邹洲：杭州中短期房地产市场趋势研判与应对

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-04-28 10:52

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　　邹洲：各位来宾，大家好！我们是一线出来，想具体讲讲杭州的事情。第二，讲杭州之前，我们要回顾一下全国的经济环境。

　　看一下全国，经济下行，市场压力大，这是第一点。第二，通缩的迹象显现，2015年3月份CPI、PMI、PPI的负增长带来了整个行业的供过于求的情况，尤其是制造业。第三，从下表的图可以看到，我们在钢铁、有色金属等等一系列情况下，尤其是制造业产能过剩，产能过剩带来什么呢？产能过剩带来了企业压力，实际上是进一步抑制的需求。

　　另一方面，看一下整个货币的情况，整个货币城市化发展来看，整个融资速度在放缓。但去年的时候，房地产开发贷呈现了组建的上升趋势。降息，大家都知道，市场不好，将息成本巨大，政策的调整也给我们带来了希望。总之，2015年的形势是稳增长，重投资，宽货币。

　　再看看杭州，2014年上半年是下行的。2014年下半年出现了极大地的井喷，带动了2015年第一季度的成交。但大家要发现，杭州都是“小羊村”的情况，杭州做房地产不把握好形势，有非常大的风险。另外，2014年杭州新房成交额是上升了，但成交价格是萎缩。所以，降价和政策实际上是促进了杭州2015年第一季度的增速。

　　刚才讲到了去库存，杭州2014年是显性库存是15.5套，去化周期是17个月。但要分析一下，主城市是17个月，余杭是19个月，萧山是22个月，每个地区都有所不同，项目的不同区域导致了我们的竞争环境是不一样。当然17个月、19个月、22个月都导致了竞争压力加大。

　　（PPT图示）这是世联做的去库存研究，我们看杭州的去库存排名是居中，如果和全国其他的同类型城市相比的话，我们不是最高。另外，杭州的人均居住面积，现在按人均和总成交面积来看，我们大概是22.5平方。按照全国的平均来算的话，我们也不算高。因此杭州还有潜在的刚性需求，但是它要逐步释放。

　　但是，问题来了，大家都知道13年杭州市政府拍了一堆的住宅用地，同时也有商业用地的出现。但是，办公在13年的住宅压力情况下，我们整个14年土地拍卖进入了下滑，但是办公的拍卖用地特别多。回头看一下，2014年杭州写字楼的库存大概压力在3.7年，当期的供求比是5.1，当期的办公用地是3.5万套，压力主要在主城区。

　　2014年土地成交是萎缩的，商业用地的成交比例主要集中在主城，对2015年，住新开通的数据造成了较大的影响，下面有图可以看到。（PPT图示）13年土地拍卖最高，14年有萎缩。就是说13年开工的房子，15年和16年应该得到显现。

　　住宅板块分化，2014年住宅成交主要是未来科技城、良渚、钱江世纪城。现在我们看到的是申花和城东，实际上都是因为13年土地拍卖带来的结果，未来这些地方的竞争会逐渐减弱。

　　价格的分化，同样因为供需关系的影响，全市价格呈现不规则分布，供应量大的地方，价格肯定上不去，供应量小的地方，肯定是企稳，甚至有小幅回升，城东的价格是企稳的，余杭、萧山价格浮动特别大。

　　说一个市场现象叫“涨价引导”，实际上最近一批新闻频出，我觉得万科就做得很好，政策一出，第二天就开始疯卖房，说4月1日要涨价，当天就是愚人节，实际上没有涨价，只有卖房。世联的观点是去库存，调结构，千万不要说增加，这时候增加是有问题的。

　　基于前面讲的情况，我们给大家几个谨慎乐观的理由：

　　第一个乐观的理由，就是2015年新开工的面积是逐渐萎缩的，预计库存去化周期将在2015年得到改善。13年拍的地14年出来了，但现在住宅用地并没有那么多，也就是说15年、16年库存会逐步得到放缓，这是好的事情。

