金地艺境搅局杭州翁梅 低价入市再造城东自在板块？

来源: [观点网]      时间: 2015-09-21 23:13
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对比周边在售项目朗诗·未来街区、保亿·风景晨园及东田·怡丰城，艺境的楼面及首开价并无太大惊喜，但让行业人士惊呼的反差在于精装与毛坯。

观点网 从百万大盘自在城到褐石系首秀艺境，金地已经入杭八年。

拿地近10个月后，金地平安杭州首个合作项目艺境于9月20日正式入市，这也是金地在杭州推出的首个褐石作品。

对金地杭州而言，在自在城交付、天逸收官，十方别墅、格林格林、申花里供货不足的当下，金地·艺境的推出恰是一种适时的补位。

但在市场看来，意义或不仅限于此，当金地·艺境以8118元/平方米的价格闯入翁梅板块时，它便已是一个“搅局者”，而这个“搅局者”或也想成为这个区域的“改变者”。

“如果金地想将艺境打造成杭州城东版的自在城，需要找到一个可持续的卖点。”杭州业内人士对观点新媒体表示，如果只是想借此改变翁梅板块的“冷淡”局势，碰壁的可能性比较大。

金地艺境搅局

据观点新媒体查阅，金地·艺境此次首开3、6、7、8号楼，共有320套，户型85-120平方米，高层均价8118元/平方米起，洋房均价10000元/平方米左右。

“折后均价9000元/平以内的房源可选空间很大，项目的开盘去化情况非常好，大部分的楼层都已卖出去了。”虽然透明售房网尚未显示网签数据，但项目售楼部置业顾问如是指出。

艺境8000出头的均价在杭州城东引起了震动，甚至有业内人士惊呼“金地艺境让城东房价一夜回到3年前”。

虽然，对比周边在售项目朗诗·未来街区、保亿·风景晨园及东田·怡丰城，艺境的楼面及首开价并无太大惊喜，但让行业人士惊呼的反差在于精装与毛坯。

2014年12月，金地联手平安以7.77亿元底价拿下艺境项目的地块，折合楼面价3246元/平方米，这与三年前的板块价格基本持平，彼时朗诗、东田的楼面价分别为3196元/平方米、3294元/平方米。

据杭州透明售房网数据，朗诗·未来街区、东田·怡丰城、保亿·风景晨园三项目近月的成交均价则分别为8817元/平方米、8441元/平方米及8154元/平方米。

这样看来，当金地·艺境以毛坯的价格卖精装房时，就已注定成为杭州城东的“价格杀手”。

对此，金地江北片区营销副总陈超此前表示：“艺境项目虽然是精装修，但户型设计以刚需和刚改为主，定价遵循‘成本不溢价’原则，每平米在毛坯的单价上上调800-900元。”

问及这种定价策略，陈超补充称，主要是考虑到刚需客群总价承受能力有限，交付后面临的装修负担较大，而精装项目则将装修费用就折算到总价里面了，“相对来说比较能够接受”。

打出“低价精装”的牌，对金地来说，或是常规发展策略的选择，但在杭州业内人士看来，在翁梅这个不受购房者待见的板块中，艺境的低价入市也是受制于业绩与去化的压力，“区域楼盘去化率一直不温不火，要突出重围必然靠价格优势”。

除了价格外，褐石系在杭首秀也是艺境受到市场关注的一大原因。据悉，金地·艺境的客群定位为精英白领阶层的首置首改类产品，而在此前金地已在全国开发了扬州·艺境、武汉·艺境、上海·艺华年等项目。

城东版自在城

当市场还在聚焦艺境的“搅局者”身份时，金地则给出了另一颗“炸弹”——“褐石系列决定了项目必须做大盘，因此不排除金地会在翁梅板块持续性的拿地”。

这预示着金地在翁梅的雄心是做一个城东版自在城。对此，金地给出的回应是：“二者确实有相似之处，其一都是金地进入新区域的首个项目；其二，艺境目前规模只有30万平，希望通过后续拿地向85万方看齐。”

陈超此前也曾指出，金地2015年将走大盘策略，会在翁梅板块打造杭州地铁沿线最大盘，“主要是因为格林格林这样小体量项目操作起来比较累，大体量楼盘有利于扩大金地在杭州的品牌知名度”。

对此，杭州业内人士在接受观点新媒体采访时表示，杭州金地自在城开盘以来的表现都不错，即便在市场不景气时，去化也可以维持在一定的水平。

“学区房概念是其销量的一大保证。”该人士认为，如果金地想在翁梅开发第二个自在城，必须找到自身的独特卖点。

综观翁梅板块在售的项目，不难发现，这个渐渐被人遗忘的区域一直都是杭州的价格洼地，以价换量是不变的主题旋律，其中最大的不利因素就是相关配套严重缺失。

虽然复地·连城国际、宜家家居、九乔国际商贸城的入驻，已逐渐改变区域内固有商业空白旧相，但基础设施不足仍是硬伤。对此，杭州业内人士解释称：“随着余杭的重心从临平移至未来科技城，政府在翁梅的基础设施投入短时间内不会出现大的增长。”

对金地来说，在翁梅开发第二个自在城或意在弥补这一空白点，“虽然大盘的开发周期较长，但可以通过整体规划改变一个小区域范围内的基础配套”。

“金地·艺境希望以地铁1号线沿线性价比最高的精装修大盘形象来促进翁梅的提升。”分析人士强调，翁梅的症结仍然在于地铁，随着轨道交通的网络形成，地铁效应将成倍放大。

但是杭州网络交通的不断完善恰是艺境的一大痛点，因为购房者能够选购的区域板块越来越多，特别是受热捧的奥体板块及钱江世纪城。

在先天条件不甚乐观情况下，金地·艺境也开始从互联网端寻找不同的突破口。在6月末引入小米智能化家居系统后，9月12日，该项目再次签约“滴滴驿站”“懒人联盟”，标志着社区O2O的正式落地。

发稿：付庆荣审校：徐耀辉

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