业绩会：产业园区不易学 光谷联合还有几年优势

时间: 2014-08-28 21:35:28    来源: [ 观点网 ]

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这个规律不能简单地复制，所以学也不是那么容易能够学得非常到位，这对我们来讲还是会有几年保持优势的机会。

　　观点网 “通过今年上半年可以进一步说明，我们现在周期性的规律，在产业园领域里面影响明显不如住宅和商业地产那么大。”谈及市场下行，武汉光谷联合集团有限公司董事长黄立平如是强调。

　　作为主打产业园区概念的光谷联合，黄立平指出公司今年有一个非常重要的调整——从过去以销售性物业经营为主的模式调整为销售性物业和投资性物业结合的模式。

　　据了解，目前光谷联合投资性物业的总量达到12万平方米。而今年在经营的项目有6个，上半年只有2个项目有一部分结转销售收入，主要的几个项目，包括创意天地，青岛的光谷软件园，还有武汉金融港二期都会在今年下半年结转。

　　“可能今年整体的销售收入以及结转都集中在10月份以后，上述四个项目都会在10月份以后竣工结转。”对于今年的业绩预测，黄立平进一步指出。

　　据黄立平介绍，产业地产的规律和住宅有比较明显的区别。住宅的预售模式可能在建设早期就可以形成销售，但是产业园真正形成销售的比较集中时期都在交付的前后，都在竣工的时间段。

　　“因为产业园的经营特点，它一定是要在交付前后才会有比较密集的成交，所以它的经营会相对滞后。”黄立平继续强调。

　　谈及远期的发展计划，黄立平称：“未来的三年整体毛利水平我们还是希望保持在35%到40%的状态，稳定毛利水平是我们现在希望能够追求的一个目标。”

　　“总体上，我们希望在今年宏观条件比较复杂、调整比较深的状况下，能够持续保持明显的增长。”

　　关于竞争，黄立平认为，从目前光谷联合所在的几个城市来看，没有明显感到有很大压力。

　　“别人怎么做，我们除了关注之外也不能左右，但是我们希望自身能够真正把握未来市场发展变化的规律，能够始终走在前面。总体上产业园这个业务，不做两三个项目是很难真正把握的。”

　　鉴于此，黄立平对光谷联合的发展颇具信心。“我们一直坚信的是产业园区模式不能简单地复制，所以学也不是那么容易能够学得非常到位，这对我们来讲还是会有几年保持优势的机会。”

　　值得一提的是，黄立平指出，对于光谷联合来说，今年也把调整整个公司负债结构作为非常重要的内容。

　　据黄立平透露，在内地的房地产企业中，光谷联合是为数较少的能够在内地融资比香港成本明显低很多的企业。

　　资料显示，光谷联合在内地无论是发企业债还是私募债票息都比香港低，票息率基本上7%到8%之间。

　　在负债率方面，黄立平也指出上半年的负债率与去年同期相比变化不大。但是，他也认为，公司的债务结构已经有明显的优化。

　　“下半年我们还会持续这个思路，使得长期负债的比例能够进一步提高，使得我们按照新的转型要求不断扩大投资性物业的结构，在资金上能够得到保证。”黄立平进一步强调。

　　不过，黄立平也坦诚，对光谷联合来讲，比较为难的就在于上市以后，投资者对公司业绩增长和规模扩大的期待。

　　黄立平表示，产业地产目前还没有找到高速度增长的规律，原因是不同的产业在不同的城市的发展规律是不一样的，所以盲目地像住宅一样去做风险就比较大。

　　对此，黄立平强调，到目前为止光谷联合没有这样做过。“既要满足投资者对企业规模扩大的需求，同时公司把握住自身业务内在规律，不因为规模扩大的要求而把路走偏了。”

　　“我们希望探讨一个为中国产业转型升级的一种房地产服务模式，这是我们希望做的事情，我们也希望在这件事情上做一个开拓者，能够走出一条路来。”这是黄立平对光谷联合的愿景。

