融创并购佳季 孙宏斌坚称并购绿城一定完成（更新实录）
时间: 2014-08-26 15:19:19    来源: [ 观点网 ]

既然机会来了，融创会抓住。不仅融创，绿城也会有并购可能。

　　观点网 相对昨天在绿城业绩会上的坦率，融创中国董事长孙宏斌的自家业绩会上，或显局促。被问及融创并购绿城时，孙宏斌不断重复强调，融创一定有信心完成并购案，不存在失败可能。

　　8月26日，融创中国控股有限公司在香港召开2014年中期业绩会。孙宏斌表示，昨晚公司发布了针对并购绿城的澄清公告，对融创绿城并购案更有信心，用不了太久就能完成收购；“可以说，融创和绿城的融合已经完成，过去的安排都挺好的，下一步就是投资买地”。

　　就在8月25日晚间，融创中国董事会发布澄清公告称，证监会以及公司相信，融创中国并非与卖方及九龙仓为一致行动人士，“公司相信收购事项完成将不会导致触发收购守则项下买卖协议任何一方的全面收购责任，并相信收购事项将按买卖协议的拟定时间完成”。

　　并购案后之后的融合

　　今日业绩会上，最令媒体关注的问题之一便是融创成功并购绿城后，两家下一步将会如何进一步融合？

　　对此，孙宏斌表示，融创最大的变化，布局更简单；“绿城去的城市融创就不去了，融创顶多就是投点钱，进行股权合作”。

　　此外，孙宏斌十分强调融创和绿城的协同效应。他指出，融创在全国布局上有优化，双方要有协同效应，不可能让产生同业竞争；“未来在布局的每个城市，融创和绿城都会有合租竞争，要发挥两家公司优势，大的前提是保证安全和可控的负债率”。

　　而在管理上，孙宏斌透露，融绿已并表到融创的报表中，在一个城市中，融创和绿城只会有一个管理层，如杭州便会用绿城公司管理融创的合资项目和独资项目。

　　被问及融创和绿城的资产整合，孙宏斌表示，不会有进一步计划，融创不会卖资产给绿城；“可以卖给别人，但两家之间不会，毕竟这样交易起来很麻烦”。

　　而被问及是否会将资产卖给九龙仓，孙宏斌回应称，融创与九龙仓的合作挺好的，以后也会继续会合作，但资产卖给九龙仓的可能性不太大。

　　不过，他续称，只要九龙仓要卖，融创便有可能收购九龙仓的股份；“但是大家都不会超过30%。毕竟无论哪一方，越过30%的线，都必须全面收购”。

　　融创的好时机

　　在外界看来，历经顺驰和融创两家房企风云，孙宏斌一向是以“激进的黑马”形象出现。但孙宏斌则认为被媒体妖魔化了：“我一直觉得自己是'长得帅、身体好'的'白马'”。

　　“融创也是很稳健的公司，”一直与高负债纠缠的孙宏斌表示，负债率这种数据不对，现金流好福海率再好没关系，现金流差负债率再低也没意义，“未来融创也没有想到改变”。

　　今年以来，在重庆区域市场，融创中国便一直强调要超越龙湖，抢占第一，但直至目前，融创仍是老二。

　　对此，孙宏斌无奈地说，我的本意不是超越龙湖。他解释道，这并不是针对龙湖的，只是融创从战略的角度出发，肯定都要做第一；“融创进驻的城市不多，每个城市都要做第一，不做第一规模上不去”。

　　此外，孙宏斌仍称对市场一直比较悲观。在他看来，产能过剩的问题最大，造成经济下行压力大，房地产下行压力随之增大。

　　“但我对融创有信心，对绿城也非常有信心。”他同时强调，他对北京、上海的房地产及江苏、浙江的经济都是很有信心的。

　　而不少业内指出，在市场下行的当下，便是房企兼并重组的好时机。孙宏斌则坦言，这正是融创的好机会；“虽然今年有些公司会比较困难，我不相信今年会有更多并购机会”。

　　据孙宏斌透露，目前融创也看中了一些企业：“既然机会来了，融创会抓住。不仅融创。绿城也会有并购可能。”

　　在他看来，融创中国在并购重组方面的经验十分丰富。一方面，融创此前便与绿城在盛世滨江、香寓花城、上海融绿等有很多这样的经验；另一方面，孙宏斌称，此次并购绿城将进一步增加相关经验；他也笑称：“我们比较厚道，大家谈起来比较简单”。

　　以下为融创中国2014年中期业绩发布会的现场问答实录：

　　现场提问：并购绿城以后，将来融创是不是会展开全国布局？融创和绿城在高端住宅方面都有布局，两家公司会不会在某些区域有竞争的问题？

　　孙宏斌：融创和绿城在布局上肯定会有优化，让两家公司有协同效应，不可能让两家公司进行竞争。但是每个城市我们都会合作，不会去竞争，也没有必要竞争。

　　比如说有一些城市双方会合作，有一些城市各自项目就各自做。

　　现场提问：之前融创说在重庆要超过龙湖成为第一，怎么超越龙湖？

　　孙宏斌：我是说这几个城市中每个城市都要成为第一，本意不是说要在重庆非要超过龙湖。一个城市有一个好开发商让你去竞争，让你做得更好，这是一个好事。

　　别人有十几个城市或几十个城市，融创就8个城市，所以必须做第一，如果不做第一规模永远上不去。在重庆要做第一，在上海、杭州或别的城市也要做第一，这是战略，这也是融创的优势。

