恒大业绩会：今年销售业绩将大幅提升
时间: 2014-08-27 03:13:35    来源: [ 观点网 ]

夏海钧表示，“我可以肯定地说，今年的销售业绩要在去年业绩和今年指标的基础上大幅提升。”

　　观点网 也许是因为上半年合同销售金额的大幅增长，恒大地产董事局主席许家印出席业绩会现场时面带笑容，并且主动包揽问题和补充回答，与其2013年中期业绩会全程一言不发的表现截然不同。

　　8月26日，恒大地产发布2014年中期业绩。上半年，恒大地产实现合约销售金额693.2亿元，同比增长55.4%；合约销售面积979.6万平米，同比增长47.4%；合约销售均价7076元/平米，同比增长5.4%。

　　按照年初公布的1100亿元全年业绩目标计算，恒大地产上半年达标63%，而加上7月已公布的单月业绩，其今年累计合约销售金额为801.2亿元。

　　恒大地产首席执行官夏海钧表示，业绩目标只是一个指引，上调与否并不重要，“我可以肯定地说，今年的销售业绩要在去年业绩和今年指标的基础上大幅提升。”

　　但销售业绩增长的同时，恒大地产的净负债率同样增幅不小。根据中报，恒大地产中期净负债率从去年底的69.5%上升至89.5%。

　　对此，许家印解释称，恒大负债率虽略有上升，但恒大做到了两个不欠和两个充足：“两个不欠”是不欠政府一分钱地价，已付1752.6亿；不欠一分钱土地增值税；“两个充足”是现金余额充足，达到640.3亿全国第一；充足的现金流。

　　夏海钧则表示，净负债率短期增加是恒大地产因当前房地产市场环境和经济做出的策略调整。

　　在回应销售增长及资金状况提问时，许家印及夏海钧都强调了恒大均衡布局的策略。根据公告，恒大地产2014年1-7月份销售中，一线城市销售额占9.5%，二线城市销售额占比45.2%，三线城市销售额占比为45.3%。

　　许家印称，恒大已经基本完成了在全国一二三城市的项目布局战略，“换句话说，我们今后在土地购买上会大幅减少。”

　　夏海钧进一步解释称，下半年拿地要谨慎、量入为出，因为恒大地产现有1.5亿平方米的土储，足够未来5-7年的稳定发展，“所以我们在买地的投入上不会再像前些年那么大规模”。

　　此外，许家印在现场明确表示，恒大将实行多元化发展的战略。“今年公司内部半年工作会议上，我正式宣布恒大要走多元发展战略，也就是‘多元+规模+品牌’的发展战略路线。”

　　许家印对多元化战略出发点的解释是，“世界500强企业绝大部分发展到一定程度和规模后，都会选择多元化战略，恒大也是这样。如果不走多元化战略，恒大会失掉很多发展机会。”

　　截至目前，恒大除主营地产业务外，已经有包括足球、恒大音乐、矿泉水等行业的多元投资，而据许家印透露，恒大多元投资范围还将进一步扩大。

　　“可能恒大会在农业、畜牧业方面发展，例如恒大粮油、恒大婴儿奶粉”，许家印在业绩会的最后表示，短时间内恒大还将会有更多关于多元投资的信息释放。

　　以下为恒大地产2014年中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：第一，一些房企，例如万科，他们在看淡楼市后，把资金转投向股市，对恒大来说，你们预期下半年的楼市将会怎么样？三、四线城市陆续放宽限购令对楼市有什么影响？

　　第二，上半年大部分内房股业绩都不太好，但恒大核心盈利仍然有39%，恒大采取的是什么样的定价策略？

　　第三，房地产市场已出现分化迹象，是不是某个区域存在一些垄断的情形呢？

　　夏海钧：首先万科并没有看淡楼市，万科强调楼市白银时代来临，是说楼市已没有过去那么暴利，房地产行业在未来10到15年还是一个朝阳行业。

　　这里有几个原因，第一个是，目前中国的人均居住面积还不到30平方米，与欧美大部分国家的差距较大；第二个是，中国的城镇化策略使得农村人口向城市转移，为楼市注入大量活力，现在中国楼市已进入一个平稳发展期；此外，当前国家的宏观调控政策，对楼市是一个健康正面的引导，银根略有放松，限购逐渐取消，这些都有利于房地产行业平稳健康发展，恒大上半年的业绩也反映了这一情况。

