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蓟门地王25亿入场 保利北京“小号豪宅”楼市试炼

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-09-17 05:17
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保利并不以豪宅见长，在北京，融创、方兴、星河湾等豪宅专业户云集，竞争可谓激烈，该项目未来前景还有待进一步观察。

　　观点网 9月16日，保利海德公园项目举办业绩说明会，保利地产北京公司营销中心总经理牛毅宣布，保利海德公园首期开盘当天热销25亿，创“2014年北京乃至全国顶级豪宅销售的历史记录”。

　　同样，当日接近保利海德公园项目的人士也对观点新媒体证实，北京保利海德公园二期9月13日推出128套房源，目前项目已完成认购110多套，认购金额25亿元。

　　而北京保利海德公园项目即是曾引起市场极大关注的原北京2010年蓟门桥单价地王项目。

　　事实上，自2011年8月10日获取该地王之初，基于蓟门桥地王的优质和地段的稀缺性，保利北京便始终对外宣示，该项目一定要做成顶级豪宅。

　　现在，在熟悉北京豪宅市场的市场人士看来，经过近三个月蓄客，海德公园项目在楼市低迷的当下，最终实现认购25亿元佳绩，亦算得偿所愿。

　　不过，亦有分析认为，保利并不以豪宅见长，在北京，融创、方兴、星河湾等豪宅专业户云集，市场竞争可谓激烈，该项目未来前景还有待进一步观察。

　　前地王海德公园出街

　　资料显示，海德公园项目位于北京市海淀区北三环蓟门桥，总建筑面积约10万平方米。据悉，该项目此外该项目共10栋楼，其中1-4号楼为叠拼别墅，5、6号楼为住宅，8、9号楼为写字楼，7、10号楼为酒店。

　　在9月16日的说明会上，牛毅称，保利海德公园项目于9月13日首期开盘共推出128套产品，其中包含23套叠拼产品，和105套高层产品，“从目前销售情况来看，小户型基本售罄，大户型产品补充推出一部分，现在仅还有少量房源在售”。

　　据介绍，保利海德公园项目为精装修，主推户型为175-305平方米的4居平墅和400-460平米叠拼产品，均价85000-95000元/平方米，单套总价在2500万元至3000万元左右。

　　不过，目前市场对其顶级豪宅的宣传略有疑虑。有业内人士介绍，以北京顶级豪宅总价5000万元标准来划分，保利海德公园户型面积单套总价在2500万元至4000万元左右，其离顶级豪宅就差了那么一点距离。

　　但该名业内人士亦称，如以均价85000-95000元/平方米的单价而论，保利海德公园项目亦属北京顶级豪宅行列。因此，这其实就是北京保利针对市场定位而特意推出的“小号豪宅”。

　　据悉，保利海德公园项目早前曾用保利蓟门名居的推案名。而其在2013年3月早前项目造势之初，该项目也用过“保利康桥”案名，不过当时其略显“默默无闻”。最终去年6月，该项目正式定案名“海德公园”。

　　北京多名业内人士介绍，该项目定名“海德公园”后，住宅部分于2014年6月14日取得预售证。备案资料显示，将推出单位1-6号住宅楼共164套房，均价定在94000元/平方米至97000元/平方米左右。

　　然而，彼时楼市已处于下行之中，“当时楼市观望情绪浓厚，海德公园项目一直蓄客不足；因此虽然早早拿到预售证，却迟迟没有开盘”，行业人士如是介绍。

　　不过，保利地产北京公司总经理李晶就曾对此回应，保利海德公园一直在为今年开盘做准备，按照工程进度等综合因素考量，项目将安排在今年9月份开盘。

　　现在9月13日，在北京楼市“金九银十”的第二周，保利北京终于让其年度市场利器“小号豪宅”海德公园出街。

　　“小号豪宅”的市场标准

　　有熟悉北京保利的业内人士对观点新媒体指出，保利近来在积极寻求拓展高端物业产品路线。“而蓟门桥地王入市，对急需扩展高端市场的保利来说，无疑具有特殊意义。”

