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仁恒绿洲新岛平开收金13亿 南京改善型市场调查

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-11-12 01:50
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接下来南京将迎来改善型房源入市的小高潮，无疑加剧了房企竞争，也使得改善型市场更加扑朔迷离。

　　观点网 借得政策“东风”，原本透着寒意的南京楼市以节节攀升的成交数据宣示着市场基调的回暖。受此影响，不少改善型楼盘也纷纷传出捷报。

　　11月8日，位于南京江心洲的改善型楼盘仁恒绿洲新岛迎来了首期开盘，项目共推出1、2、3号楼，共计460套房源入市，户型涵盖了94平方米两房、125平方米三房以及138平方米四房。

　　虽然销许均价显示为27000元/平方米，但实际折后成交价为25500元/平方米，而该价格在业内人士看来尚属平开。因而，项目推出后便受到市场认可，在经历长达13小时的开盘后，项目最终售出420套，去化9成，收金13亿元。

　　对此，南京业内人士尹霄飞指出，仁恒绿洲新岛的热销除了受益于其品牌、价格、区位等优势外，还与此前政策放松有一定的关联。

　　不过，他也强调，与刚刚政策松绑后不同，到11月份，改善型成交明显放缓，并且总价在300万元以上的房源依旧面临去化难题。在改善市场处于乍暖还寒之时，低价快跑乃是开发商的明智之举。

　　仁恒平价入市收金13亿

　　资料显示，仁恒绿洲新岛由ABCDE共5个地块组成，总建筑面积38万平方米。由北至南，AB地块由商业、酒店式公寓、写字楼组成，而CDE地块将建成高层住宅，项目整体容积率为2.5，户型区间为94-181平方米。

　　此次开盘3栋楼均位于C地块，该地块总建筑面积14.5万平方米，其中地上建筑面积10.5万平方米，住宅用地面积达4.07万平方米，地块将建5栋26层高楼，并以精装交付。

　　据了解，该项目由仁恒置地在去年10月29日以总价28.77亿元竞得。彼时，仁恒置地经过5轮竞拍击败新加坡星雅、新加坡和美夺得该宗位于江心洲的商办住混合用地。仁恒也就此成为继银城、保利、升龙之后，第四家“登岛”的开发商。

　　该幅地块也是当时江心洲已成交地块中容积率最高的一宗，而就此算来，地块的最终成交楼板价仅为7447元/平方米，而在市场大热的背景下，仁恒低价拿地也引发了一定的争议与猜测。

　　事实上，此次绿洲新岛原本只计划推出1、2号楼306套房源，但由于认筹客户充足，项目便于开盘前日领取3号楼销许，并临时决定加推，因而，最终房源也增至460套。在目前江心洲房价整体已达25000元/平方米的情势下，绿洲新岛此次以25500元/平方米的折后均价入市，当属平开。

　　相较于周边的保利紫荆公馆和银城长岛观澜每平方米27500元以上的均价，绿洲新岛的入市价无疑更具有吸引力。就保利紫荆公馆而言，其拿地楼面价仅为6841.7元/平方米，但其目前均价已达27500元/平方米，远高于仁恒绿洲新岛。

　　显然，价格上的优势已让仁恒抢得先机，而在南京发展多年也为其也为其积累了购房者基础。据尹霄飞介绍，从最早的梅花山庄、湖畔之星到后来的仁恒翠竹园、江湾城，仁恒在南京市场的口碑均不错，加之项目区位优势以及政策利好，首次开盘收金13亿元亦非偶然。

　　南京改善型市场乍暖还寒

　　然而，于楼市而言，一叶未必能知寒暑。尹霄飞指出，虽然近期南京改善型楼盘在政策放松后成交出现有一定的反弹，但到11月份的时候，速度已经明显放缓，并远不及之前双限解除之时。

　　事实也正如此，此前，由于限购限贷的制约，南京改善型大户型成滞销品，其中，9月份140平方米以上成交的房源量仅为450套，占总成交量10%。而政策放开后，不少改善型楼盘都借此“东风”，一扫滞销的颓势。

　　据了解，雅居乐的两个改善项目藏龙御景和滨江国际在国庆期间便进账2亿多元，并且藏龙御景218、251平方米的户型全部卖断货；而复地御钟山、世茂君望墅也分别卖出1.86亿元和1亿元的成绩。

　　另外，同处于江心洲的保利紫荆公馆，在国庆前5天便完成了月度任务的56%；在未推新只有剩余房源的情况下，升龙天汇以及升龙公园道也完成了近4亿元的销售金额。

　　虽然南京十月新房成交7331套，创年内新高，但尹霄飞强调，目前南京总价在300万元以上的产品去化起来还是比较吃力，这主要是因为银行贷款还比较困难。

　　“贷款利率优惠的还比较少，银行本身的资金成本也比较高，不愿意做风险大于收益的事情，如果要是把利率优惠很多的话，银行的风险就比较大，所以银行真正实施九五折的都比较少。”

　　此次值得关注的是，在成交节节攀升之时，南京楼市库存却一直徘徊在5万套以上的高位。南京网上房地产数据显示，截至11月10日，库存房源仍然高达5.2万套。

　　因此，尹霄飞直言，在新房的库存量高企，未来市场供应量还比较大的情况下，尤其是改善型房源，还是要务实一点，像仁恒一样选择低价快跑。

　　据悉，接下来南京将迎来改善型房源入市的小高潮，包括恒大翡翠华庭、恒大华府、中电颐和府邸、星叶瑜憬湾、中天铭廷等20余个楼盘。大量房源的集中入市，无疑在加剧竞争的同时，也使得改善型市场更加扑朔迷离。

发稿：张常旺审校：杨晓敏

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