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新莱源刘青：市场下行期中的投资标准

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-11-07 03:32
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“市场不好，企业融资受限，对房地产基金而言有很大的机会，也包括新莱源。”

　　观点网 2010年成立的深圳新莱源投资基金管理有限公司，单一大股东是莱蒙国际，但不是莱蒙国际的全资公司，而是独立的专业地产融资服务公司。

　　“当时成立的初衷是想为房地产项目开发提供一些资金支持，同时也给投资者一个好的投资渠道。”新莱源董事常务副总经理刘青在接受观点新媒体专访时解释。

　　据了解，新莱源的业务基本是房地产基金，投资的项目大约一半比例是莱蒙国际自身项目。

　　谈及选择其他项目的标准，刘青表示，未来投资重点还是一线城市，以及省会城市项目，不过大部分精力是主攻深圳市场。

　　在刘青看来，一个好的项目首要考虑的因素是地理位置；其次，因销售款是私募房地产基金的主要回笼资金，故而目标市场的去化率亦是主要的判断依据。

　　作为有多年金融行业的资深从业人士，刘青也给出了当前中小企业面对市场下行风险的应急之策。

　　“选项目要非常慎重，要选到好项目，哪怕去一些比较偏远的城市，也要在核心地带选项目。另外资金杠杆不能太大，因为房地产企业是资金密集型企业，一旦资金断裂，影响是毁灭性的。”刘青续称，中小型房地产公司不要单靠银行贷款，应该拓展多种融资渠道，比如私募、众筹、商业承兑汇票。

　　“小型开发商可以选择和品牌开发商合作，让大开发商做一定的融资增信，使自己的融资难度减轻。”刘青进一步强调。

　　谈及市场下行是否对新莱源有所影响，刘青直言，市场不好，企业融资受限，对房地产基金而言有很大的机会，也包括新莱源。因为类似新莱源这种房地产基金融资，实际上是对银行、对信托的差异化补充。

　　刘青透露，今年出现了信托的刚性兑付，一些项目销售出现困难，资金难以回笼。到目前为止，有很多房地产企业，特别是中小型房地产企业，因为资金链非常紧张而找到新莱源。

　　至于未来的愿景，刘青表示，希望新莱源能够给项目公司提供更好的融资服务以及配合融资的运营辅导服务，给投资者找到更好的、稳定的、可信赖的投资渠道。

　　以下为观点新媒体对深圳新莱源投资基金管理有限公司董事、常务副总经理刘青的采访实录：

　　观点新媒体：新莱源的业务范畴是什么？在莱蒙国际中的架构关系是如何的？

　　刘青：新莱源成立于2010年，初衷是想为房地产项目开发提供一些资金的支持，同时也给投资者一个好的投资渠道。对新莱源而言，因为我们的股东背景是以房地产为主，所以现在的业务基本上是房地产基金。

