杭州圆桌之二：重回4000点股市热与房企融资窗口

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-04-28 12:42

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央行救市与股市风口，融资似乎不再是难题，资本逐利本性无法回避，房地产企业应该怎样作出清晰判断。

　　本次城市观点论坛中国行杭州圆桌的主题：重回4000点股市热与房企融资窗口。

　　主持嘉宾：世联行首席技术官黎振伟先生

　　圆桌嘉宾：著名财经专家、财政部财政科学研究所原所长贾康先生；绿城集团执行总经理、蓝城集团执行总裁傅林江先生；景瑞地产(集团)股份有限公司常务副总裁杨铁军先生；莱茵达置业股份有限公司总裁陶椿女士；滨江集团副总经理朱立东先生；碧桂园集团浙江区域总裁欧阳宝坤先生。

　　有请黎振伟先生，为我们开启今天这场城市观点论坛中国行杭州圆桌之二，时间是40分钟，谢谢。

　　黎振伟：谢谢各位！真的很难得，已经到了最后环节了，我看在座还是高朋满座，大家还是很期待这场对话！的确，这场对话，嘉宾都是蛮重头的，我数了一下六位嘉宾里面有一位金融专家，五位上市公司的高管，很多还是总经理。因为讲到金融，上市公司肯定是很有经验。房地产的确是中国当今最热心的行业，最值得关注的。但是去年房地产行业似乎遇到了很大的困难，我刚才看到数字，14年前三季度144家上市房企总负债达到了2.66万亿，有33家房企已经超过了80%的红线，14年上半年148家沪深上市房企的利润十二年来首度下跌。这些数字都给我们带了严重的感觉。来到杭州探讨金融很有意思，我来自广州，广州和杭州不太一样。杭州诞生了很多优秀的企业，也诞生了很多市场的问题。因为我发现每次市场，万科首先在杭州降价。这里面很有意思，这里面肯定跟金融有关，也跟市场有关。

　　我们这次的题目是关于重回4000点，股市热与房企融资窗口。的确，我看到中国关注政策、市场、产品，这一点杭州很有特点。今天我们要关注金融、互联网+、服务与运营。在杭州，这个中国最美丽的城市，还有互联网中国的创新高地，如何面对市场的变化，一定是从地产金融开始的。2015年中国如何进入长牛，如何保持我们的地位呢？

　　首先是贾所长，15年一个330政策，一个下行，似乎又让我们回到了温暖的政策。但我认为国家不会它这么快的回到过去。广州也一样，我们南沙已经光盘了，但我觉得不会那么简单回到过去。我刚才关注贾所长你听到了金融、财税的政策，还不断在改进，那在改革过程中，将对我们这个行业有哪些直接的影响呢？我们企业将如何做到积极应对的措施呢？千万不要被当前这种暂时好的情况给迷惑了，你刚才讲的比较多的是政策。因为大家很关心你的房产税。

　　贾康：企业关心的，如果您最后说的是房产税，因为它是透明的过程，什么时候进入了立法程序再说。您说的金融方面，金融改革的信号前所未有的信息化。今年“两会”上政策说我们存款利率的放开，最后的临门一脚，上午的通关要做。我觉得前面中国保险的新政要推出，后面的观察，是不长。目前这个时间段，既然总理不说的话，最大的可能性就是如期推出。后面跟着的是一大批中小银行，包括社区银行、农村银行，因为它有村保险制，就在自己的社区，就在乡镇银行都可以放贷款，金融产品就多样化。这样的发展形式，我觉得前所未有的信息。

　　跟着来说，这样金融多样化竞争的发展会对房地产有怎样的作用呢？我觉得是看好的作用，因为大家要比拼个性化、多样化，同样也需要更多的多样化的金融方面的支持。刚才您还关心股市？