　　今年上半年恒大业绩比较好，得益于公司年初总体战略，即土地储备覆盖全国，实现一、二线城市和三线城市均衡布局。一、二线城市在短期内销售是非常好的，但是三线城市才是中国房地产企业未来发展的主战场，因此一个企业只有实现全面均衡的城市布局，才能保证自己无论在经济的高潮还是低谷，都能实现稳步的发展，这也是恒大一直在强调的。

　　至于三、四线城市放开限购对于楼市的影响，我认为放开限购是中国市场化经济发展的一个必然阶段，将来依靠市场调节，也是房地产按照市场经济发展的必然规律，对中国经济和房地产企业都是一件好事。

　　现场提问：恒大目前的销售情况比较好，已经完成了全年目标的72.8%。那你们有没有考虑上调年度目标？

　　夏海钧：我们每年公布的目标和实际完成的目标大概都有百分之十几的超额。今年的目标是1100亿，目前看来，今年大幅超过这个目标的几率特别大。但目标只是一个指引，公司已完成了目标的百分之七十多，上不上调这个目标并不重要，重要的是我们能给投资者和各个新闻媒体交出一份亮丽的答卷。可以肯定的是，今年的销售业绩将在去年和今年的指标基础上大幅提升。

　　现场提问：之前你们谈到恒大有一个进入世界500强的目标，未来恒大在多元化方面的计划是怎样的？实施多元化的初衷是什么？

　　许家印：这个问题耗时较长，我将在最后回答。

　　现场提问：在和阿里巴巴合作后，你们说要引入一些其他的投资者到球队，现在进展如何？另外，如果阿里巴巴在美国上市，你们会考虑购买他们的股票吗？

　　许家印：这个问题和上一个问题一起放在后面回答，其它比较敏感的问题也一会再谈。

　　现场提问：恒大今年在一、二线城市大力拓展项目，拿了很多地，目前恒大的资金情况怎么样？有没有在资金方面遇到一些困难？

　　夏海钧：我们的半年报已公告这个问题，目前公司的现金余额是640亿，应该是在目前所有的中国房地产企业中现金余额最多。之所以保持充足的现金余额，在于我们认为目前的市场机遇下，有机会在一、二线城市获取更好的土地，以实现公司的稳健经营和快速发展。

　　许家印：我再补充一句。大家已看到，在购买土地方面，恒大已经完成了全国项目布局的战略，也就是在一线、二线、三线城市，在全国的每个直辖市和每个省会城市都已经完成了这个布局。恒大通过最近五六年的努力才完成了这个项目的布局，换句话说，我们可能会大幅减少土地购买。

　　现场提问：上半年恒大的负债率增加了很多，可不可以解释一下具体的原因？今年年底有没有下降的目标？

　　第二关于房价的走势，昨天万科跟淘宝有合作，即购物的金额可以抵房价，相当于一个变相的降价，恒大在下半年有没有一些降价的措施？对全国楼价走势预测如何？

　　夏海钧：今年上半年我们的负债率短期略有增加，这是公司应目前中国房地产环境和中国经济做出的短期策略。

　　这个短期策略是做什么呢？第一，要保证公司在市场低谷的情况下有充足的资金来拿地，从去年到今年，我们已完成了在主要的核心城市(北、上、广、深)的大面积布局。如果说靠自有资金来做，这个布局肯定没有这么快，但我们略微提高了一下公司的负债率，就可以实现在全国的战略布局。

　　这种战略布局对公司未来的增长非常重要。房地产企业发展就像一个面包店生产面包一样，他手上要有面粉，恒大必须在一、二线城市有充足的土地储备，才能实现一、二线城市和三线城市的总体战略布局。短期内，我们需要通过增加一定的负债率来完成这个战略转型。

　　第二，在目前的金融环境下，我们需要采取措施保持公司的稳健运营。640亿的现金余额，这是我们历史的最高点。600亿假设的模型就是公司在最严酷的金融环境下，即使不从银行融一分钱，也要保证公司在一年内的正常工程建设、还本付息、稳健发展。