　　以下为武汉光谷联合集团有限公司2014年中期业绩会的现场问答实录：

　　现场提问：公司预计投资性物业的规模要达到多少？预计负债率今后的走向是如何？

　　黄立平：光谷联合希望在明年投资性物业能够占开发规模总面积的10%，能够在三年左右的时间达到15%。

　　关于负债率，现在是78.9%，这是净负债率，公司会适当地进行控制。中期报表上之所以显得负债率比较高，是由于现在的在售物业没有结转收入的原因，估计到年末的时候这个结构还会进一步地改善。

　　胡斌(执行总裁)：估计到年底，随着集中交付，集中签约，负债率会降到70%以内。因为公司现在规模比较小，增加几个亿的借款敏感度会比较高。

　　现场提问：公司对今年全年的业绩有没有一个预期？

　　黄立平：因为增加投资性物业对光谷联合的销售收入规模肯定会有影响，但是我们还是坚定不移地贯彻这个思路。

　　同时按照现金流管理的目标，我们也希望销售性的部分也保持可持续增长的状态。总体上，我们希望在今年宏观条件比较复杂、调整比较深的状况下，能够持续保持明显的增长。

　　具体的数字我们在每一个项目上，但是在宏观上我们不希望说得太具体，保持一定的弹性比较好。

　　现场提问：今年住宅市场不好，商业也是过剩，一些大的房企也开始向产业方面转？对此，公司怎么看？

　　黄立平：客观地讲我们也听到过关于一些做住宅和做商业的公司想往产业地产转的信息，但是我们在所在的几个城市来看，至少没有明显感到有这样的变化。同时，对于产业地产这个领域而言，希望对需求的把握始终成为我们的优势。

　　所以别人怎么做我们除了关注之外也不能左右，但是希望我们自身能够真正把握未来市场发展变化的规律，能够始终走在前面。总体上产业园这个业务，从最近很多找光谷联合来探讨合作的企业认识状况来看，不做两三个项目是很难真正把握的。

　　因为相对而言住宅和购物性的商业地产，以及普通写字楼的规律还是比较容易把握的。产业园面对的是不同的产业，不同规模的企业，不同类型的业务，所以我们一直坚信的是这个规律不能简单地复制，所以学也不是那么容易能够学得非常到位，这对我们来讲还是会有几年保持优势的机会。

　　现场提问：刚刚公司提到下半年会考虑发新债，这个发债的规模大概会有多少？

　　黄立平：我们主要是调整，不增加总负债的规模。比如说我一年期的到了以后，可能未来就要去做发三年期的。

　　但是申报要在今年去做，比如说今年在浦发的一个一年期的私募债明年三月份到期，那今年就要把明年的债去发行。

　　就是说把一年期换成三年期，公司上半年发的是短期债券，一个是3月份，一个是6月份。3月份因为当时上市，按照上市规则的要求，对以前关联方的贷款要做一些清理，所以当时用了这部分资金还掉了部分贷款。

　　目前这样的结构是暂时性的，我相信到今年年底会看到一个非常健康的债务结构。

　　现场提问：10月份公司有4个项目会竣工推出，大概规模有多少？都属于什么类型？

　　黄立平：这四个项目加起来有35万平方米以上。

　　无论它是什么用地性质，都是把它叫做产业园项目。因为光谷联合在做产业园时坚持的一个理念是在这个区域内形成产业集群发展的目标，即同类型企业聚集在一起的目标。比如说像现在武汉的创意天地项目，这里聚集的是文化创意设计类公司和工作室。

　　到一个爆发点的时候，会实现非常密集的企业到这里来入驻，我们项目的爆发点会在今年的9、10月份。当然这个爆发点需要多年的积累。

　　现场提问：在收入贡献方面，光谷软件园第六期今年上半年没有交付，是因为什么原因？

　　黄立平：软件园今年会有一个合同，是从租转销售的合同，这个也会在今年10月份去转成销售。而这个区域现在已经有非常好的发展前景，所以软件园剩余部分已变成投资性物业，去年这部分是准备卖的，今年我们就选择不卖，选择了持有。