　　事实上，保利海德公园在项目启动之初，便始终是公众关注的焦点。其最主要的原因便在于该项目正是名噪一时的2010年北京蓟门桥单价地王。

　　2010年3月15日，中国兵器装备集团控股的北京世博宏业房地产开发有限公司以总价17.6亿元拿下北京蓟门桥项目，楼面价达3万元/平方米。

　　但3天后，国资委要求78家非地产央企适时退出地产行业，中国兵器集团位列其中。

　　于是此后，2011年8月10日，保利地产通过收购世博宏业100%股权的方式获取了这个地理位置极为优质的北京单价地王项目。

　　事实上，自获取该地王之初，基于蓟门桥地王的优质和地段的稀缺性，保利北京便始终对外宣示，该项目一定要做成顶级豪宅。

　　目前，保利在营销策略上将保利海德公园，与即将同样在下半年面世的万科北河沿甲柒十柒号、中赫万柳书院项目并列为北京2014最新入市的顶级豪宅第一阵营。

　　据北京业内人士对观点新媒体介绍，北京目前普遍以价格标准来划定豪宅，一般总价在1000万元以上，单价超过5万元/平方米的项目即被认定为豪宅。

　　不过受制于位置等因素，对于豪宅的具体特征，各家有各自的定义。就有业内人士认为，单价在5万元/平方米以上的只能认为是高端住宅，总价超过3000万元以上的项目才应归为顶级豪宅。

　　因此，该名人士强调，并不是一个项目内的所有产品都可以划入豪宅范围，“比如方兴广渠金茂府的个别楼王项目可以归入顶级豪宅内，但其悦系列更多产品则只能称高端住宅，还算不上豪宅”。

　　目前依次估算，保利海德公园户型面积为170-460平方米，这样其主力户型产品单套总价在2500万元至4000万元左右。

　　保利试炼北京豪宅市场

　　有熟悉保利的分析人士对观点新媒体指出，保利并不以豪宅见长，在北京融创、方兴、星河湾等豪宅专业户云集，市场竞争可谓激烈，该项目未来前景还有待进一步观察。

　　事实上，海德公园所在的海淀区本身就是北京豪宅密集区。该区域的京投银泰·琨御府便是8月16日新推得项目，其户型主要集中在140-180平方米之间，均价70000元/平方米左右。

　　北京世联数据显示，就在上一周(2014年9月8日-9月14日)，琨御府销售21套，实现销售面积3031平方米，均价68798元/平方米，销售金额2.09亿元。另据代理该项目的北京思源经纪总经理丁武透露，8月份，该项目已实现认购金额24亿元。

　　在丁武看来，琨御府项目的户型更小，这类户型的市场需求更大，性价比更高。据其介绍，在北京，总价在1000万元至1500万元的豪宅是最好卖的，超过2000万元，销售就得立马滑下。

　　“而过去几年北京房价一直再涨，豪宅的户型面积也在逐渐缩小，目前北京200平方米或以内的户型面积比较热销，琨御府项目定位或更迎合市场需求。”

　　事实上，在琨御府的竞争下，同处于海淀区的海德公园也会感到压力。有业内指出，目前保利的25亿元只是前期认购完成，最终的业绩表现，还要看最终签约结果。

　　世联之前数据显示，保利海德公园8月份销售4套，销售面积166平方米，均价67876元/平方米，实现销售金额1100万元。

　　另据伟业我爱我家市场研究院统计，截止到8月24日，北京市8月份千万级豪宅市场成交量为119套，与7月份成交量基本持平，比去年同期减少67套；成交均价为51154元/平方米，比去年同期上涨3.8%。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，从千万级豪宅的市场情况来看，北京市目前成交量事实上正处于去年至今的成交低谷。

　　“市场成交意愿整体来看比去年明显降低，显示出市场高端需求的观望情绪依然浓厚，未见松动；考虑到高端市场成交的相对稳定，未来这一情况仍将持续，短期内预计难以出现明显改观。”

发稿：见习编辑 郭净净审校：武瑾莹

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