　　去年下半年到今年上半年，我们就做了这么一个短期的策略，来保证公司在任何情况下都实现稳健的、平稳的运营和发展。保持大量的现金，都源于我们要略微增加负债率。

　　此外，今年我们的开工面积1320万平米，比去年增长了57%；竣工面积是1390万平方米，比去年的970万平米增长了43.8%。开工面积和竣工面积都大幅增加，是因为公司销售的增长，让我们看好未来市场，这个会在明年业绩上反映出来。

　　综上，我们增加了一线城市的土地储备，保持了公司大量的现金，同时增长了公司的开工量，这些因素都会在今年下半年及明年反映出来。

　　第一，增加的开工量，使得销售面积、竣工面积和交楼面积都会增加，反映在公司的盈利和销售回款上。上半年，销售收入500亿，下半年大概为500亿到600亿。通过现金的回笼及一、二线城市项目销售的贡献，这些现金会逐渐反映在我们的业绩上，到时，公司的负债率就会恢复到一个整体的合理水平。恒大的总目标是把净负债率控制在70%以内，因今年的特殊环境，公司略微增加了负债率。

　　至于房价走势，我们认为，作为一个房地产企业，首先追求的是自身的健康发展，需要有超前的眼光，拿到便宜的土地，同时要大规模控制成本。恒大的集中化管理和标准化运营，大幅降低了我们的工程建设费用，使用好的方法才能给中国老百姓提供物美价廉的商品房。

　　与其对楼价预测，不如把自己的产品做好，恒大将随行就市，无论市场价格上升还是下调，我们都要保持合理的利润率，同时实现销售的快速增长。

　　许家印：我想补充两句，第一个关于负债率的问题。虽然短时间内，恒大的负债率稍微高了一点，但我们做到了两个不欠和两个充足。

　　两个不欠：第一，恒大不欠政府一分钱的地价，这个话一般的开发商还不敢说。恒大的买地款2100多亿元，已付了1700多亿元，剩下的都是并购的、未到期的或是挂牌买的地没到期的，还有个别的政府没拆迁完交给我们的地。

　　第二个，恒大不欠一分钱的土地增值税。虽然暂时负债率高一点，但我们能做到两个不欠，这是很不容易的。

　　两个充足：第一，我们有充足的现金余额(640亿)；第二，我们有充足的现金流，这是两个充足可确保公司的稳健经营。

　　现场提问：夏总说恒大的土地策略是消耗多少填补多少，但是许总刚又说不久之后土地的购买会大幅降低，恒大对未来的楼市发展是不是有一些更审慎的判断？

　　夏海钧：其实我跟许总的观点一点都不矛盾。从2009年上市到现在，我们的土地储备从4300万平米达到了1.5亿平方米，这些年公司在土地储备方面每年都是大幅增长，从去年开始我们实施消耗多少补充多少，是为了逐渐实现平衡。

　　刚许主席说我们今年下半年不再买地，也是保持现有规模的一个手段，因为我们现有的土地已经足够未来5年到7年的稳定发展，即便我们不买一分钱的地，公司的业绩也会稳健增长。所以，恒大不会再像前些年那样大规模买地，下半年买地肯定要谨慎，量入为出。当然，如果有好的土地，当然要拿。

　　阶段性的土地指标可能会略有下调，但是随着我们调整到下一阶段，还会实现基本土地规模的平衡。

　　现场提问：请问公司的销售策略是什么？是加大了推盘的力度，还是调整了更加灵活的定价策略？恒大上半年新增土地储备470万平方米，但合约销售的面积是979.6万平方米，似乎不是夏总说的消耗多少补充多少，是不是不怎么看好下半年的市场？

　　第二个是关于您刚才说的充足的现金流的问题，公司关于经营性现金流怎么看？

　　许家印：若干年前，我在公司内部讲到一个观点，在任何一个行业，怎么样在市场不好的时候显示企业强大的竞争力，这才是一个企业最根本的地方。

　　投资者是最关注数据的，因此企业要真正打造百年老店，需要把基本功做好。恒大一直很注重产品线、产品结构，为什么这么多年说不买地了，结果又买了很多地，就是因为我们要调整产品的结构和产品区域的结构。