　　现场提问：光谷联合的销售会集中在10月份，之后就不卖了？另外，健康医疗和文化艺术这些产业毛利率比一般产业高多少？

　　黄立平：对。10月份之后就不卖了。

　　第二个问题恐怕还不能简单地从毛利来看，首先光谷联合比较关注的是整个产业发展需求状况。

　　从内地最近两年的情况来看，非常明显的一个特征是文化创意产业的需求在明显增加，这里面既有中小企业的，也有成规模的大企业，总的资金往文创这个领域流的比较多。包括新组建的公司，过去公司的改组都有不动产的需要。

　　健康医疗是伴随着医疗体制改革的，在国内比较有大前景是这么几类，一类是康复性的医院，一类是专科医院，还有一类是和养老有关联的综合性医疗设施。

　　这里面有两类投资者目前都是我们的目标客户，一类是从制药企业转型发展健康医疗的，一类是保险公司，他们都有资金的条件，他们也有产业的关联度，但是他们缺乏开发的经验。

　　一方面我们在现有布局的园区里面能够兼容这种技术性服务的业务，另外一方面也可以为他们提供专业服务，这也是光谷联合现在想瞄准的一个方向，很快我们会成立一个专门的团队来提供这个服务。同时，现在找公司合作的有好几家这类机构。

　　现场提问：下半年公司新开工项目一共有多少个，分别在哪里？

　　黄立平：第一个是在青岛的原创中心，今年下半年会开工，就一期。而海洋科技园项目，因最近海洋科技方面青岛力度也很大，现在也有几家机构正在谈，公司希望有一个定制项目以后开始启动。

　　第二个是合肥金融港项目，现在已经开工了。这个项目公司也是希望一开始就有几个定制客户，现在也有几个在谈。

　　第三个是沈阳的科技城项目，现在已经开工了，第一期。

　　第四个项目公司已经做好了准备，但是没有列进去，是武汉的第三期，这个很可能会在今年下半年开工，公司9月份就会做这个工作。我们还要做明年全年的资金平衡计划，要提前做明年的预算，以确定开工的规模与节点。

　　现场提问：在进入一线城市时公司会怎么去合作，会不会和当地的企业联合开发，能不能介绍具体的方式？另外，公司关于深圳前海的项目目前进展如何？

　　黄立平：现在进入的城市里，北京、上海都是我们比较重视的，今年这几个月市场变化比较大，我们也非常的小心，不希望有一些项目是现阶段投入不合适的，或者说相对来讲风险比较大的。

　　也许再过两三个月有更好的机会，北京也好，上海也好，我们现在都处在多个项目的反复比较之中，有一些是我们觉得项目小了，他的影响力不够，有一些是项目大了以后，又怕带来资金上的风险。所以公司会非常慎重，但是今年肯定会做出选择。

　　另外，光谷联合还是会比较看重和机构合作的方式，如果市场优势不明显就不会轻易的去选择单独进入，会找有优势的资源合作方式，目前可以选择的对象还是很多的。选择多了以后我们也会非常小心，尽可能在今年选到最合适的合作项目。

　　我估计DHC今年可以在四个城市落地，首先是西安，西安是我们现在国家对建筑节能比较重视的城市。同时西安的天然气价格比较有优势，比较适合做集中的供暖、供热。

　　在全国范围内能够运营三个以上的DHC系统，并且有良好的业绩，能够比较高的毛利水平的项目在全国都不多。最近和公司对接的设计院也很多，希望在10月份至少有四个站能够正式签约。

　　广东我们已经开始在更大范围内拓展，除了前海之外在更大范围内进行关注。

　　现场提问：未来这方面要投入的资金会不会比公司当初上市时候预算的多？

　　黄立平：不会，光谷联合现在的模式主要是提供技术，通过运营管理扩大业务的过程，实际上投资主要还是由项目的建设投资方投入。投资主体是我们这个节能公司，但因开发企业会为以后的使用支付费用，所以光谷联合在投资上不会有很大的支出增长。

