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外滩投资入局 中民投联合体248.5亿夺董家渡地王

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-11-18 13:23
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如果简单地按照地块分割的方式进行出让，那么其溢价率不可能是目前0.2%的水平。

　　观点网 与隔江繁华的陆家嘴不同，承载了老上海繁华一代的董家渡在经历艰难拆迁后已是满目疮痍。然而，在不久的将来，它将被包围在南外滩层层叠叠的商业大楼之中。

　　11月18日，承载着董家渡复兴的黄浦区“小东门街道616、735街坊”地块进入到现场竞价环节。不过，所有的期待最终等来的是一个早已有了答案的结果。在竞价一轮之后，此前呼声最高的中民投联合外滩投资及嘉鹭投资以248.5亿元夺魁，溢价率0.2%。

　　虽然248.5亿元的成交价未能刷新广州亚运城255亿元的全国总价地王记录，但已超越了去年新鸿基217.7亿元夺得的徐家汇中心地块，成为上海新晋总价地王。

　　在上海业内人士严跃进看来，地方政府之所以采取这样一个地块出让方式，比如涉足苛刻的出让条件，在于该地块承担了上海外滩及黄浦区复兴的重大使命。如果简单地按照地块分割的方式进行出让，那么其溢价率不可能是目前0.2%的水平。

　　而外滩投资的加入，能够发挥外滩开发的优势，并且能够在后续开发中植入地方政府的明确意图。

　　中民投联合体248.5亿夺地

　　随着地块进入到现场竞价环节，该地块的两家竞买人身份也就此揭开面纱，果不其然，中民投和泛海成为了竞标的双方。不过，稍显意外的是，中民投此次并非“单枪匹马”，而是联合了上海外滩投资及嘉鹭投资。

　　虽然，外滩投资及嘉鹭投资意外入局，但拍地的剧情与外界设想的如出一辙，并未出现惊心动魄的局面，而泛海至始至终扮演的是“抬轿者”的角色。

　　最终，仅加价一轮，中民投联合体便以总价248.5亿元入主黄浦区“小东门街道616、735街坊”地块，溢价率0.2%，成交楼板价为35392元/平方米。

　　公告显示，该地块东至中山南路，南至规划东江阴街，西至外仓桥街、南仓街，北至王家码头路（不包含中国人保财险大厦、董家渡天主教堂、董家渡路），土地性质为商住办。

　　总出让面积12.67万平方米，容积率5.54 ，总建筑面积为113.94万平方米，该地块的总起始价为248亿元，起始楼板价35321元/平方米。

　　由于该地块承载着董家渡乃至整个南外滩的复兴，因而黄浦区政府也对地块设置了极为严苛的出让条件其中，要求开发中商业比例不大于17%，办公比例不小于65%，住宅比例不大于18%。并且，受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%，十年内不得转让，并且，对于可转让的办公部分，最小转让单位为栋。

　　至于商业部分，如需转让，则要对地上和地下分别采取整体转让的方式进行转让。并且，地块受让人还须长期自持住宅部分建筑面积不少于5000平方米用于租赁，不得擅自销售，如需销售，销售前亦要征得出让人同意。

　　除却严苛的出让条件，后续的资金投入更是拿地企业难以回避的问题。据悉，董家渡地块的保证金已高达50亿，并且受让人须在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起的5个工作日内先付出让价款的20%作为定金；剩下的出让价款余额则须在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起30个工作日内一次性付清。

　　事实上，一直以来就有消息称董家渡地块已经内定中民投，并且中民投董事长董文标曾在多个场合表示过对地块的志在必得，并声称将建50-100层高楼，能在“三年内回本”。

　　在上海业内人士看来，是次近乎底价拿地，与地块本身的出让方式有关。“如果简单地按照地块分割的方式进行出让，那么其溢价率不可能是目前0.2%的水平，超过100%的溢价也容易达到。”严跃进如是称。

　　虽然成功刷新上海总价地王，但在中原地产研究咨询部总监看来，该地块成交对上海土地市场的价格引导性方面的参照意义有限。

　　不过，对周边楼市将起到很好的提升作用。“周边的住宅和商业都可能寻找到了新的项目依托了，区域的价值会显著提升。”

　　外滩投资和嘉鹭投资的角色

　　值得一提的是，在董家渡地块发布预申请公告后，上海外滩投资亦是彼时的三个绯闻对象之一。在业内人士看来，此次具有国资背景的外滩投资以联合体形式入局，无疑也反应出黄浦区政府的对地块未来开发的重视。

　　严跃进指出，该地块目前的市场定位甚至政治定位都很高。从外滩乃至黄浦区的发展角度看，无论是打造地标建筑还是实现板块复兴的功能上，都有比较大的优势。而通过让外滩投资来参与拿地，未来能够很好地对该地块开发施加政策导向以及在后续开发中植入地方政府的明确意图。

　　资料显示，上海外滩投资作为黄浦区国资委下属企业，主营房地产开发与经营，以外滩金融集聚带总体发展商的身份，通过土地储备、综合配套、老大楼置换、房地产开发等手段对外滩地区进行功能性再开发，为外滩金融业发展提供优质载体和良好服务。

　　据同策咨询研究总监张宏伟介绍，尽管外滩投资并非大型项目的直接开发、运营的主导者，但截止目前为止，上海外滩投资已经完成外滩源项目(一期)，现进行着外滩中央广场项目、中山南路地下通道市政项目、大清银行大楼改造项目、黄浦区594、596街坊金融地产定制项目，也具有一定的开发经验。

　　反观中民投本身，作为今年新成立的大型民营投资公司，虽然背后有强大的金融支持，但是其尚未有房地产开发、运营经验，拿下董家渡地王仅是其处子秀。

　　除此之外，上海外滩投资还具有明显的政府资源优势，利用政府资源共同开发和打造这个地块或也是中民投极为看重的。

　　而相较于上海外滩投资，嘉鹭投资的来头则显得更加神秘。因而，严跃进指出，嘉鹭投资的角色相对要低。

　　“不排除其接下来会在招商引资、具体地块环节融资方面承担特定的功能。也能够在一定程度上降低中民投的资金压力，以及对于未来项目的开发方向起一个制约作用。”

发稿：张常旺审校：劳蓉蓉

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