中渝置地业绩会：要实施稳健的发展方针
时间: 2014-08-29 04:01:24    来源: [ 观点网 ]

“我们觉得稳重比超出预算健康一点，比较好一点，长远来说这有助于公司健康发展。”

　　观点网 在8月27日举行的中期业绩会上，中渝置地的管理层在谈及销售、拿地及财务状况等方面多次强调，公司要实施稳健的发展方针。

　　2014年上半年，中渝置地录得收入达47.87亿港元，较去年同期大幅增长约261%；净利润9.16亿港元，较去年同期增长约972%；每股基本盈利31.38港仙。

　　对于上半年净利增长的原因，中渝置地管理层认为，业绩好是因为公司开始进入收成期，上半年项目开始交付竣工，大部分也是两三年前的成果。同时，考虑到自身的现金状况，公司选择将重庆照母山项目出售，并净赚3亿多元。

　　中渝置地管理层表示，公司采用比较灵活的策略，如果市场放缓或者出现插曲，能够将可以套现的地皮及项目出售，以此赚取利润。

　　值得一提的是，上半年，面对经济及市场环境的不景气，中渝置地录得合约销售29.27亿元，较2013年同期减少37%。按2014年合约销售目标110亿元计算，上半年该公司完成度仅为27%。

　　因此，中渝置地将希望更寄予接下来的几个月：“下半年，我们还有70-80亿元的预售项目推出，希望市场表现可以更加好。”

　　不过，中渝置地管理层也强调，公司一贯都不会专门降价以获取现金。由于公司的目标是刚需、首次购房的买家，若产品设计好、质量好，就不会愁卖。

　　截至6月30日，中渝置地的土地位于重庆、成都、贵阳、达州及西安5个城市，土地储备的建筑面积达1350万平方米。

　　同时，上半年中渝置地并未有拿地动作。管理层解释称，公司收购土地要“很小心、谨慎”，只有地点好、回报率高以及总体量够大才会出手，也要考虑公司的财政情况。

　　对于未来的土地储备，中渝置地管理层保守表示，公司还是要留在西部扩张，一线城市则基本不会考虑。

　　项目方面，中渝置地重点的投资项目是重庆渝北区项目。该项目由4块地组成，约有200多万平方米的开发体量。其中，公司需要在一两年内开发至少100万平方米，在这方面需要非常多的资金。

　　而在融资方面，强调稳健财务风格的中渝置地通过依靠内部财力、住宅套现来支持项目的开发，并未有其他高成本的融资举动。

　　据中渝置地管理层介绍，公司的借债利息基本维持在6个百分点左右，负债比例也一直维持在很健康的水平。

　　“我们觉得稳重比超出预算健康一点，比较好一点，长远来说这有助于公司健康发展。”

　　以下为中渝置地2014年中期业绩发布会现场现场问答整理实录：

　　现场提问：内地很多房地产商都说下半年的市场十分不看好，万科都跑去转型，但是看到公司供量很大，是不是表示公司看好内地房地产的市场？竣工楼面面积升了260%，其实最终卖了多少？上半年纯利增长很多，是不是有一部分已经卖了的项目今年才入账？另外，纯利增长那么多，为什么不派息？

　　管理层：我们上半年的成绩这么好，是因为我们现在开始进入收成期，其实已经进入收成期，有很多是两三年前努力的成果。在上半年我们开始交付竣工楼，另外也将重庆照母山项目转让给其他发展商，并赚了3亿多。

　　这表明什么？表明我们的管理层能够洞悉市场的动态以及走势。如果市场放缓或者出现什么插曲的话，我们都能够将我们认为可以套现的地皮出售，以此赚取利润。可以说，一个大的项目需要几年开发，但是我们这次成功转售出去可以降低其中的成本，和将来项目开发后可以获得的回报差不多。所以我们集团比较灵活一点。

