本年度几乎没有销售房屋。”

SOHO中国表示，业务模式从原来的销售物业转换成持有物业，并非把物业变现及撤走资金，而是持有物业。

不过话音未落，潘石屹在2015年度业绩会上却另有说法：“鉴于目前北京、上海房价上涨非常快，公司决定把一些比较成熟的、出租情况非常理想的非核心资产进行销售。”

对于一年没有销售收入的SOHO中国，这种重启销售念头，是潘石屹出于商人嗅觉不愿放掉赚钱机会，还是对于连年下跌利润曲线的某种屈服？

不过，回过头来看看，想当年SOHO中国也曾有过风光，其在2008年登上由观点新媒体发布的地产G30（上市公司30强）的榜单中。

其后，在2013年卓越100榜中排名80名，2014年表现有所上升至77名，但是其宣布转型的第三个年头，在2015年卓越100榜单中再也见不到SOHO中国的身影。

也许未来，已经不能用传统房地产企业的数值来衡量SOHO中国了。

营收持续下滑、租金占比大涨

在2015年度报告中，SOHO中国宣布公司营业额约为9.95亿元，较2014年约60.98亿元下降约51.03亿元，下降约84%。

事实上，不止这一年，对比近几年的财务数据发现，SOHO中国各项盈利指标一路下行。其中营业额分别为2012年161.43亿元、2013年146.21亿元、2014年60.98亿元、2015年9.95亿元，同比跌幅分别为9%，58%和84%。

溢利方面，2015年除税前溢利约为14.07亿元，较2014年同期除税前溢利约66.89亿元下降约79%。权益股东所占纯利约为5.38亿元，较2014年同期下降约87%。

利润的持续大幅下滑恰是反映出SOHO中国转型阵痛。

近四年来，该公司除税前溢利分别为181.95亿元、124.70亿元、66.89亿元和14.07亿元；同比跌幅分别为31%、46%和79%。公司股东应占溢利分别为105.85亿元、73.88亿元、40.79亿元、5.38亿元，同比跌幅分别为30%、45%和87%；每股基本盈利亦从2.051元一路跌至1.492元、0.781元以及0.104元。

不过值得一提的是，在营业收入中，租金占比越来越高。根据年报，2015年租金收入约10.52亿元，较2014年4.24亿元上升约148%。

同样也正因为转型，SOHO中国在毛利润率方面表现较为抢眼，2015年期间毛利润率约为74%，同比去年同期上升明显（2014年为50%）。

短期债务承压两年到期贷款54亿

负债方面，截至2015年12月31日，SOHO中国的银行贷款共计约162.67亿元。其中，银行贷款中的约19.21亿元将于一年内到期或按要求偿还，约35.01亿元将于一年以上两年以内到期，约84.85亿元将于两年以上五年以内到期，约23.6亿元将于五年以上到期。

简单计算，在两年内到期的贷款约54亿元，这对营收仅为9.95亿元的SOHO中国而言，无疑偿还压力非常大。

资产负债率方面，于2015年12月31日，集团优先票据与银行贷款共计约178.82亿元，占总资产比率约为25%（2014年约为26%）。净借贷（银行贷款+优先票据–现金及现金等价物及银行存款）与总权益比率约为24%（2014年约为19%）。

成本方面，截至2015年12月31日，集团全部有关物业开发和投资的资本承担约为55.53亿元（2014年同期62.09亿元）。

正由于SOHO中国逐渐向持有物业转型，在负债率表现越来越低。不过，将近54亿元两年内到期的短期债务正是SOHO中国重启销售的驱动力。