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方兴地产：大宁金茂府争取做上海销冠

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-11-07 03:44
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借力大宁金茂府，方兴地产希望能够保进上海市场前十，争取进前五。

　　观点网 市场明星项目从来不乏关注目光。自年初斥101亿巨资夺下上海大宁地块后，方兴地产打造的大宁金茂府项目一直是市场关注的焦点。关于项目的定价、定位、销售等等问题亦随之成为市场最想得到的答案。

　　11月6日，在上海金茂君悦大酒店举行的大宁金茂府启幕活动上，方兴地产总裁助理兼上海公司总经理陶天海、方兴地产上海公司总经理助理吴文俊就大宁金茂府项目对媒体提出的问题一一作出回答。

　　首先，吴文俊用六大数据阐明金茂府落户大宁的原因，其指出无论是地块稀缺性，商业配套、教育资源，还是文化娱乐、医疗设施配套、绿化覆盖率等因素，归纳到一起，决定性因素无疑还是地段。

　　除此之外，披着稀缺地段外衣的大宁金茂府的定价问题自然成为另一关注焦点。在拿地之初，市场对其地板价高于周边房价而颇有疑惑。据悉，彼时大宁金茂府拿地楼板价为47609元/平方米。

　　对此，陶天海解释称，其实不是这样，这个项目周边好的二手房，光毛坯均价已经达到5.2万元/平方米的水平了。

　　“大宁金茂府是做精装的，科技的、健康的，具体的房价肯定会比5.2万/平方米高。但具体的房价是多少要等明年4月份开盘之前才能回答。”陶天海续称。

　　至于定位问题，陶天海介绍，大宁金茂府的户型跟上海一般豪宅不一样，主力户型设计有150到180平方米的。“定位以改善需求为主。”

　　除地王背景外，大宁金茂府更是方兴地产在上海的第一个住宅项目，故此，陶天海毫不掩饰该项目对方兴地产的重要性，更对项目寄予厚望。

　　其表示，大宁金茂府能成为上海方兴销售最好的项目，这也是公司为什么花这么大资金和代价去拿这个项目的根本意义所在，因为这个项目对方兴来说是一个战略性项目。

　　同时，陶天海还对项目设下两大销售目标。“大宁金茂府我们想确保进入上海单盘的前三，争取做冠军。”

　　上升到公司层面，陶天海则表示，借力大宁金茂府，方兴地产希望能够保进上海市场前十，争取进前五。

　　以下为大宁金茂府启幕现场媒体提问的整理实录：

　　现场提问：大宁金茂府从一开始拿地就备受关注，请问选择在大宁的原因是什么？

　　吴文俊：我会用几个数据来告诉大家：第一个数据是项目超过20万平方米的住宅面积，而且是纯住宅用地，这在上海这个未来全球的金融中心里面，是极度稀缺的。

　　第二个数据，整个大宁周边会有150万平方米的商业配套设施，特别是久光百货在附近，未来会引入很多一线的品牌，包括LV等等奢侈品都会聚集在大宁商圈，所以未来大宁150万平米的商业设施在上海是举足轻重的。

　　第三个数据，项目的南边有闸北公园，包括我们自己也有一个6万多平方米的金茂私家公园，加起来有超过100万平方米的绿化面积。

　　第四个数据，这个项目有一间私属的大宁国际小学，客户的小孩将来都可以在里面就读。另外，项目周边总共有13所上海重点学校，大宁国际幼儿园，还有小学，中学，大学。

　　第五个数据，这个项目周边会打造一个6.4平方公里的环上大影视基地，这不仅是上海的影视基地，还是全国的影视基地。这个影视基地从2013年底开始有很多知名的外资进入，同时包括海外一些高级人才到这里面来聚集。

　　第六个数据，上海中医院、上海第十人民医院、闸北妇幼保健院等三家甲级医院。

　　现场提问：方兴拿了上海大宁项目，地价比周边房价还要高，大宁金茂府未来定价是怎样的，如何以定价来保证销售额和投资回报？

　　今年方兴推出绿金战略，这个绿金战略有哪些融资渠道？因为前期投入比较大，绿金战略的前期开发资金问题怎么解决？

　　大宁金茂府落子上海以后，方兴地产以后在北京和上海的地产比例会不会有变动，以后中心会不会移到上海来？

　　陶天海：关于大宁金茂府的房价问题，大家都认为项目的地价高于周边的房价，其实不是这样。因为这个项目周边好的二手房，光毛坯均价已经是5.2万元/平方米的水平了，再加上精装修，二手房的税费，这样直接进行对比，大家就可以想象真实的房价是多少。

　　而大宁金茂府是做精装的，科技的、健康的，具体的房价肯定会比5.2万元/平方米高。但具体的房价是多少要等明年4月份开盘之前才能回答。

　　第二，关于融资问题。方兴地产是比较慎重的做一些投资，包括对资产负债率都有严格的控制。目前在华东区域，无论是在苏州，宁波，杭州，还是南京，方兴地产所有项目都是和合作伙伴共同开发的。大宁金茂府也一样，我们也引入了多家合作伙伴来共同开发这个项目，目前融资问题已经解决了，现在都已经进入了正式开工阶段。

