特写蔡云：过剩的商业发展方向何在？

来源: [ 观点网 ] 时间: 14-11-25 19:31

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“在过剩当中怎样寻找出路，这才是地产商和商业零售企业的共同所要肩负的责任。”

　　2014观点商业年会•特写 回首即将过去的2014，电商来袭颠覆了传统商业运营模式，却无法阻挡商业地产的风潮涌起。伴随商业地产的蓬勃，购物中心的过剩，则渐成开发商不可回避的现实。

　　面对此现状，在2014观点商业年会上，中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云围绕“过剩的MALL商业地产大发展机遇何在？”发表了演讲，她表示：“打眼望去，购物中心过剩了，怎样寻找出路才是地产商和商业零售企业需共同肩负的责任。”

　　蔡云指出，从百货大楼开始，中国购物中心的发展已经历了50年。截至目前，全球10个购物中心面积最多的城市有8个在中国，恰恰证明中国已成为目前全球购物中心最多的国家。“但是这种多不一定是绝对的，而是相对的数字。”

　　蔡云指出，现在市场的问题首先是购物中心总量过剩，同时在吸收量减少或不成熟的情况下出现的过剩，其中，包括我们已建的购物中心出现了招商难、空置率高及城市其它综合体密集带来的过剩。

　　“同时，我们发现，购物中心甚至出现了追随西方国家或发达国家的生活形态方式，在城市的发展过程当中，真正的购物中心出现是一种新消费模式的出现，从这种模式看，中国三四线城市购物中心是总量过剩，但结构不合理。”

　　在蔡云看来，一边是开发商盲目拿地，大量建设购物中心，可另一边却是零售市场增长放缓，购物中心空置率高企不下，经营难度增大，同质化增加，开发商与零售业出现极不相称。而在行业的同质化、电商冲击及百货业的利润下滑形势下，商业地产出现过剩也就不言而喻。

　　从具体区域来看，相比上海等一线城市，据蔡云介绍，成都、武汉、沈阳等二三线城市购物中心过剩则更为严重。“二线城市的体量比一线城市高出了18%，首先是因为二线城市住宅配套服务业的飞速发展，而新型城镇化的建设也催生了购物中心整体业态的发展和形成，并最终导致购物中心供过于求。”

　　在商业地产已经作为一个不可逃避的业态形式时，面对上述问题，蔡云在去年提出“不能坐以待毙”，在今年则提出“应该主动地、积极地与房地产企业或者商业地产企业密切配合，去主动改变形势、主动服务，共同的打造商业。”

　　蔡云表示，在“起步晚，发展快”情况下，二三四线城市的百货业态仍然有其发展前景，因此商业地产需要跟他们去合作。另外，随着环境的优化，在商业地产需要进行差异化经营，保证租金上升，同时还需尝试体验营销。“我们要认清这个形势，要明确商业地产或不动产的差异化经营，这才是我们的方向。”

　　此外，蔡云还强调商业业态的多元化，“是建立在差异化上的多元，不要固守着一个地方多元”。商业地产应根据当前的市场状况，根据电商、体验式消费的市场状况来定我们的产品，“多种经营形式的出现是商业地产最大的契机，如果REITs出现了，如果资产证券化了，我们将面临的是商业地产的春天”。

　　因此，面对着商业地产发展的现状，蔡云总结了商业地产发展的机遇的六大方向：第一，优质的商品，使商业站稳市场；第二，克服结构不合理；第三，主动、广泛结合互联网技术，开拓O2O市场；第四，丰富体验式消费产品，赢得市场份额；第五，进入社区商业的蓝海，改变经营方式；第六，创新金融模式，从租售转向持有运营，使商业物业真正成为金融产品。

　　在城市骨架不断拉大背景下，商业地产长期走高是不可能的，但机遇和挑战并存，“百货、专业市场、超市在变革中寻求新的发展模式，在新的模式中达到和商业物业更好的契合，这就是我们的发展方向。”　　　

发稿：见习编辑付庆荣审校：徐耀辉