　　另外，我们很关注财务状况，非常注重现金流以及负债比率。只有财务健康的公司才可以长期增长，它才不需要受到任何外来的压力。所以，你可以看到我们很多项目是很需要减价出售的。我们的产品的设计、质量是非常好的，我们非常有信心。

　　至于中期派息的问题，我们集团一般都是等到年尾的时候才派息。尤其是现在有几个大型的投资项目，我们要储备足够的弹药以及足够的财力保证这些项目可以开发成功，所以这个也是我们考虑的因素之一。

　　上半年纯利增长，说是部分卖了的项目今年才入账是不可能的，我们不能这样做。我们什么时候交楼，要看买家什么时候来拿钥匙，什么时候登记。可以说我们的收成期到了之后，陆陆续续会有很多项目会推出来，而且会落成。我们下半年有不少项目都会落成。

　　现场提问：今年的合约销售目标是110亿，但前七个月只实现33亿，公司怎么样看今年的目标？会不会下调目标？下半年的出货量有多少亿？

　　管理层：下半年预计有70-80亿的库存可以出售。如果我们能够成功卖出去这些项目就可以达标。这个是大市场的气氛，买家的观望态度、银行的借贷支持程度等因素影响。但是我们公司会继续努力去争取。

　　现场提问：公司下半年有没有拿地的计划？在哪些地方会拿地？土地市场方面很多地方都存在流拍的现象，竞争没有之前那么激烈，对于公司来说是不是一个机会？现在很多房企都提出要回归一线，公司往西部布局的主要考虑是什么？

　　管理层：我们收购土地都是很小心、谨慎的，没有说我们为了买地去买地。我们有很多机会拿到很多块地，也有很多公司跟我们谈合作、投资，但我们对于土地有很高的要求，就是说它的地点好、回报率高以及总体量够大才会出手，也要考虑到我们公司的财政情况。

　　去年地价很高的时候，我们都没有参与。我们有去试过竞拍，但是都不成功，叫了一两次价就停了，因为那个价格实在接受不了。所以，我们很小心。我们管理层一直保持非常强的状态，手头上的现金有80多亿，随时可以动用。

　　你说得没有错，最近拍卖的情况不太激烈，而且可能会有机会可以找到一些好的地块。所以我们一直在等，等到最适当的时候会出手收购地块。这不是很急的事情，我们的土地储备足够未来五到六年的使用。

　　同时，一线城市基本上不会去，我们还是要留在西部扩张。因为西部这个市场很大，有很多城市GDP增长非常好，杠性需求很高。如果我们能在好的地点做出好的产品，那我们是不愁卖的，这也是非常稳健的发展方针。

　　现场提问：上半年合约销售离目标还有一定的差距，会不会减价来促进销售？还有想问一下，公司怎么看内地房地产下半年的市场表现？刚才提到有几个大型投资的项目，是已经完成了还是正在建设中呢？大概需要的资金要多少？

　　管理层：我们大的投资项目就是渝北区项目，那里我们有200多万平方米需要开发，其中这一两年我们最少要开发100万平方米的商业项目，在这方面需要非常多的资金。至于下半年，我们的所有的资本开支是50亿，这包括住宅、商场，还有七八亿的地价款在2014年到2015年需要支付，对于公司来说压力压力不是很大。但是我们都要很小心地去做。

　　下半年，由于我们还有70-80亿的预售项目推出，希望市场表现可以更加好。如果买家购买信心回升，加上地区的刚性需求、银行的借贷可以配合的话，我们会更加努力。

　　减价方面，我们一贯都不会专门去减价以获取现金，我们没有这方面的压力。一点点的促销办法当然会有。当其他发展商一度在减价时，欣赏我们楼盘的买家贵一点都会买，所以我们要做好一点。