　　第三个，关于怎么匹配上海和北京的比例问题。方兴是在上海起步的，我们20多年前就在上海做了地产项目，在东方明珠三公里范围内方兴地产总共开发了40栋建筑，这个比例是非常高的，但很多项目都没有出现方兴和金茂的名字，因为方兴是一家比较低调的公司。

　　目前公司的总部还是遵循一贯的策略，聚焦一线，以及二线核心城市，所以不论是北京、上海、广州、深圳，这些城市都是方兴今后重点发展的方向。

　　现场提问：大宁金茂府引入了一些合作伙伴，这些合作伙伴是谁？方兴拿了这么大一块纯住宅用地之后，还会不会在上海其他区域拿地？

　　陶天海：具体的合作伙伴我们已经落地了，大家可以看一下公告。

　　在上海不是说我们想在哪里发展就能够发展，土地也不是说我们想再拿就能够拿到，因为上海和北京的住宅都是严格控制的，能够留在上海和北京就已经很厉害了，需要很强大的实力体系。方兴一贯的策略是聚焦最核心的位置，做最好的产品。我们会继续寻求新的项目，但是具体哪一个就要看机会。

　　现场提问：方兴大宁金茂府用了很多高科技的东西，能不能透露一下有哪些不一样的地方？方兴怎么看绿色住宅，健康住宅未来的发展趋势？

　　吴文俊：绿色这个词意义深远，这次活动的主题是中国首个BREEAM住宅，我们认为这就是中国豪宅的发展趋势。

　　首先，介绍下英国的BREEAM组织，它的前身是英国官方组织，叫英国住宅研究院，相当于中国的住宅研究院，是一个半官方的机构，所以它对于这种产品的评估是相当苛刻的。重要的评估环节共有九个，包括能量提供体，安全性，水源质量性等等，每个环节有严格的数据标准。

　　第二个，我们大宁金茂府成为中国首个绿色住宅，这个绿色住宅标准是相当严格的。所以大宁金茂府第二大特色应该定位为豪宅高端标准。

　　当第一个英国BREEAM认证的住宅产生以后，未来豪宅的趋势也会向这方面转变。我们认为未来中国住宅应该是从科技，从人文，从健康，从关怀，真正做到对人最关心的方向发展，这是最好的方向。

　　现场提问：上海大宁金茂府在方兴地产全国的金茂府系列里面起一个什么样的作用，明年四月份开盘以后对方兴地产有没有影响？

　　陶天海：大宁金茂府这个项目我们想做一个科技、健康住宅的升级版。

　　我举两个例子，第一个是PM2.5的净化系统，第二个是水系统。方兴在这两个系统上都做了一些提升，这些提升都是源自过去几个金茂府项目的积累。

　　现场提问：大宁金茂府项目的销售目标是多少？

　　陶天海：目标我想有两个数字，单大宁金茂府这个项目的目标来说，我们想确保进入上海单盘的前三，争取做冠军。

　　从公司层面来说，因为现在方兴在上海的住宅项目不多，所以希望能够保进前十，争取进前五。从销售金额的角度来说，大宁金茂府能成为上海方兴销售最好的项目，这也是公司为什么花这么大资金和代价去拿这个项目的根本意义所在，因为这个项目对方兴来说是一个战略性项目。

　　现场提问：大宁金茂府定位和销售方面有没有什么策略？会有小户型吗？

　　陶天海：大宁金茂府的户型跟一般豪宅不一样，主力户型设计有150到180平方米的，定位是以改善需求为主。

　　现场提问：上海聚集了很多豪宅产品，方兴在打造大宁金茂府的时候碰到的最大压力是什么，如果没有压力，自信来自于什么地方？你们的受众面是怎么把握的？

　　吴文俊：我们在拿地之前对这个区域做了一个深入的了解，大宁金茂府现在的客户群里面有四大小区，居民总共有一万户，这是我们周围的客户。

　　但是我们相信未来的客户会有很多是来自于市中心的，因为上海传统老区里面没有这种科技型的豪宅，就是因为这个理由，所以我们根本不愁客户群，对项目未来的销售情况非常有信心。

　　现场提问：绿色科技住宅在上海并不是新鲜事物，大宁金茂府有哪些地方超越了过往的朗诗、安亭、中英的产品，能够带给业主哪些全新的居住体验？

　　吴文俊：特别是在于我们有毛细管网辐射系统，原来的安亭，朗诗的产品运用的是顶棚辐射。另外，大宁金茂府这个项目的室内温度是可以自动调节的。还有一个是能源系统，中英黑森林用的是冰蓄冷的能源系统，我们用的是地源热泵系统。

发稿：鲁鹏、见习编辑 黄银桥审校：武瑾莹

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