众安业绩会：杭州的低迷时期已经过去
时间: 2014-08-29 04:05:13    来源: [ 观点网 ]

通过半年来的市场调整和市场的自我调节，下半年限购取消，房地产已经逐步趋于平稳。

　　观点网 “杭州的低迷时期已经过去”，众安房产董事长施侃成在8月28日举行的业绩会上表示，通过新一轮的调控，杭州的市场会更加健康。

　　“房地产市场不好的时候，其实对于投资者来讲是最好的整合机会。”施侃成似乎对于本轮楼市调整还是比较乐观。他进一步指出，通过半年来的市场调整和市场的自我调节，下半年限购取消，房地产已经逐步趋于平稳。

　　然而，杭州作为众安的主战场，市场的变化对其销售的必然有影响。不过众安房产副总裁楼一飞表示，随着限购放开对众安的销售业绩会有一个全面的改观，所以下半年看好房地产市场。

　　业绩方面，据施侃成介绍，2014年上半年众安物业确认销售金额9.8亿元，销售面积80276平方米，销售均价为12211元每平方米，同比增长28%。按区域分类，浙江省占71%，安徽省占29%。

　　值得注意的是，众安房产上半年毛利润2.6亿元，比去年同期减少41.8%。毛利率今年上半年达到26%，比去年减少11.8%。

　　对于毛利率下降，施侃成解释称，主要是所售的物业不一样，上半年销售产品的毛利比较低，导致整体毛利率的下降。他相信，目前在售的11个项目以及新推的8个项目都将改善毛利率水平。

　　关于分拆中国新城市上市，施侃成表示其价值对于众安房产来说是有加分的。他指出，中国新城市目前市值35亿元，按照众安房产持股70%计算，价值接近25亿元。

　　据施侃成透露，两个上市平台拓展方向有所不同，“众安房产将专注做房地产，中国新城市将专注在城镇化发展方向上，包括养老、养生方面”。

　　对于房地产市场不断变化，施侃成称，众安以现金管控，提高运营效率的“两平两快”的策略应对。

　　这个策略同样应用在拿地上，施侃成表示，众安始终保持在现金流稳健的财务状况下谨慎获得土地，以低成本方式进行拓展。同时，以长三角主要经济县市继续复制。

　　上半年，众安以7.36亿元拿下杭州市萧山区一宗商住地块，平均楼面价5330元每平方米。施侃成表示下半年会继续谨慎拿地，但不排除在杭州主城区拿地。

　　截至2014年6月30日，众安房产总土储建筑面积659万平方米，楼面价平均是1050元每平方米。主要分布在浙江与安徽两个省份，其中浙江省占70%，安徽省占26%，江苏省占4%。

　　按业态来分，80%是住宅，15%是商业及办公，5%是酒店。按开发量来分，48%是作为未来开发的储备面积，正在开发的有43%，已经竣工待售的占9%。

　　以下为众安房产2014中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：公司今年上半年的毛利率和净利率都有一定程度的下降，另外开发物业产生的毛利也下降了，下半年公司对这个问题有什么样的应对方案？随着中国新城市成功分拆上市之外，众安这边的资产有一定程度的减少，这方面会不会影响到众安在资本市场的融资能力，能不能透露下半年的融资计划？

　　施侃成：毛利率的下降主要是我们所售的物业不一样，上半年主要销售是余姚的项目和百马山大厦，这两个项目产生的毛利率比较低。下半年我们会改善毛利率，会恢复到正常的毛利率水平。

　　现场提问：下半年可以改善毛利率的项目有多少？

　　施侃成：下半年可以改善毛利的项目有很多，现在我们已经在售的是11个项目，下半年有8个新开项目，这些项目都会改善总体的毛利率水平。中国新城市分拆上市以后，我们作为它的大股东，持有70.3%股权。

　　中国新城市以后将广泛地拓展以养老、养生、旅游和中国新城市、城镇化的方向，而且工作发展进程比较好。中国新城市分拆上市后，价值充分体现，目前市值已经到了35亿，众安房产持有70%的股份，相当接近25亿的价值。

　　当然中国新城市的价值对于众安房产来说是加分的，它对市场和业务的拓展方面具有明显的拓展方向和市场前景。众安房产将专注做房地产，中国新城市将专注在城镇化发展方向上，养老、养生方面，力量在不断地加强，拓展能力也在不断加强。

　　现场提问：有很多城市都放松了限购，众安在杭州的销售情况如何？这是不是表示内地房地产市场回暖了？

　　楼一飞：限购的放宽带来房地产的回暖，从前段时间几十个城市的限购放开，特别是冲击浙江省主城区杭州，从七月份开始杭州房地产市场蒸蒸日上。比如像万科的8个楼盘同时开盘，一天的销售额就达到10亿，也充分体现房地产市场的购买力还是很强。

　　对众安以后的销售也带来了很大的提升空间，从8月份开始众安集团旗下的项目因为限购的放开，销售行情在逐步改善，特别是改善型住宅。在限购没有放开以前，我们的大部分销售是刚性需求，所以导致上半年毛利率的下降，因为刚性需求的产品毕竟毛利率比较低。

　　限购放开以后，我们的改善型住宅，高端住宅去化都在大幅度提升，我们的利润还是体现在高端产品上。我们预计下半年销售势头，随着限购放开以后，对公司的销售业绩会有一个全面的改观，所以下半年看好房地产市场。

　　现场提问：现在房地产市场销售虽然回暖，但是降价的情况也有很多，公司对杭州市场的看法如何，特别是关于降价。下半年有没有在杭州拿地的打算？

　　施侃成：众安始终坚持低成本拓展，市场形势不好的时候其实是拿地的最好机会。

　　房地产市场不好的时候，其实对于投资者来讲是最好的整合机会。因为杭州是属于长三角经济最发达的城市，也是中国房地产所有百强房地产企业进入度最高的城市，这意味着这个城市的市场潜力巨大，吸引全国的房地产在杭州开发。

　　同时，也标志着对市场的敏感度高于其他城市，包括今年杭州开始率先降价销售，这都是市场敏感度的表现。通过半年来的市场调整和市场的自我调节，下半年限购取消，房地产已经逐步趋于平稳。

　　市场的量开始恢复，我相信未来的几个月，杭州的房地产还会在销售方面逐步上升。所以杭州的低迷时期已经过去，通过新一轮的调控，杭州的市场会更加健康，会吸引更多的投资者，所以我们会继续谨慎的拿地，不排除在主城区拿地。

　　现场提问：对杭州很多项目降价怎么看？

　　施侃成：房地产从个案中我认为这个市场是以企业行为所产生的，由企业的现金流，企业的产品品质所决定。一个城市中有涨的地方，也有跌的地方，这说明他已经有消费者来决定市场的主导。杭州的滨江区，西部区的房价都在涨，降的都是偏远的地方，市场供应量很大的地方都在跌。

　　我认为个别楼盘的降价不意味着杭州整个市场的状况，就像全国的天气预报一样，有的地方下雨，有的地方晴天。这个市场会很正常，而且在这种大的政策背景下，未来的房地产更加趋于市场化运作。


（发稿：杨晓敏 鲁鹏    审校：武瑾莹）
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