　　黎振伟：对，股市给上市企业带来的利好，也有一些风险。

　　贾康：股市有一些财富效应和托升景气的作用。但当前的股市，管理部门希望把它引成慢牛，而股市自己动起来往往是疯牛的作用。现在新开户以前是800万，现在有1000万，绝大多数是年轻人，没有股市经验，过去没有在股市里面的一些辛酸体验，现在听说进入股市会赚钱，一拥而入。现在这些散户进入股市，它只是起了烘托因素，但并没有改变股市的总体作用。就是机构的排名在哪里？我们认为股市现在的表现，如果从牛的概念来说，有政策牛，有改革牛，有资金牛，因为我们的降息降准还在演变。往往一个消息带来一个板块，“一带一路”很大板块在走，另外一个消息来了，另外一个板块在走，但没有任何一个机构的研究在表明这个板块有经济支撑牛。如果基本规律里面，同时考虑现在出现牛市之后，必须前瞻性防范风险了。这样情况下，管理部门显然释放了一下信号，但不能把股市的热情一下子浇灭。各种情况综合下来看，其实不是慢牛，不是牛市，也不是熊市，是猴市，剧烈振荡，上串下跳。我听说只要没踩准板块，只要看指数上升，自己也没有赚钱，只看到别人赚两三倍，还是要有理性。股市有风险，入市需谨慎，一定不要借钱炒股。政策方面应该还是有一定的引导，但政策不是万能，如果缺少基本面的支撑，眼下到中期如何恢复基本面方面的支撑，这不是几天能出来的效果。这是我比较直率的谈一谈。

　　黎振伟：谢谢！我觉得贾所长说的时候的观点，和台上的观点更直接。谢谢！我觉得三点：是房产税，大家可以稍微慢一点，起码家里手里有多少房子不用担心要交税了；第二，金融政策空前紧张，刚才和刘力博士，现在不进入金融的不知道，所以，我们还不能够简单的看好，不要掉以轻心，房企还是要做好基本功，对未来市场有一个更加稳重的对待。

　　下面五位管理人都是上市公司，有两家是深圳上市，三位是香港上市。首先有请绿城集团的傅林江傅总。我今天去了丽江看了你们的项目，我觉得真的做得很好。但你们做的项目那么细，但是如果不解决金融和资金财务的问题，也是问题。所以，我看了以后真的希望绿城这个牌子千万不要倒，但在这个转型当中，我们如何又做好又做长，因为最近有很多关于你们的消息，我们真的担心牌子。接下来，绿城这个产品如何在金融当中找到自己的投资定位。

　　傅林江：你刚才讲的这个问题的落地点，尤其是养老地产的发展当中，确实存在金融和地产结合的问题。最近，我们也在和几大保险公司正在探索养老地产的问题，目前正在商讨当中。这个问题就是我们在理念发展当中重点考虑的问题。现在我们的养老地产是属于地产养老化的模式，而并不是养老地产化的模式。也就是说目前我们的养老产品还是销售地产，开了以后涉老的内容以及软服务的配套，对我们老年做了一些健康、运动护理，居家照顾，以及社区部分的结合。这些软服务配套上去之后，为主要考虑的是老年费用的问题。我们想请保险基金和老年费用支付进行有机结合。

　　第二方面，我们将通过社区金融，社区金融与养老金之间的结合，将金融进入产品社区的理财，以及所有理念的服务之间建立良好的关系。基本上是这样的考虑。

　　黎振伟：这是绿城在新的发展方向上和金融上的考虑，不仅是好产品但负债高。谢谢您，希望您可以给大家一些好的经验，因为你们的经验非常难得。第二位嘉宾来自上海，景瑞地产执行董事兼常务副总裁杨铁军，我看你的企业从上海到杭州，在香港上市，你们是坐拥两个金融中心，上海和杭州。你们的金融很有优势，这个优势如何带动您的金融发展？这跟你们的金融运作有没有关系？包括这次的金融4000点，估计带来很多的利好。大家也很关注。