　　现场提问：公司的项目主要集中在重庆跟成都，市场的数据说成都跟重庆的商场的空置率是比较高，公司怎么看这两个市场商业地产的发展？现在公司的一个整体成本是怎么样的？主要的融资渠道有哪些？公司在项目方面商业跟住宅的比例是什么？在商住方面一个是持有跟租售的比例又是怎么样？公司在选择持有跟租售的比例是什么样的？

　　管理层：商业部分如果是优质的商业物业，比如说像香港的太古广场那么好的项目我们一定会保留，作为一个长期的租金收入的来源。我们渝北地块重要的商业物业，我们现在已经基本上找到非常重要的买家，已经签了合同。所以这方面我们不担心。

　　对于写字楼，我们其实有几栋写字楼在这里开发，有好几栋已经全部卖出去了。现在还有几家公司跟我们商谈，其他的写字楼都会出售，我们总部也要用一部分写字楼。所以商业部分对于我们来说，应该不会有很大的压力。尤其是渝北区的商场，由于它的地理位置、配套都好，也是地铁上盖项目，未来会变成重庆市内最火的一个高级商场。

　　融资方面我们基本上是靠内部的财力，开发的住宅可以套现来支持物业的开发。另外我们有银行的贷款，国内及香港的银行都非常支持我们。我们没有做什么其他融资，只是因为成本太高了。我们借债的成本维持在6个多百分点，非常低的，如果利息太高就等于是替他们打工的，没有什么意思。

　　公司的商业跟住宅的比例，特别是商业方面持有以及租赁的比例方面，我相信我们公司主要以住宅为主，有一些商业可能因为地点或者是因为它的量太少了，这些我们卖掉，但是重要的商业物业我们会留着，我估计将来投资项目为我们集团带来的贡献占每年收入的20%。

　　现场提问：关于商业项目的比例，因为公司刚才有提到主要是住宅项目占大部分，渝北区主要是商业，我想问一下主要是做商业的有哪几个项目？占的总比例是多大？净负债率今年还是有一些上升，可不可以描述一下？因为你刚才有说到融资的组成结构，有中国内地的，有香港的，也有国外的？

　　管理层：国外的融资没有，只是香港跟大陆。

　　现场提问：国家政策关于限购对于公司的影响大不大，那些地区限购开始松动，对于未来的发展有没有影响？

　　管理层：首先重庆是没有限购令的，所以这个其他城市的松动限购对于重庆没有影响。在成都、贵阳，这些地方有松动的话会对市场有鼓励的作用。但主要还是看买家的信心以及购买欲，如果他们觉得楼价已经降到最低了，地价开始上来了，拍卖的结果不错了，他们就会出来买了。基本上，我们在西部地区的目标是那些刚性需求、首次购房的买家，产品设计好、质量好就不会愁卖。

　　关于渝北区，我们4块地里面的商业比重是比较高，住宅只有大概20万平方米。但是周边其他的项目都是住宅，所以我们希望周边住宅的预售、收入可以支持我们开发重要的商业。

　　负债比率方面，一直以来我们的负债比率都不高，这个也是张主席要求的。他一定要把负债比率维持在一个很健康的水平。虽然你们可能觉得我们没有那些负债比例高的企业那么激进，但是我们觉得稳重比超出预算健康一点，比较好一点，长远来说这有助于公司健康发展。

　　现场提问：刚才管理层提到公司有一些项目也想通过合作的方式来实现？想问一下公司对于合作方的选择有一个什么样的标准？现在有很多公司都出转型，公司有没有这方面的考虑？

　　管理层：我们是不会转型的。我们还是关注房地产开发，主要是住宅为主，主要集中在中国西部。至于合作的伙伴，我们有好几个，在重庆、成都、贵阳各有一个。我们要考虑到他们的管理能力、财务状况，手上的产品质量，他们过往的起步过程等因素，都是我们要考虑的。在对方能够带来1+1=3到5的情况下，我们会很乐意和他们进行合作。


（发稿：见习编辑 钟凯、张常旺    审校：武瑾莹）
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