　　新莱源单一大股东是莱蒙国际，但不是莱蒙国际的全资公司，而是独立的专业地产融资服务公司，是完全市场化的一个公司。

　　观点新媒体：新莱源投资的项目有多大比例是莱蒙国际的项目？在投资项目的时候选择标准是什么？

　　刘青：大约占一半的水平，因为新莱源现在没有发展高风险的业务，比较稳健。

　　投资项目的时候，首先选择城市，主要是一线城市和二线省会城市，其次是项目的去化情况。

　　观点新媒体：今年新莱源在投资收益率方面的目标是什么？

　　刘青：新莱源给自己的任务是15亿规模，收益率和市场是比较匹配的。债权管理基金大概收1%到2%，如果是股权融资，就是具体项目具体分析。

　　新莱源也做一些专业投资顾问业务，收益率在0.5%左右，和行业内是一致的收费标准。

　　观点新媒体：哪些项目才是可以投的好项目？

　　刘青：首先要看项目的位置，分析当地人口、GDP以及市场周边项目的去化和供应量。销售款是私募房地产基金的主要回笼资金，所以要看去化率，以去化率为最主要的判断目标。

　　另外，因为财务指标是基于很多前提的假设，如果对市场判断比较明确，从数据上来讲，两个比较重要的指标，一般是销售净利率至少大于10%，内部收益率为15%。

　　观点新媒体：新莱源作为中国首只全球辅导式房地产基金，核心竞争力主要体现在哪些方面？

　　刘青：很多中小型地产公司拿了一块好地，但是在项目定位、运营管理以及营销过程中的方法非常弱。新莱源在当中提供专业性的增值服务，这一点非常受欢迎。

　　我们的最终目的是让客户和投资者的收益都有保证，这一点是我们的核心竞争力。

　　观点新媒体：从资金募集的角度，新莱源给LP的回报预期大概是多少？

　　刘青：给LP的预期是8%到12%不等，这个要根据项目来定，比如在一线核心城市，能够给到投资者8%的回报率。

　　观点新媒体：您对今年房地产市场的走向判断大概是什么样的？

　　刘青：今年资金非常紧张，因为房地产有周期性，金融市场也是有周期性。

　　今年出现了信托的刚性兑付，一些项目销售出现困难，资金难以回笼。到目前为止，很多房地产企业特别是中小型房地产企业找我们，因为他们的资金链非常紧张。毕竟市场的资金也有供求关系，如果需求大，成本就会逐步上升。

　　观点新媒体：中小企业应该怎样提高风险应对能力来面对融资环境的变化？

　　刘青：选项目要非常慎重，要选到好项目，哪怕是去一些比较偏远的城市，也要在核心地带选项目。

　　其次，资金杠杆不能太大，因为房地产企业是资金密集型企业，一旦资金断裂，影响是毁灭性的。

　　中小型房地产公司不要单靠银行贷款，应该拓展多种融资渠道，比如私募、众筹、电子商业承兑汇票。

　　第三，建议中小型开发商和大型开发商合作，让大开发商做一定增持，减轻自己的融资难度。

　　观点新媒体：怎么看待“资本加服务是房地产基金未来一个创新方向”的说法？

　　刘青：单纯房地产融资服务已经无法满足现在客户的需要，后期肯定会加入相应的服务，因为不同的客户有不同的需要。

　　观点新媒体：很多房地产开发商主导的基金受到质疑，怎么看待这种质疑？

　　刘青：每一种模式都有利有弊，由开发商主导还是有优点的。

　　房地产开发商有成熟的项目风险判断经验以及运营管理经验，特别是品牌开发商运营非常透明、规范，对项目的成功退出有很大帮助。

　　现在房地产基金市场越来越规范，大家不用担心独立性和公允的问题。

　　观点新媒体：市场下行对新莱源投资有没有影响？公司怎么应对？

　　刘青：市场下行对房地产基金是很大的机会，因为类似新莱源这种房地产基金，实际上是对银行，对信托的差异化补充，房企融资受限之时，自然就会找到我们，毕竟这些房企有很强烈的融资需求，对新莱源来讲实际上就是一个机会。

　　观点新媒体：看好未来房地产投资前景吗？未来房地产基金会有怎样的发展机遇？您怎么看待前海的金融环境？

　　刘青：中国市场很大，投资机会肯定是有的，但是要根据市场的需要进行必要的转型，不能违背市场规律，房地产基金也是如此。

　　今年全国成立了5000家房地产基金，深圳就有2000家。深圳的金融环境和营商环境包括政府效率，在全国都是排在最前列的，房地产基金在这个区域会有很好的发展。

　　另外，前海就像上海自贸区一样，主要是政策的扶持，非常看好前海的金融环境。

　　观点新媒体：未来新莱源的发展蓝图是什么？

　　刘青：未来新莱源希望给项目公司提供更好的融资服务，给投资者找到好的、稳定的、可信赖的投资渠道。

　　现在有两方面的想法，一是在传统基金管理业务方面做得更扎实；第二是在创新业务方面尽可能进行一些尝试。

　　比如产业地产方面，能够设立专门的创新模式和方法满足客户的需要，因为现在房地产在逐步转型，新莱源也根据行业的变化进行弹性的安排。

　　未来投资重点还是在一线城市以及省会城市项目，大部分精力会主攻深圳市场，我们非常看好深圳旧改项目。

　　此外，新莱源希望重点提升有差异化的竞争能力，虽然不能与银行竞争，也不能与信托竞争，但现在的方向会盯着项目比较优越的中小型开发商。莱蒙国际是开放的态度，也愿意和这些好的项目进行合作。

发稿：何缘审校：武瑾莹

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