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联合体出没 华润首开平安造86亿北京“地王”

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-01-07 17:18
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房企抱团取地除却出于资金的考量，以期分担压力外，对于市场的谨慎态度，也将催生联合拿地现场的出现。

　　观点网 头顶“最大面积，最高起价，最贵自住型商品房”三宗最的丰台区白盆窑地块，在市场期待之下如期成为北京年度地王。

　　1月7日下午近四时，华润首开平安联合体经过53轮约一个小时的举牌，击败龙湖天恒联合体、金融街首创联合体、住总保利联合体，以86.25亿元夺得丰台区花乡白盆窑村1516-0665等地块，创造开年记录。

　　挂牌资料显示，该宗地建设用地面积155675.9平方米、规划建筑面积≤418693平方米。地块起始价格为70.7亿元，竞买保证金为21.5亿元，最小递增幅度3500万元。

　　该地块需配建限价商品住房163300平方米，价格为17000元/平方米；另需配建自住型商品住房122600平方米，价格为29000元/平方米。

　　早在地块拍卖前，市场即猜测该地块最后的成交总价或将突破80亿元，成为北京历史上的总价地王。

　　北京市场高级分析师杨胜坤认为，“由于限价房和自住房的建筑用地面积高达70%，该地块将享有丰盈的边际收益，若不考虑及时回款，扣除政策性用房的建安成本，目前的住宅用地起始楼面价仅在万元之上，这些条件无疑也将大大提升企业的参与热情。”

　　而现场报价情况也确实如此。据悉，龙湖天恒联合体与住总保利联合体两家表现较为活跃，华润首开平安联合体则不时在关键时刻举牌抬价。有消息称，已经晋升为万科北京区域公司董事长的毛大庆也现身拍地现场，不过正常拍卖过程并未有万科举牌。

　　另据中原地产分析师张大伟计算，本地块有必要的三种配建，剔除后剩余的总建筑面积为409313平米。其中的限价房与自住房的非土地成本以外按照6000元每平米计算(可能部分企业高估)，限价房可以分担17.96亿元的土地成本，自住房可以分担28.198亿元。

　　因此可得，目前出让前的明确配建保障房部分，按照保障价格可以分担46.16亿的土地成本。

　　剩余的商品房住宅部分只有123413平米，该部分需要承担的土地成本：最后成交价格86.25亿+配建的5000万成本—46.16亿元。叠加10-15%左右的开发资金成本、销售契税后，可得楼面价约为3.8万元/平方米。

　　据悉，丰台区白盆窑地块周围在售的商品房有京投银泰万科·西华府等。目前的销售均价在4.1万元左右。区域内商品房平均在4-5万元左右。二手房次新房的价格也基本都在3.5-4万元左右。

　　值得注意的是，京投银泰万科·西华府去年的销售成绩单也较为亮眼，仅次于单盘销冠臻园。

　　张大伟分析称，楼面价接近或者超过房价已经成为一线城市土地市场的新常态，此次地王拍出再现面粉贵过面包，房企拿地全面回归一线城市。

　　另外，从拿地节奏可以看出企业对市场的判断，从2014年内20大房企在土地市场的表现看，可以得出结论，从去年9月单月开始，部分企业已经再次出现在土地市场，再次出现明显的争夺现象。

　　另外，观点新媒体联系前两天的北京拍地发现，北京开年来两场拍地均为联合体笑到最后。1月5日成交总价近87亿元的两宗土地的竞得者为招商九龙仓华润平安联合体，1月7日下午的拍地更是将联合体的斗争表现到极致，几家有实力的举牌竞争者均为联合体。

　　除却抱得“地王”归的华润首开平安联合体，龙湖天恒联合体与住总保利联合体，拆开来亦都是大有来头，均为品牌民企、国企、金融巨头。知名度稍稍逊色的天恒置业，亦有北京市西城区国资委全资企业的金字背景。

　　房地产研究员严跃进认为，上述房企抱团取地除却出于资金的考量，以期分担压力外，对于市场的谨慎态度，也将催生联合拿地现场的出现。

　　“尤其在2014年北京市场出奇低迷的情况下，对于目前市场回暖是真回暖还是假回暖，此类房企还是持疑虑态度的。所以联合拿地，抱团取暖的方式，既不会错失拿地机遇，也能够规避未来经营风险。”

发稿：王静审校：刘满桃

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