　　第二个乐观的理由，2015年一季度成交量明显回暖，杭州同比增长72%，二线城市有六成上涨，按揭贷款好转，由于政策刺激，导致了消费增强。

　　第三个乐观的理由，刚才贾总也说到了“旧城改造”，放到一二线城市的首位，实际上旧城改造带来了大量的需求和成交的机会。所以，我们认为这是可以乐观的第三个理由。

　　但是谨慎的理由：一是经济下行，经济下行不是说GDP下行和房地产下行，经济下行是由于整个社会的供需关系和生产关系过剩的原因，导致企业压力过大。为什么现在三办（音）的压力巨大，是因为大量的企业轻资产化，导致了需求下行。（PPT图示）我这里有一个很有意思的表叫个人所得税，14年的增速和15年的增速，14年下降了4.1%，就是因为去年大家的年底奖金拿得比去年少，导致购买预期下降。

　　二是人口预警。大家都知道，需求一定是靠人口支撑的，但杭州从10年到14年，整体来看每年年增长人口四到五万，如果按照这个来看的，杭州13年结婚人口是五万人左右，近三年常住人口新增四到五万左右，现在的购房主力是新进城，结婚购房或者是资产配置型一部分，主要是新进城和结婚购房为刚需主力。但由于人口等于，我们的比重并不高。所以，杭州应该每年七到九万套的范围，可能是一种常态，大家不要觉得太高，因为人口的增长抑制了需求的再扩扩张。

　　所以，从短期来看，政策利好，我们认为是窗口期，可以考虑拿一点可以培育的地。从长期来看，八到九万套是常态，我们认为库存会逐渐有所改善。

　　针对这个的应对，因为时间的关系不说太多，实际上杭州市场很特别，叫低利润高竞争市场，我写的价格等于客户等于成本等于产品，实际上价格等于客户，实际上在杭州多卖一块钱很难，用营销的思维决定竞争，成本反推售价。最近遇到一个华家池，原来是两万三，集团领导给他拍一拍，做定位，做完之后成本变成了四万五，那个地方就接受三万五的价格，把做营销的人全放进去，只能是无底洞，越来越没戏。所以，价格制定好，什么样的客户接受什么样的价格，什么样的客户有什么样的成本。

　　首先看一下成本，土地的取得，时机很重要，波谷取地。第二，区位选择。第三，取地的方式很重要。第二个是融资成本，成本有很多方式，第一个叫债，债是固定时间的固定成本，时间越长成本越高。第二个是股，债转股，股转债，流速快的用债，流速慢的用股。第三个叫众筹，大家现在都在玩众筹，真正的众筹说白了是要让利给客户，最简单的方式叫集资建房，所以要把股权的利润让出去。第三个叫建安成本，现在很多项目成本都特别高，所以售价特别不好。留一点点时间空间就给未来创造空间，结构、外立面，地下室。最后是现金节奏，把销售时机、竞争机会、开工顺序做好了解决了80%的事。

　　（PPT图示）这是众筹模式的一些方法。

　　第二个是商办方向。商办的过剩，现在商办的竞争不是开发商，最大的竞争对手是政府，政府做了一堆孵化器，孵化器是什么？给了很多产业扶持政策，给了很多政策扶持政策，怎么办呢？解决不了。所以商办是捆绑企业或行业，因为不同行业的选择不同的政府扶持，第二是联合政府，只有和政府一起才能玩得下去。第三个就是降低客户的使用成本。我们经常说服务，服务不是过得舒服，服务在方便的前提下要降低成本，比如说现在优步为什么比嘀嘀跟畅销？因为优步更便宜了，除了服务之外也是降低成本的方式。这是商业发展方向。最后再说一下商业上来有行业政策和楼宇政策。谢谢！

发稿：邹洲审校：劳蓉蓉