新华联拟以自有资金向湖南公司增资4亿元

万科与凯雷签意向书 拟成立资产平台公司收购商业物业

盈安合伙第七次增持万科4630万股 耗资4.09亿元

冠城大通上半年净利同比减少67.49%至3.73亿

茂业国际中期净利4.3亿 下半年计划新开太原亲贤街店

益华百货上半年收入3.5亿 毛利率为52.8%

尽管瑞安主席罗康瑞称投资者撤出，是双方合作不愉快。不过市场分析则认为，投资者撤出或是受项目拆迁再三拖延导致。

　　观点网 香港资本市场消息，多位投资者日前从一只中国房地产基金撤资，而该基金所投项目正是瑞安房地产所属。

　　在8月27日中期业绩会现场，瑞安主席罗康瑞对上述消息予以确认，称“大家商讨了一段时间，合作不是那么愉快，就会拆档。”

　　市场消息指出，上述基金从项目撤出，与所投项目因拆迁问题多次拖延有关。

　　不过罗康瑞表示，对于投资人撤资并不担心，他表示依然有更多其他投资者愿意合作。他同时指，现时瑞安只会挑选合适的合作伙伴，目标是加速公司资产周转。

　　事由：投资者拆伙

　　据早前媒体援引基金顾问Venator Real Estate Capital Partners的消息指，有包括香港小型投资公司、亚洲和欧洲机构以及个人富豪在内的31名投资者，将手头所持Trophy Property Development基金12%股份出售。

　　资料显示，上述31位投资者于2008年初斥资1.2亿美元购入Trophy Property Development基金12%股份。

　　投资项目为上海、武汉和重庆5个房地产商住项目，都由瑞安房地产开发。其中也包括目前仍未完成全部动拆迁的上海瑞虹新城项目。

　　尽管瑞安主席罗康瑞称投资者撤出，是双方合作不愉快。不过市场分析则认为，投资者撤出或是受项目拆迁再三拖延导致。

　　事实上，如瑞安房地产参与的旧改项目--上海瑞虹新城2号和9号地块，早在2011年至2012年就已完成85%的动迁，但完全拆迁、交付却已是今年6月的事。

　　资深业内人士薛建雄指出，在整个动拆迁过程中，和原住户的谈判往往会成为一场拉锯战，很难在短期内迅速完成动迁。不仅如此，由于原住户可能会提高补偿要求，在完成动迁时，地块的旧改成本有可能会进一步上升。

　　数据显示，至2013年第三季度，Trophy基金已严重缩水，资产净值跌至4.15亿美元，贬值逾六成。

　　不过罗康瑞对该撤资并不担心，他表示依然有更多其他投资者愿意合作。另在被问及日本三井是否也会撤资，他则解释称，该公司自身对大陆投资策略有改变。

　　据瑞安方面披露，瑞虹新城2号、9号地块拆迁完成后，目前正在进行拆迁的是1号及7号地块，预期拆迁工作会在2015年完成。

　　撤资：资产运作不佳

　　不过，有市场分析就认为项目受拆迁拖延并非投资者撤资直接原因，据行业人士解释，目前房地产私募在投资旧改项目时，大多不会关注旧改本身的周期，而是看融资方的还款能力。

　　只要融资方实力够强，旧改项目本身是否能够及时完成动拆迁并不重要。钜派投资相关人士此前接受媒体采访时就表示，涉及旧改类的项目，他们主要关注的因素不是地块能否按时完成旧改，而是融资方是否有充足的还款能力。

　　另据分析，由于旧改项目周期漫长，中间又出现住户提高谈判条件等现象，因此旧改项目通常实际收益并不高。如果仅仅依靠项目动迁完成以后的开发贷款、土地出让款作为还款来源，肯定是不够的。

　　也就是说能否完成拆迁并保证投资者收益只是表层要求，最重要还是要看开发商的资金运转状况是否良好。

　　而这一点，恰恰是瑞安近年来的“软肋”。事实上，在业绩会上罗康瑞也坦承，“资产运转不佳是我们过去很大的致命伤。”不过他也透露，希望通过做出调整，加快业务周转。

　　调整内容具体为，将公司的管理构架调整为以项目为主，同时在业务的模式方面，不再直接参与动拆迁。罗康瑞对此番调整预定的周期为十八个月，他希望能在这个周期内将调整过后的公司重新引回正轨。

　　现在，在调整期间瑞安亦不得不面临多重发展困境，包括物业销售毛利已下降至7%、市场认为最早需在2015年下半年，瑞安才能重新获得较强的住宅物业销售表现。

　　分析认为，对现时瑞安而言，大量资金沉积在开发物业当中，不再做动拆迁的决策对当下状况毫无改善。基于此，瑞安给出的思路是，继续处置闲置和非核心资产，以获得现金流。

　　据瑞安财务总监透露，出售资产方面，去年卖了60亿，今年的目标是50亿，而且相信还可以超标。8月27日，瑞安发布公告，将以9.65亿元出售位于上海闵行区虹桥商业核心区的虹桥天地酒店项目，同时还将出售妙园股份。

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.com.cn（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。