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动刀裁员65%？ 雅居乐补救执行短板及现金流短缺

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-04-16 22:58
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尽管雅居乐方面强调此番调整组织架构是为了提高公司效能。但在不少业内人士看来，这更是雅居乐降成本提利润的一个重要手段。

　　观点网 4月16日，市场爆出一则消息称，“雅居乐裁员65%，全部从集团到区域及项目，统统裁。重灾区是区域这级，全部裁干净，取消区域一级。”

　　随后，观点新媒体致电雅居乐相关负责人求证，对方表示，大面积裁员的说法有失偏颇，主要还是集团的人员架构调整，而该调整自去年以来就一直在进行，从以前的三层架构变成集团、区域分公司两层，所以人员会有变化，有些地方在减少，但是也有些地方人员在增加。

　　问及原因，该人士表示，主要是为了增强集团的沟通以及工作效率，所以组织架构变得扁平化。

　　除提高执行效率外，同策咨询研究部总监张宏伟认为，雅居乐此次调整管理架构还有出于降成本、提利润的考虑。“调整企业组织架构是降成本的方式。”

　　补执行力短板

　　事实上，疲软的执行力一直是雅居乐近几年发展的一大瓶颈。“其实雅居乐做什么都没问题，可关键在于它的执行力较弱。”一位长期跟踪雅居乐的分析师曾如此表述其徘徊不前的最根本原因。

　　其中，在销售表现上，回溯近四年的销售数据，雅居乐在设定目标时都比较乐观，但最后完成效果都不尽人意。2014年，雅居乐全年累计预售金额441.6亿元，完成率91.88%，而这已经是雅居乐连续四年未能完成目标。

　　此外，在各大开发商都强调高周转的时候，雅居乐的周转率也比别人慢半拍。资料显示，雅居乐旗下不少项目从拿地到动工要花费2-3年的时间。

　　2010年，雅居乐以57.35亿元拿下的南京地王，三年后才开盘；海南月亮湾项目从2012年3月拿地到2013年年底开盘也用了将近两年的时间。这相较于行内8-10个月的周转速度，慢了两三倍。

　　“雅居乐这么多年来的执行力都表现偏弱，一个明显的例子就是，雅居乐近几年除了在营销团队上有所纳新外，其他部门几乎没有新人进去，这导致整个团队的思维和效率都变得固化了，很难得到提高。”一位知情人士曾向观点新媒体如此透露。

　　显然，执行能力疲弱已经成为雅居乐发展的掣肘。而为了改变这种执行效率，雅居乐主席陈卓林曾明确表示，公司未来将采取“短平快”的策略，加快周转速度，把开工周期缩减至12—16个月，最快在8个月之内完成，同时加快项目的去化率。

　　在过往的家族管理上，雅居乐也大动干戈。2014年，雅居乐将陈卓贤、陈卓喜、陈卓南三兄弟及陆倩芳(陈卓林妻子)从执行董事调任为非执行董事。同时提出销售管理权限下放，企业五个区域的地区总监将负责担任起投资、拿地、营销等全方位的管理。

　　而在今年3月份的业绩会现场上，陈卓林也表示，将会继续进行内部改革。“详细的团队优化，主要是根据公司改革来的，每年都持续做这样的动作，还是希望员工、团队，都能够跟上公司的发展。”

　　不难看出，如今使组织架构扁平化的举动是雅居乐致力内部改革及提高公司效能的延续。

　　此外，上述雅居乐相关负责人还向观点新媒体表示，这也是公司今年减少开工量的一个协同效应。据了解，雅居乐在2015年的新开工面积将同比减少34%。

　　降成本提利润

　　尽管雅居乐方面强调此番调整组织架构是为了提高公司效能。但在不少业内人士看来，这更是雅居乐降成本提利润的一个重要手段。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，对房企来讲，今年“降成本，提利润”是主旋律，从提利润来看，2014年上市房企净利润率为10%，并且还会降，当前房企还很难通过涨价提高利润率。那么，就首先从降低成本开始做，调整企业组织架构是降成本的方式。

　　“当前，房企将企业组织架构扁平化，降低管理成本，提高管理效率，再辅助合伙人制度或激励机制推出，是顺应时代变革做出的调整，雅居乐之后，还会有更多的房企这么做。”

　　与此同时，国泰君安地产分析师刘斐凡在接受观点新媒体采访时也表示，雅居乐前期发展比较进取，拿了很多项目，造成资金链有压力，现在必须要降低自己的成本。

　　刘斐凡进一步指出，去年雅居乐是房企里面降价降得比较厉害的，就是想增加现金的回笼，现在到了裁员这个情况，说明雅居乐可以采取降成本的措施已经不多了。

　　“销售速度跟不上，可能需要进一步控制成本，才能保证公司持续经营。”

　　据了解，过去2014年，雅居乐旗下降价的项目遍布全国各地。其中，广州雅居乐剑桥郡推出限量一口价特价单位，每平方单价直降5千。惠州雅居乐白鹭湖在端午前夕推出的洋房售价由早前的6000元/平米降至4600元/平米。位于大本营中山的雅居乐御龙山降价幅度达2500元/平米。

　　大力度的降价促销背后是利润的牺牲。据2014年年度报告显示，雅居乐净利润同比下降13.2%至50.91亿元，股东应占核心利润同比下降10.7%至39.29亿元。

　　因此，“利润、现金回笼”成为2014年年度业绩发布会上，陈卓林强调最多的两个词语。首先，在拿地方面，陈卓林表示，希望能有一个合理的利润，否则不着急拿地。

　　“雅居乐现有的土地储备达4000万平方米，足够未来好几年开发。而且从现在的市场状况看，最重要的还是回笼现金，把债务降低。”

　　陈卓林还透露，公司今年有卖物业的计划。“不排除有一部分物业，公司认为适合卖出去可以兑活现金流，若有适度的好价钱项目会卖出。”

　　而在员工考核上，雅居乐也将调整为以利润为导向，以现金流为导向，以内部的管理提升为导向。

　　除此之外，雅居乐2015年的产品结构中能快速回笼资金的刚需产品比重继续增加，由2014年的68%增长至75%，同时高端项目产品和旅游项目产品的占比相应降低至10%、15%。

　　“现在最重要的是要有一个好利润，而不是像很多人那样规模做得很大，有一部分真的是赚不到钱，甚至是要亏钱的，我不希望出现那样的情况。”陈卓林强调。

发稿：见习编辑 黄银桥审校：刘满桃

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