　　杨铁军：谢谢黎总！景瑞一直是深根长三角的企业，我们是在上海成立的，是93年成立的，也是房地产的老兵。我们虽然生根长三角，但上三角这些城市，我们对杭州一直在关注，一直在关心。我们是杭州的新兵，在场都是杭州的大鳄，我们筛怀着一种学习的心态来到杭州。现在我们在杭州有几个项目，确实刚刚李总提到了快鱼，因为我们的杭州发展速度比较快，因为景瑞是快周转的企业，景瑞在杭州的几个项目都是比较快的。这和景瑞的内在运营逻辑也是相关。说老实话，景瑞和很多的行业龙头来讲，我们实力还是有差距。所以，我们希望通过自己的效率提升把自己的规模做上去，把自己的利润做大。应该说我们在杭州学到了杭州，也有一些体会，确实杭州这个市场的节奏，如果把握不好的话，还是要吃亏的，从前面嘉宾的分享就可以看到。但整体带讲景瑞的发展还是不错的。

　　回到刚刚说的话题企业和金融的结合，我想从房地产过往二十年的发展来看，房地产本身的金融属性非常强，其实，房地产企业某种是玩金融的，过去玩得好都是在这些方面有深刻体会。景瑞上市以后，我们在所有金融工具的使用和探索上做了很多的尝试，我们也感觉整个金融平台尤其是香港的金融平台对我们的发展很有帮助。但未来除了这些属性之外，还要有一些新的做法。现在所有的房企都有一些焦虑，这个焦虑源于很多东西在改变。比如说房地产的利润率在集体下滑，用一句时髦的话说可能是在朝新常态走。毛利润水平降到20%，净利润水平可能是10%左右。但另一方面，土地的成本和政府运营成本方面没有改变，不知道其他怎么样，我们土地运营结转成本已经翻了一番。前段时间，我看国外的一个研究，整个土地运营成本在不断上升。另外，金融成本在里面非常高。

　　金融成本分为两块，一个是显性的利率，无论是金融机构还是信托，其实还有一些隐性的成本，不知道大家有没有算帐，其实这块收入占的房地产收入非常高。头尾的风险都是房地产承担，但参与分配是一个非常弱势的群体。所以，这是不符合市场逻辑的，在这里面，房地产企业怎么去改变这种状态，或者说改变贼个行业的生态，我觉得这是非常重要的话题。所以，现在很多房地产公司想轻资产，想做转型，想做跨界，都是来自这些方面。但不管怎么样，房地产企业做升级和产业的延伸是可以的，但如果要做深入的转型还是蕴含很多风险。我想在这个里面，房地产企业可以更多的从金融的逻辑上怎么样参与调整整个生态的事项当中去，大家一起改变这个生态，我觉得这才是我们应该追求的重要的点。

　　黎振伟：谢谢杨总！作为上市公司，我想讲金融生态，它肯定是最深刻的，股票好不好，还有成本。另外，讲政策方面，贾所长和房协的领导也都在，我今天和同事交流。其实，从销售角度已经感受到了，但房价、地价还在上升，如果这时候企业不控制无底的欲望，可能会导致地价继续上涨。所以，房企要理性的面对这个问题。另外，我发现去年库存很大。

　　下一位嘉宾来自莱茵达置业的陶椿陶总，坚持立足长三角，高铁、高速公路二三线城市布局。你们有一些什么样的考虑？如何融资？你们有什么好的对策。

　　陶椿：黎总，您得到的信息还是我们前几年的信息，现在我们正在积极的转型。我非常喜欢这句话，现在是最好的时代也是最坏的时代。所谓“最好的时代”，我认为是资本、金融、企业，作为莱茵达非常幸运，我们通过十几年前通过借款的形式占了一片天，我们和资本基本上是无缝连接，我们至少可以勇敢的活下来。同时这又是最好的时代，特别作为上市房企，我们也面临非常尴尬的局面，第一是所有的信息都必须要披露，所以刚才您讲的战略，我们的确的确是长三角二三线的战略，确实一些二三线城市人口没有增量，经济没有爆发性，制造业没有复苏，所以这些城市的去库存的压力非常大。我经常说，杭州这样的城市，比如说像景瑞这种快鱼的模式，甚至很多房企的架架模式（音），在二三线城市是不可能的。所以，作为房企的转型是非常困难的。