　　在产品线这个问题上，我们的观点是，一个企业的产品线要各种产品都能生产。恒大的产品结构包括中端的、中高端的、旅游地产的以及商业综合体，而且我们的结构比例也是非常合理的，这是一个基本的东西。因为不管市场发生什么变化，都有一类产品有很多需求。

　　第二个是产品的品质。恒大打造的任何一个项目，从规划到设计到施工，再到最后的效果。包括我们的售后服务，大家都可以去评价。从去年开始，恒大成立了售后服务中心总部，每个地区公司、每一个项目都成立了售后服务部，而且这个部是隶属公司最高权力机构，只要业主提出来问题，这个部门马上就发指令，任何部门必须执行，这就是一种用户至上的基本理念。

　　谢惠华：后面的问题，估计你可能是问我们的预售款收了多少的问题，去年年底我们的预售款是达到了390亿，今年我们的预售款是693亿。

　　现场提问：可不可以介绍一下公司负债率的结构？境内的比例和境外的比例各是多少？目前公司在一、二线业务的比例较大，但是一线城市目前是看不到限购松动可能性的，受这个影响，公司会不会调整一、二、三线城市的比例？

　　谢惠华：现在我们的负债大概是1500亿，境外的债大概是210多亿，还有境外的贷款大概是150亿，减掉这两个数之后，剩下的都是境内的贷款。

　　夏海钧：关于一、二、三线的结构问题，我们一直强调的是一、二线城市和三线城市保持一个均衡布局的概念。未来公司拿地也是一、二、三线城市均衡发展，所以不存在放弃一线城市，也不存在调整一、二线城市比例结构的问题。

　　现场提问：那未来主要发展方向是一、二线城市，还是会向三线城市调整？

　　夏海钧：我刚强调了，我们是均衡的布局，现在是50对50的比例。去年和今年主要是增加了一、二线城市的比例，我们要调整产品结构，使得一、二线城市和三线城市保持均衡布局，现在目标已基本达到，未来公司将在这三个层面上共同发展。

　　许家印：恒大多元发展的战略是我们今年上半年工作会议提出的，当然在这之前，公司也做了大量的研究与调研。8月2号公司内部的半年工作会议上，我正式宣布恒大要走多元发展的战略，也就是恒大接下来要走多元规模+品牌的发展战略路线。同时，我们也提出恒大第七个三年计划“夯实基础、多元发展”。

　　第一阶段是规模发展阶段，第二阶段是规模+品牌的过渡阶段(2004年到2007年)，2007年之后恒大走的是规模+品牌的路线。

　　为什么要走多元发展的战略？在研究了很多大型企业、世界500强企业后，我们发现绝大部分甚至百分之百的企业，发展到一定程度、一定规模的时候，都会走多元发展战略。对恒大来说，恒大的规模、如果我们不走多元发展战略，就等于浪费我们的品牌，也会失掉很多发展的机会。

　　至于说进入世界500强的问题，我们也正式提出，力争明年能进入世界500强企业。我们有很多指标都达到了世界500强企业的标准，尤其是在营业额，我们明年是非常有信心的。

　　恒大多元战略主要是根据市场，抓商机，可能会在农业、畜牧业方面发展，例如恒大粮油、恒大婴儿奶粉，也许在很短的时间内你们会得到很多的信息。

　　刚提到关于恒大足球的问题，阿里巴巴入主恒大足球以后，我们两个股东各持50%股份。恒大足球俱乐部的发展策略很清晰，准备再引进20个股东，一家只能拥有2%股份，一家8000万，20个股东加起来就是16亿。

　　大的策略就是原来的14亿加上现在的16亿，总共30亿，看看能不能有什么好的投资，把足球俱乐部每年的支出抵销了。此外，延伸产品的收入，还有其它很多的收入，都会变成利润。

　　阿里巴巴进入以后，我们可能会在俱乐部的经营上有很多创新的东西，会增加很多收入。这也是为中国足球事业的发展的一条创新的路子，能为中国足球事业的发展做出贡献。

　　现在我和马云都招架不了，不知道这2%该选哪些，现在正在进行严格的筛选投资者的工作，一般想进还进不来。


（发稿：见习编辑 罗舒晗、付庆荣    审校：杨晓敏）
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