[观点资讯]猪不长翅膀站到风口也飞不起来

来源: [ 鼎信长城 ] 时间: 15-04-27 16:47

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　　[前言]四月，一场小雨，中国楼市仿佛一片桃林，被央行，住建部，银监会出台的各类新政一夜吹熟，满眼桃花夭夭，灼灼其华，预示着谷雨后的盛世繁荣。

　　4月26日，《观点》在武汉举行地产行业高端闭门会，邀请金融人士与地产高层面对面沟通，研讨新政后的楼市走向。鼎信长城作为业内政策解读专家，被邀发表演讲，研判行业走向。

　　如下为鼎信长城副总裁张鹤先生在高端闭门会上的发言实录。

　　各位朋友：

　　大家下午好，感谢《观点》提供这次交流机会。

　　鼎信长城去年（2014年）投资逾百亿，目前已经是地产行业资金管理规模第一梯队的基金公司。这百亿中一半以上参与股权投资，我们去年绝大部分项目的资金渠道搭建和投放流程还是顺畅和圆满的。大家都说钱紧，但是事实上，只要产品做出特色做出优势，钱是不紧的，相反的还会追着你走。这是我的第一个观点——金融行业的资金会流向风口，这个风口就是行业特色和优势。

　　主办方在做行业宏观评判时，觉得鼎信长城对政策的解读颇有精到之处，因此邀请鼎信就《救市新政下的金融大招》发表些看法。2014年，证监会指定鼎信牵头起草〈上市房企指标监管体系〉，鼎信也荣幸的成为银监会指定的〈地产金融〉培训机构。鼎信对政策的解读，可以说是跟的比较紧的。

　　关于新政，我很同意上午陈淮主任的观点——没有什么新政。不管是330的出台还是降准一个点都是为了延续中央之前一贯的政策导向。但是政策是否是一剂万能药呢？答案是否定的。

　　这张图我们可以来看一下，这是最近10年以来伴随着政府调控走过来的中国房价。我们可以看到宏观政策的出台从来没有从根本上扭转过房价的走势，至多是进行了短暂的缓解。

　　三月份的数据已经出来了，以北京为例，量上去了一部分，价基本持平，但是我还是认为整个的政策的影响只是暂时的。最近的降准1个点从量上看是很大的，对于信贷的释放有1.2万亿，但是有多少能到各位的手上是要打一个问号的。目前银行对于房地产行业风险的控制达到了一个高点，这是一个宁可少做也不做错的时代了。

　　这是我的第二个观点——政府释放行业利好，并非是为唱红行业，政策利好是为了保GDP。我们不要盲目乐观，做错比做少还要凶险。

　　最近地产行业里面很热的两个词，一个是新常态，一个是去库存，我们可以看到政策的导向几乎是全部的指向这边，但是房地产行业一定要有一个清晰的自我定位，政策不是为了救你而出的，政策是为了保住GDP而出的。一季度的数据出来，GDP不太理想，勉强达到7%，一带一路的作用尚未完全显现。引用任总（任志强）的一个说法：房地产行业就像是夜壶，政府想用的时候就拎出来，不想用的时候就扔到一边去。这个话也许说的有些偏激，但其中传递的政府与行业间的潜在关系，我觉得大家可以自己理解一下。归根结底，房价还是由供求关系决定的。目前的投资性需求基本已经被走低的实体经济和反腐败挤出了，剩余的自住需求才是继续推动地产走下去的根本动力。

　　最近行业内一直在讲，媒体也一直在讲——地产行业的黄金十年告一段落，迎来了白银时代。在座的各位应该会有更深的感受。这个表象下的核心改变是什么呢？我想是供求趋向总体平衡。

　　白银时代的行业机会会出在哪里？我觉得供求的总体平衡会导致局部不平衡，也是我们说的结构性机会。与之相对应的，叫趋势性机会。趋势性机会通俗一点讲就是站在风口上，猪都可以飞。但是结构性机会不一样，结构性机会是指风没了，猪还能靠自己强健的翅膀飞起来。

　　我们来看一下鼎信长城的合作伙伴——方兴地产最近在上海的一则新闻。4月18日方兴地产在大宁的金茂府开盘了，当天劲销21.2亿，单价7.5万。不知道大家是否熟悉这个地块，就是著名的101亿上海地王，楼面地价4万7。要知道大宁板块周边目前也才卖到5万元左右。为什么方兴能卖到7万5。大家今天一直都在喊开发不赚钱。同质化的当然不赚钱。方兴为什么赚钱，他里面使用了多种绿色高科技，通过了breeam环保标准认证，在大雾霾时代里面，是实打实的绿色科技人居。客户愿意花钱去买这个溢价，这个就是差距。这是我的第三个观点：这种在平稳市场形势下量价都有保证的开发商精准把握结构性机会，是给猪插上翅膀的人，是投资人最喜欢的合作伙伴。

　　再看我们投出的另外一个项目，旭辉地产合肥项目。这个项目我们非常看好，为什么看好呢，首先，合肥是二线城市中人口净流入较高的城市，每年50万人左右的净流入，这是相当可观的数字，意味着每年差不多10%的人口净流入。有人口才有需求，流入人口需要置业，置业就带来了消费者。然后，我们为什么选择旭辉地产？旭辉地产在行业中是著名的快周转企业，拿地之后办证快，施工快，开盘快。这种企业我们也很喜欢，因为房地产开发三个维度——收入成本工期，缩短了工期就意味着提高了利润率，同时早期的快速回流资金对于企业的现金流很有益处，整个项目的ROE可能不是很高，但是伴随着高周转，IRR有可能做高。

　　所以综合上面两个案例，企业一定要做出自我的特色，绿色品质科技人居也好，高周转高效率也好，都是定位的一种，对于这种企业，我们是很乐于股权合作的。

　　回到这次论坛的主旨——救市背景下的金融大招。鼎信长城是怎么做的？我们的主张是不向政策求收益但向专业要利润。靠政策吃饭基本就像是早年老祖宗们种地靠天吃饭一样，饥一顿饱一顿，我们希望的是合作伙伴有很强的地产操盘专业能力，响应李克强总理的号召——创新创优，让猪长出翅膀，占有先天优势。之后鼎信长城再用专业眼光和专业金融思维找风口，锻炼这只天赋异禀的猪用好翅膀站到风口，飞得更高更远，顺着一带一路飞向中亚，伴着太平洋东南季风飞向美利坚。我们地产金融行业也来拍一部《飞“猪”历险记》（全场笑，鼓掌）

　　谢谢在座的各位同行，我们一起努力。

审校：劳蓉蓉