　　另外，作为上市公司来讲，必须要把信息披露出来，所以很难取舍。如果调价格，利润肯定是无法保证的。但如果坚守了，也许你的财务成本又居高不下，所以我觉得作为房企公司来说，确实是非常痛苦的事情。作为莱茵达置业来讲，我们也是积极突围。作为金融，向大家汇报一下，我们也在积极对接海外市场，我们和滨江集团希望走出去，关注海外的房地产市场，包括资本市场。第二，我们也积极的转型，现在我们提出的战略是一体两翼，以房地产为主业，同时向文化和体育产业进军。同时希望向各位大佬学习，以房地产产业为核心，积极拥抱互联网，拥抱大健康，拥抱环保、节能领域。但是，我觉得这些跟房地产主业比，其实确实专心并不是那么容易的。转型和跨界其实还是两个概念，要跨界整合，我觉得我们还要不断的努力。我也希望得到大家的进一步关注。谢谢！

　　黎振伟：陶总，我刚才应该问了你们当时的上市也是很好的组合，你们十几年前已经走了这条路，这条让你面临的房地产向文化大地产转型，新的产业进入，确实是房企未来发展的重要方向。我们期待莱茵达置业的发展！下一家公司是最新的，来之滨江集团的副总经理朱立东朱总。我看到朱总他们公司去年成交达到157亿，创最高年份，大家都很难，你们最高。我想知道你们公司怎么实现它呢？是否跟金融转型、企业转型相关呢？

　　朱立东：像黎老师讲的，去年我们整个公司销售157个亿，跟大企业无法相比，但跟我们自己比是非常大的进步。这跟转型没有太大的关系，跟我们的架构转型有关系。过去我们主要是在杭州，这几年我们带杭州以外的绍兴、上虞、金华、衢州、千岛湖，区域大了，项目多了，可售的面积多了，销售就上去了。

　　第二，经过这么多年的经营，企业的品牌、业主的口碑、开发运营的把控、成本的管控也形成了自己的优势。在房地产下行的大背景下，以前的一些非房地产企业或者非房地产专业开发的企业，在这样的大背景下碰到困难了，带整个开发营造、销售、成本控制就需要有更专业的公司对他们进行服务的类型，所以我们从前年开始，进行商业待建，所以说我们在这样销售额里面，我们也有待建了几个开发的项目，帮助销售以后，有了这样的销售业绩。

　　黎振伟：占你们的比例是多少？

　　朱立东：股权比例我们自己是70%，合作是30%。如果是待建的，可能占整个里面的20%左右。

　　黎振伟：我刚才跟朱总探讨一个问题，您是上市公司，不需要一定的买地建房。有这么好的待建能力，营销能力，通过市场融资的屈打，如何对很多资金不足的开发商解决呢？其实现在的开发商有很多的方式可以创新，而且我觉得今天的房地产量已经摆在这里了，我觉得真的足够了。接下来是怎么把质做好，把服务做好。当然资金不够，怎么办呢？通过这种合作，做好做优。刚才朱总说不容易，因为很多房地产商不是什么都可以做，我认为互联网时代是互联互通。就像绿城早期的待建也是非常充分的，有很好的事中和管理。

　　最后一位嘉宾是老乡，来自广东碧桂园集团浙江区域总欧阳宝坤。我发现欧阳总已经来杭州，也在适应当地的市场，但毕竟的优势还是在于经营，在于和金融的结合。我们也看到平安保险入股了碧桂园，很多人都说是不是又缺钱了，其实关于这个事，碧桂园有很多的解释，这一点的解释是在金融上创新。欧阳总，您从如何做金融的角度看待这个问题？