　　现场提问：DHC今年的营业额会有多少，有没有一个三年的计划？

　　黄立平：有，公司希望首先保持在这个行业内的领先地位，也希望能够在明年内使得我们的经营范围达到2000万平方米。

　　目前我们自身的项目运营还不到100万平方米，但是整个节能大趋势，以及环境问题各方面觉醒以后，这个市场是非常广阔的。

　　所以到明年是公司业务能够爆发增长的过程，但是它产生营业收入有滞后性，因为这些项目都是在规划阶段就要签约，到建成有一个过程。

　　所以在今年、明年、后年体现为营业收入的增长不会是爆炸式的，重要的是光谷联合能够拿到多少可运营面积，希望到明年能够达到2000万平方米的水平。

　　现场提问：一个项目的竣工时间大概需要多久？

　　黄立平：大体一个项目的建设周期平均大概在两年半到三年，现在已经开工的项目就可以快一些，一年多就可以实现。

　　现场提问：公司上半年毛利比较高的原因是什么？未来毛利会维持在哪个范围？

　　黄立平：公司上半年的毛利比去年增加38.2%，但这个数字未必那么重要，因为不同项目处在不同的结算周期，有一些项目到了最后的阶段，有的可能是中期以后的阶段。

　　比如说我们现在软件园和金融港都是到了中后期阶段，但是过去的土地成本比较低，所以他会显得毛利高一些。但是未来三年的整体毛利水平我们还是希望保持在35%到40%，稳定毛利水平是我们现在希望能够追求的一个目标。

　　同时，因为结算的阶段不一样，但是费用发生又是均衡的，所以可能会出现今年上半年毛利水平高，但是净利水平并没有增长的状况。因为这和费用，无论是行政费用，包括营销费用都有关系。但是放到全年来看，我们也希望净利水平是稳步增长的情况。

　　胡斌(执行总裁)：光谷联合毛利率是38.2%，但是净利润率不会看半年，一般是看全年的，因为这个和费用匹配，它有时候放在上半年最多，但是入账得少。

　　公司2013年财务报表中净利润率是17%多。无论是从毛利率还是净利率来看都是比较高的水平，而且未来三年我们会持续保持这个水平。这和很多内房企不太一样，这也说明光谷联合的模式不太一样。

　　现场提问：公司在成本控制方面会有压力吗？

　　黄立平：成本控制方面光谷联合现在已经形成了比较完整的体系，应该说我们整体项目和开工前的目标成本，及最后的达成率基本上能够做到95%以上，成本的可控性在我们整个项目开发过程中是非常重要的环节，也是能够做到的，这也是未来产品竞争力的基础。

　　现场提问：您怎么看待企业规模？因为如果公司增加自持的规模以后，会不会影响未来的规模？

　　黄立平：坦率的讲这也是光谷联合现在头疼的事情，怎么解决可持续性，规模增长，以及我们的经营特色，商业模式的不断进化，这几个关系怎么匹配。

　　实事求是的地讲，产业地产目前还没有找到一个高速度增长的规律，原因是不同的产业在不同的城市的发展规律是不一样的，所以盲目地像住宅一样去做风险就比较大，所以到目前为止我们没有这样做过。

　　大家已经知晓的产业地产公司实际上他们的规模扩大大部分还是靠住宅，无论是大家看到的像华夏幸福、亿达，还是前不久刚上市的，包括北科建等公司，他们的住宅在里面占的比重都很大。

　　我个人不太主张靠住宅成为产业地产规模扩大的业务支撑，但是我赞成用产城一体的模式，在合适的项目里面把产业园的主体系统和一些生活配套项目进行整合的模式。未来我们在湖北和黄冈的项目会做一个尝试，也希望这样的综合业务模式能够在更多的城市里面推行。

　　这个模式的基本规律是住宅还是占到整个建设规模的30%左右，但是住宅是纯销售型的产品，所以它对现金流有一些帮助。但是它现在要解决的问题是产业发展和城市发展的节奏和顺序，究竟哪一个在先，这个关系怎么处理。

　　比较容易的方式是住宅从住宅方面考虑问题，公司根据城市需求去供应住宅，产业作为产业来考虑问题。但是这个模式不是最好的匹配，我们现有的项目也给了我们一个经验，凡是产业园发展好的，产业和人员聚集质量高的，周边的住宅无论是出租还是销售都是非常好的，但是他又有一个滞后的效应。

　　所以对光谷联合来讲比较为难的就在于，上市以后，投资者对我们业绩增长和规模扩大的期待，还有我们按照业务本身内在需要去掌握这个节奏之间会有矛盾，所以这个需要我们兼顾好。

