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王刚：体验不可移动 海昌做依景区而生的商业开发

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-11-18 01:58
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海昌做的商业大部分是体验式业态，而体验是不可以移动的。

　　编者按：经过数年来的“跃进式发展”，中国商业地产已经走到了非常关键的时点。大量不乏泡沫化、同质化的商业物业不断兴建，空置率高企，运营能力欠缺之际同时遭受互联网和电商的冲击，我们不得不反思，商业的未来究竟如何？

　　2014年11月24-26日，观点新媒体将在广州举行第二届观点商业年会，围绕论坛主题“互联网时代的商业”，观点新媒体遍访商业地产的行业专家学者、中国内地、香港及海外知名商业地产发展商、品牌商、零售商以及互联网电商，推出“互联网时代的商业”2014观点商业年会系列报道。

　　观点网 线上电商的扩张，让线下传统商业倍感压力。不过，在大连海昌房地产集团总裁王刚看来，电商虽会影响人们的生活，但是只是一部分，不会是全部。

　　日前，王刚接受观点新媒体专访时指出，电商消费的产品大部分是大众消费品，可能更多影响服装、百货类商业等随时可以移动的业态，但海昌商业项目没受到电商的影响。

　　“海昌做的是餐饮、娱乐等类休闲体验性质的商业。”在王刚看来，体验是不可以移动的，也不是互联网能够解决的。

　　资料显示，大连海昌房地产集团有限公司隶属于大连海昌集团，是专门从事旅游综合项目开发和房地产项目开发与建设的大型房地产企业。

　　据悉，海昌业务涵盖住宅、写字楼、购物广场、酒店及旅游商业街等多个品类，目前其已布局大连、天津、重庆、成都和武汉等城市。

　　值得一提的是，2014年3月13日，大连海昌集团旗下的海昌控股有限公司成功登陆香港联合交易所。据了解，该上市平台主要包括大连、青岛、成都、天津、烟台及武汉等6个城市的海洋主题公园。

　　“海昌地产业务是分两块，一块是住宅类房地产，一块是旅游类房地产。”王刚指出，目前海昌的旅游和旅游周边商业地产属于上市平台，而住宅地产和其它商业类地产等非上市板块由他负责。

　　具体而言，王刚表示，海昌非上市板块地产业务主要是做三种业态为主，第一类是传统住宅，这类产品占所有地产业务比重20%；第二类是如高尔夫球场等纯休闲类项目；第三类便是做沿海商业综合体，这部分占比10%左右。

　　就其中的商业板块，王刚介绍，海昌主要是做依靠景区而生的商业开发，“海昌的商业项目选偏好择城市中心比较好位置的景区，其客户群也主要是当地城市的消费人群”。

　　王刚指出，海昌布局商业时，首选考虑的是一线和重点二线城市；“海昌主要布局500万人以上省会城市或重要城市，最好是旅游资源比较丰富的城市”。

　　以大连老虎滩渔人码头项目为例，该项目位于大连老虎滩海洋公园东侧，占地面积6万平方米，总建筑面积7万平方米，是集观光、娱乐、文化、餐饮、购物和旅游度假等多项功能为一体的综合性特色主题商业区，建成后与现有老虎滩景区和滨海路一起形成标志性的综合特色主题商业区。

　　以下是观点新媒体对大连海昌房地产集团总裁王刚先生的专访实录：

　　观点新媒体：海昌集团今年上市了，您负责的是哪一块？

　　王刚：海昌集团是分两块，一块是住宅类房地产，一块是旅游类房地产。目前海昌的旅游和旅游周边商业地产上市了，住宅地产和其它商业类地产没有上市，这部分没上市的业务由我负责。

　　观点新媒体：没有上市的那部分，经营情况怎么样？

　　王刚：今年，大连海昌的住宅类房地产业务情况和全国一样，都不是特别好。到现在(截至11月12日)，这部分也就完成全年任务指标的70%左右。

　　海昌非上市板块刚分开，这部分业务也是在今年才开始打基础。目前在大连、武汉、天津、成都和重庆等五个城市有项目，每个城市都是单项目运作，开工面积是72万平方米，其中南方城市要好于北方城市。

　　观点新媒体：怎么来分配这些项目上市还是不上市？

　　王刚：简单理解，海昌集团的40年产权部分业务都在上市平台之内，40年产权之外的部分都在上市平台之外，我是负责40年产权之外那部分业务。

　　观点新媒体：海昌非上市部分业务有哪些布局安排？

　　王刚：海昌集团首选考虑的城市是一线和重点二线城市，同时先排除掉三四线城市。其中海昌会选择人口在500万人以上的省会城市或者重要城市，最好是旅游资源比较丰富的城市。