　　欧阳宝坤：最近有一个信息，就是平安成为碧桂园的第二大股东。我觉得，这不是转型的问题，是金融和房地产更好的结合，平安有有自身的优势，碧桂园有自己的优势，这是我们的强强联合。完全不能解释为碧桂园缺钱，碧桂园至今不缺钱。

　　我们和平安的合作，它成为我们的第二大股东，因为我们有互相看上对方的一些地方。比如说中国平安的保险，它的保险从业员有几十万人在全国各地分布，而我们的业主超过一百万户，所以在这方面，从数量上就可以看出，比如说我们从销售手段上，我们可以互相利用互相的资源共享。其实我们是一个上市公司，去年做到1200亿的销售，跟我们的金融创新确实有莫大的关系。因为我们在国内除了传统的融资手段之外，这个已经满足企业的发展需求。所以，我们自己也摸查一下看自己的金融创新手段有多少，除了传统的手段，我们有十几二十种的金融创新手段，包括刚才说的房地产资金。我们金融创新只有两种，一个是为企业提供低成本的金融成本，第二是为了更好的金融创新。在金融方面，平安和我们合作，我们已经合作了几年，今年是高峰，我们也一直在探讨。希望今后可以和大家继续合作！

　　黎振伟：我想房地产要做大，一个是自身的市场，还有一个真的要靠金融。因为金融太重要了！最后，我想贾康所长帮我们点评一下，做一个总结。因为一个企业家，一个金融家，我们怎么看？

　　贾康：这里向在座的企业家和各位更多请教，自己从研究的角度谈谈初步的看法。比如前面几位圆桌讨论的企业家，他们的发言里面有共性也有个性，各有特色，有自己强调的着眼点，以及自己企业已经形成的战略、策略，是连接在一起的，有可能不一定是金融。在金融方面，我觉得是不是有两个概念：第一，金融如何和商业性的金融对接。像我前面说的，已经迫于眉睫，亟待突破，它已经有声有色，也代表激烈竞争一定会升级。在这样多样化的商业信息，如何和企业以及企业集团战略对接呢？除了常规手段之外，我个人觉得创新了一个像金融工程的手段，有可以找一些专家，可以打造一个金融工程，金融工程概念是利用所有金融知识、清算手段、模型数理等等，就是最适合企业发展的模式，有时候复杂一点，比如说基金，有如何专业化设计的要点，我觉得企业可以利用外脑，为自己企业量身定制。以后专业性的金融发展也不排除低端的创新，我们很难预测对接草根银行、乡镇金融等如何进一步的对接。第二个概念叫政策性金融，政策性金融现在前所未有的信息化，两次经济工作会议都在关注，现在正面肯定政策性金融和开发性金融，现在又下发了如何改革性的文件，它的政策完全可以用到政策性金融。比如说有些企业本身是房地产企业，它地缘热泵的先进技术，绿色、低碳，节能发展。有它对应到分布式能源，这时候政策性金融就进去了。过去是政策贴息，政策性担保，现在更丰富一点。开发性金融给你支持，税收方面给你支持，都是可以的。还有一个概念就是企业更有雄心壮志，往外发展，“一带一路”的政策性金融支持更可以对企业加以帮助。

　　黎振伟：谢谢！我感受到现在尽管4000点，但企业家并没有头脑发热，没有追寻这个时间点，而是认真在思考企业的转型升级，而且在创新。当然贾康所长给我们提出了更大的视觉，如何和金融结合，在更广阔的领域和经营和金融的结合，当然在杭州，还要和互联网结合，互联网不仅是开放思维，还有互联互通。谢谢各位，我们论坛到这里，

　　主持人：非常感谢各位台上嘉宾的精彩观点！请嘉宾留步，请工作人员邀请其他嘉宾上台，我们一起合影留念，谢谢！在场的各位来宾，亲爱的朋友们，上午的论坛议程到此结束，感谢大家的热情参与！谢谢！

审校：劳蓉蓉