　　既要满足投资者对企业规模扩大的需求，同时光谷联合也要把握住自身业务内在规律，不要因为规模扩大的要求把路走偏了。

　　光谷联合始终不愿意做的一件事是说的是这个事，干的是那个事，最后深入探究你真正的主体业务和你所标榜的事情不是一个事。

　　光谷联合希望探讨一个为中国产业转型升级的一种房地产服务模式，这是公司希望做的事情，也希望在这件事情上成为一个开拓者，能够走出一条路来。

　　所以光谷联合就不能过多地寄希望于通过住宅来扩大我们的规模，更何况我们认为一个新的商业模式和细分市场反而是可持续的，所以不能用过去成长的房地产企业模式来成为我们要走的路，我们希望找到一个新模式。

　　比如说公司希望把技术服务作为我们未来一个非常重要的立足点。服务型的地产开发企业，不是简单的销售型的地产开发企业。以解决问题为出发点，提供解决方案和全流程的服务为我们业务的立足点，我们觉得这种模式它的生命力会更强。

　　首先是综合性能力，然后是比较准确的定位，再就是服务模式创新。所以光谷联合会兼顾规模扩大的需求，以及走公司业务成长的路，把这个关系处理好。

　　现场提问：公司今年3月份上市的时候说亮点是战略性的土地储备，接下来是否会有增加土储的计划？公司怎么看武汉的土地市场？

　　黄立平：武汉即便是在住宅市场上，总体还是一个供求关系比较健康的城市。过去三年土地供应量和房屋的去化规模基本是相当的，都在1200万到1500万平方米。从供求关系上来讲这个市场并没有出现大问题，比较稳定。

　　如果说过去突然某一年的土地供应量减少了，导致市场价格上升，这倒反而有问题，因为持续的供求关系是平衡的，有问题但不会出大问题。问题出在可能有观望的情绪，可能投资性的市场不足，这个可能和限购有一定的关系，或者说周边的购买力没有得到释放，因为限购，其他城市里面的人来需要有两年的纳税，这个就比较困难。

　　而现在慢慢地放开限购是因为这个市场过去的供求关系是平衡的，如果放开一刺激资金流入量就变大。

　　武汉在全国范围内还是比较偏理性的，或者说理性中偏期待。很多全国性的公司在这种情况都在积极进入武汉拿地可以看得出来，中部的力量还在。

　　武汉现在住宅价格下来很难，房价明显上升也很难，所以住宅市场处于很尴尬的状态，进退都不好。所以最后的结果是开发商毛利进一步收窄，有一些项目盈利很可能很困难，即便三分之一都赔，中间三分之一做平，剩下三分之一盈利也可以。

　　但是资产都还是看好这个地方，觉得供求关系平衡是值得做的。但是一旦这个账算错一年或两年，我把明年的房价算到后年去了，明年可能就会出问题，这里还有地段的问题。

　　所以公司在武汉做住宅也是非常地慎重，脱离我们自身的主体业务配套的，基本上不用较高的价格拿。去年公司也关注过5块地，但最后都放弃了，因为最后的摘牌价格和预期的价格差别很大。

　　现场提问：公司怎么看城镇化带来的利好？怎么看一个城市是否适合发展产业园？

　　管理层：受益于经济结构的调整和转型，新型城镇化这些大的竞争，工业从东部往中西部转移，在这方面我们会比较关注。

　　现在城镇化没什么可行的模式，我想来想去就是光谷联合这种联合科技城模式。有产业，有住宅，有商业，产业为主，这条路是比较好。

　　黄立平：我觉得不同的地方有不同的做法，资源结构不一样，政府的政策导向也不一样。完全不可做的、不可为的地方并不多，深入下去以后都可以找到有作为的地方。

　　比如说合肥，公司还是很看好，合肥这个城市规模尽管是不到武汉的一半，武汉今年GDP过万亿，合肥今年还达不到5千亿，但是它仍然是有增长潜力的，他更靠近长三角，会有一些服务业务往那边转移。

（发稿：见习编辑 何缘、郭净净    审校：刘满桃）

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