　　到目前为止，海昌还是深耕已进入的五个城市。海昌也会考虑下一轮扩张到一些比较好的城市。根据市场状况，明年公司也在接触一些城市。

　　观点新媒体：未来70年产权的业务会不会也逐步装入上市平台里面？

　　王刚：未来有可能，但短期内不会。海昌也不排除去拿商业项目的可能，在做选择的时候会优先考虑上市公司，但还是会进行综合考虑，也不一定非要装在上市平台里。

　　观点新媒体：您提到会拿商业项目，那目前商业项目占公司业务比重有多少？

　　王刚：大概10%左右。

　　观点新媒体：这些商业的类型是社区配套还是独立的？

　　王刚：海昌非上市板块地产主要是做三种业态为主，第一类是传统住宅，海昌20%都是做这样的项目，包括高层住宅、别墅和公寓等产品。

　　第二类是做沿海商业综合体，这不是经营型商业，而是休闲式的，比如大连渔人码头系列和水城系列，这些都属于商业综合体，一般体量是10到20万平方米之间。这还分纯商业物业和开放式街区等，其中一部分由海昌自持，另一部分就属于销售部分。海昌主要是做依靠景区而生的商业开发。

　　第三类产品是纯休闲类项目，比如之前海昌集团高尔夫球场，在球场旁边便有公寓、别墅等纯休闲类产品。

　　观点新媒体：海昌是依托景区特色来打造商业？

　　王刚：对。海昌主要依靠景观做商业，大部分项目还是要靠城市消费人群，因此项目主要选择城市中心比较好位置的景区。

　　观点新媒体：你们未来会不会更多考虑投资商业？

　　王刚：海昌集团会根据不同区域和不同城市来判断，不会一概而论。目前有一些城市的商业市场明显过剩了，有一些城市还是稀缺，如果有好的商业物业，海昌会持有并进行操作的。

　　观点新媒体：海昌的业态和其他的商业业态不一样，怎样选择品牌？

　　王刚：在大连，海昌集团都有一些固定合作伙伴，这些品牌不是以休闲为主的，大部分是以餐饮、娱乐、咖啡等体验式业态为主。海昌之前做的几个系列产品中，这些品牌都是长期合作的。

　　观点新媒体：在选择品牌的时候，海昌主要有哪些考虑因素？

　　王刚：外地人到景区毕竟是以观光为主，因此海昌做商业希望做的是本地人消费。在选择品牌的时候，公司更多考虑本地人喜欢的品牌为主，包括餐饮和娱乐都是以这个为首选。

　　一方面，一些比较好的品牌落地以后，也会吸引很多外地人会慕名而来，这也是对海昌商业项目的一个补充。另一方面，在选择品牌的时候，海昌主要选择对本地人有好的号召力的品牌，从而希望能够引导本地人消费。

　　观点新媒体：如何和品牌建立和维护合作关系？

　　王刚：海昌集团每年都会有一个商业年会，会把公司全国各地的商家请到一起来交流，并互相促进感情。另外，跟海昌有合作两个项目以上的品牌，公司会签订给予一定优惠政策的协议。

　　观点新媒体：电商越做越强，有一种观点认为今年线下的实体商业受影响很大，海昌项目可能比较特殊，有没有受到电商影响？

　　王刚：海昌集团做的是餐饮、娱乐等类休闲体验性质的商业，因此，目前海昌商业项目没有受到电商的影响。

　　电商是个趋势，改变人们的生活，给人们提高了便利性，让大家的选择比较多，价格也比较合适，符合人的需求，其发展空间会越来越大。不过，电商虽会影响人们的生活，但是只是一部分，不会是全部。

　　电商消费的产品大部分是大众消费品，这可能更多影响服装、百货类商业，这些业态随时可以移动，在线上线下平台的价格相对不一样。对电商而言，在这些方面，其相对有优势。

　　但是，海昌做的商业大部分是体验式业态，而体验是不可以移动的。比如海昌在海边做一个渔人码头项目，你在这里吃饭的环境，和你在没有海的地方吃饭感觉不一样，这个不是互联网能够解决的。所以海昌做体验式业态，希望把周边大的环境做好。

发稿：郭净净审校：刘满桃

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