众安业绩会:杭州的低迷时期已经过去
时间: 2014-08-29 04:05:13    来源: [ 观点地产网 ]

通过半年来的市场调整和市场的自我调节,下半年限购取消,房地产已经逐步趋于平稳。

  观点地产网 “杭州的低迷时期已经过去”,众安房产董事长施侃成在8月28日举行的业绩会上表示,通过新一轮的调控,杭州的市场会更加健康。

  “房地产市场不好的时候,其实对于投资者来讲是最好的整合机会。”施侃成似乎对于本轮楼市调整还是比较乐观。他进一步指出,通过半年来的市场调整和市场的自我调节,下半年限购取消,房地产已经逐步趋于平稳。

  然而,杭州作为众安的主战场,市场的变化对其销售的必然有影响。不过众安房产副总裁楼一飞表示,随着限购放开对众安的销售业绩会有一个全面的改观,所以下半年看好房地产市场。

  业绩方面,据施侃成介绍,2014年上半年众安物业确认销售金额9.8亿元,销售面积80276平方米,销售均价为12211元每平方米,同比增长28%。按区域分类,浙江省占71%,安徽省占29%。

  值得注意的是,众安房产上半年毛利润2.6亿元,比去年同期减少41.8%。毛利率今年上半年达到26%,比去年减少11.8%。

  对于毛利率下降,施侃成解释称,主要是所售的物业不一样,上半年销售产品的毛利比较低,导致整体毛利率的下降。他相信,目前在售的11个项目以及新推的8个项目都将改善毛利率水平。

  关于分拆中国新城市上市,施侃成表示其价值对于众安房产来说是有加分的。他指出,中国新城市目前市值35亿元,按照众安房产持股70%计算,价值接近25亿元。

  据施侃成透露,两个上市平台拓展方向有所不同,“众安房产将专注做房地产,中国新城市将专注在城镇化发展方向上,包括养老、养生方面”。

  对于房地产市场不断变化,施侃成称,众安以现金管控,提高运营效率的“两平两快”的策略应对。

  这个策略同样应用在拿地上,施侃成表示,众安始终保持在现金流稳健的财务状况下谨慎获得土地,以低成本方式进行拓展。同时,以长三角主要经济县市继续复制。

  上半年,众安以7.36亿元拿下杭州市萧山区一宗商住地块,平均楼面价5330元每平方米。施侃成表示下半年会继续谨慎拿地,但不排除在杭州主城区拿地。

  截至2014年6月30日,众安房产总土储建筑面积659万平方米,楼面价平均是1050元每平方米。主要分布在浙江与安徽两个省份,其中浙江省占70%,安徽省占26%,江苏省占4%。

  按业态来分,80%是住宅,15%是商业及办公,5%是酒店。按开发量来分,48%是作为未来开发的储备面积,正在开发的有43%,已经竣工待售的占9%。

  以下为众安房产2014中期业绩发布会现场问答实录:

  现场提问:公司今年上半年的毛利率和净利率都有一定程度的下降,另外开发物业产生的毛利也下降了,下半年公司对这个问题有什么样的应对方案?随着中国新城市成功分拆上市之外,众安这边的资产有一定程度的减少,这方面会不会影响到众安在资本市场的融资能力,能不能透露下半年的融资计划?

  施侃成:毛利率的下降主要是我们所售的物业不一样,上半年主要销售是余姚的项目和百马山大厦,这两个项目产生的毛利率比较低。下半年我们会改善毛利率,会恢复到正常的毛利率水平。

  现场提问:下半年可以改善毛利率的项目有多少?

  施侃成:下半年可以改善毛利的项目有很多,现在我们已经在售的是11个项目,下半年有8个新开项目,这些项目都会改善总体的毛利率水平。中国新城市分拆上市以后,我们作为它的大股东,持有70.3%股权。

  中国新城市以后将广泛地拓展以养老、养生、旅游和中国新城市、城镇化的方向,而且工作发展进程比较好。中国新城市分拆上市后,价值充分体现,目前市值已经到了35亿,众安房产持有70%的股份,相当接近25亿的价值。

  当然中国新城市的价值对于众安房产来说是加分的,它对市场和业务的拓展方面具有明显的拓展方向和市场前景。众安房产将专注做房地产,中国新城市将专注在城镇化发展方向上,养老、养生方面,力量在不断地加强,拓展能力也在不断加强。

  现场提问:有很多城市都放松了限购,众安在杭州的销售情况如何?这是不是表示内地房地产市场回暖了?

  楼一飞:限购的放宽带来房地产的回暖,从前段时间几十个城市的限购放开,特别是冲击浙江省主城区杭州,从七月份开始杭州房地产市场蒸蒸日上。比如像万科的8个楼盘同时开盘,一天的销售额就达到10亿,也充分体现房地产市场的购买力还是很强。

  对众安以后的销售也带来了很大的提升空间,从8月份开始众安集团旗下的项目因为限购的放开,销售行情在逐步改善,特别是改善型住宅。在限购没有放开以前,我们的大部分销售是刚性需求,所以导致上半年毛利率的下降,因为刚性需求的产品毕竟毛利率比较低。

  限购放开以后,我们的改善型住宅,高端住宅去化都在大幅度提升,我们的利润还是体现在高端产品上。我们预计下半年销售势头,随着限购放开以后,对公司的销售业绩会有一个全面的改观,所以下半年看好房地产市场。

  现场提问:现在房地产市场销售虽然回暖,但是降价的情况也有很多,公司对杭州市场的看法如何,特别是关于降价。下半年有没有在杭州拿地的打算?

  施侃成:众安始终坚持低成本拓展,市场形势不好的时候其实是拿地的最好机会。

  房地产市场不好的时候,其实对于投资者来讲是最好的整合机会。因为杭州是属于长三角经济最发达的城市,也是中国房地产所有百强房地产企业进入度最高的城市,这意味着这个城市的市场潜力巨大,吸引全国的房地产在杭州开发。

  同时,也标志着对市场的敏感度高于其他城市,包括今年杭州开始率先降价销售,这都是市场敏感度的表现。通过半年来的市场调整和市场的自我调节,下半年限购取消,房地产已经逐步趋于平稳。

  市场的量开始恢复,我相信未来的几个月,杭州的房地产还会在销售方面逐步上升。所以杭州的低迷时期已经过去,通过新一轮的调控,杭州的市场会更加健康,会吸引更多的投资者,所以我们会继续谨慎的拿地,不排除在主城区拿地。

  现场提问:对杭州很多项目降价怎么看?

  施侃成:房地产从个案中我认为这个市场是以企业行为所产生的,由企业的现金流,企业的产品品质所决定。一个城市中有涨的地方,也有跌的地方,这说明他已经有消费者来决定市场的主导。杭州的滨江区,西部区的房价都在涨,降的都是偏远的地方,市场供应量很大的地方都在跌。

  我认为个别楼盘的降价不意味着杭州整个市场的状况,就像全国的天气预报一样,有的地方下雨,有的地方晴天。这个市场会很正常,而且在这种大的政策背景下,未来的房地产更加趋于市场化运作。


(发稿:杨晓敏 鲁鹏    审校:武瑾莹)
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