　　现场提问：昨天孙总提到未来绿城会在华南布局，是不是意味着融创不会在华南布局？

　　孙宏斌：要进华南肯定是以绿城为主去管理，融创也可能会参股或投资，参股可能做到20%、30%或50%，双方可能会成立平台公司，也可能在某个项目上合作。

　　现场提问：有一些观点认为，今年是房地产兼并重组的好机会，这对融创来说，是否是一个好时机？

　　孙宏斌：我不相信今年会有更多并购机会，因为有些公司现金流还是很好的，如果有些公司有困难，今年也是有这样的并购机会。

　　但是我相信融创的机会更多一点，一方面是融创有经验，之前做过很多并购案例，包括盛世滨江、香溢花城这种项目的并购；也做过原来和绿城的上海融绿，此外还有并购绿城的经验。第二个方面是融创比较厚道，大家谈起来比较简单。因此，如果这种机会来了，融创的机会肯定会多一点。

　　现场提问：有没有新看中的目标？

　　孙宏斌：有，看中了很多，绿城也有很多并购机会。

　　现场提问：融创早上发了一个新公告，今天绿城并购案有没有新消息？

　　孙宏斌：公告上的内容是最新的，虽然说很快，但也得至少两周。

　　现场提问：完成收购绿城以后，会不会做资产转换计划？把融创的一些资产卖给绿城，然后把绿城的资产买过来？

　　孙宏斌：不会，那样做比较麻烦，监管也比较严，可以卖给别人，但是融创和绿城两家之间不会这样做，毕竟关联交易很麻烦。

　　现场提问：收购完成之后，融创会和九龙仓有合作计划吗？

　　孙宏斌：融创和九龙仓一直有合作，上海有融绿合作，是和九龙仓三方的。我觉得这个这个并购交易一定会完成，不会有其他可能性，和九龙仓的合作沟通都是很好的。

　　现场提问：融创和绿城会不会把一些资产卖给九龙仓？融创有没有想过向九龙仓收购股权？

　　孙宏斌：可能性不太大。融创有向九龙仓收购股权的想法，九龙仓卖融创就买，但短期内这个可能性不太大。融创收不了，九龙仓也收购不了，九龙仓要是超过30%股权要全面收购，融创超30%也要全面收购，因此大家都不会超过30%股权。

　　现场提问：融创和绿城这个并购完成以后，融绿这个公司的业绩并到哪个公司里面，怎么平衡这之间的关系，融绿将来怎么处理？

　　孙宏斌：融绿会像原来一样，不会有任何的变化。融绿一直是并在融创里面的，这个不会改变。在管理上可能会有变化，比如将来收购完成后融创会把杭州公司管理权交给绿城，但是并表还是在融创里面；比如绿城把北京项目交给融创，并表还并在绿城，融绿的项目将来会并到融创。

　　现场提问：你是否赞同下半年以价换量是常态这个观点？北京农展馆项目和天津天拖项目这两个项目近期会不会入市？

　　孙宏斌：以价换量肯定是不对的。这要看在什么地方，有些地方任何时候都需要以价换量，还有些地方不需要，如北京、上海就没有降价的任何道理。一线城市没有降价可能性，但个别项目有降价情况。

　　天拖项目今年九月份会卖，农展馆项目今年有可能不卖，融创还是希望卖个好价钱。

　　现场提问：除非特殊情况，北京核心区现在严格禁止再建住宅和新商业，融创在北京的发展策略和布局会不会变化？未来会布局哪些新城市？

　　孙宏斌：北京核心区不能再建住宅和商业对融创没有任何影响，因为北京核心区的住宅项目本来就很少，北京豪宅基本上在五环沿线外面，其他项目都在六环，甚至六环外面。这就是为什么我们比较看好农展馆的原因。在过去十年，农展馆没有出过地，未来十年也不会再出地。

　　融创的布局会和绿城进行优化，现在融创的布局很好，要进新城市也会比较谨慎，虽然之前说进福建等华南城市，但可能一年进一个城市，或者一年进半个城市。去年融创也算是没进新城市，今年也没有进，我们的动力不是特别大，没必要进那么多城市，也没那么大压力进更多新城市。

　　现场提问：今年融创的毛利率是多少，和去年相比有增还是减？净资产负债率能不能讲一下境外境内所占的比例？

　　汪孟德：融创上半年的毛利率是22.4%，去年同期是20.8%左右，较比去年同期实现了一定增长。融创总体有20%左右是境外负债，80%属于境内负债。

　　现场提问：收购绿城成功后，融创会推动绿城在战略布局和经营上的调整，有没有具体策略？

　　孙宏斌：具体策略很简单，就是要聚焦一二线城市，减少三、四线城市，这是融创和绿城最大的挑战，这样才能把绿城做得更好。大家看到上海的项目，包括融绿在上海、苏州、无锡的项目，无锡香樟园项目、苏州桃花源项目和上海项目都是绿城最好的项目。

　　现场提问：农展馆项目大概什么时候可以计划销售？有没有预期平均售价大概是多少？过去有一段时间受到融绿项目的影响，融创毛利率一直在下滑，那些项目是不是都清理完了，或已经全部入账了，公司的毛利率从此可以回升了？

　　汪孟德：农展馆的项目希望在现房的时候销售，因为这个项目是顶级项目，希望客户能够看到房子的品质，能够让它的价值得到体现，计划明年进行预售，也要根据市场情况来安排。

　　这两年，融创报表的毛利率受到了原来绿城资产包的影响，这些项目陆续开始都在结转消化，相信未来融创的毛利率会持续稳定，但是这些项目消化仍需要两到三年时间，这两年公司的毛利率还会稳定在这个水平。

　　现场提问：还有两到三年，这个期限是从什么时候开始？

　　汪孟德：从去年。

　　现场提问：除了股权方面，完成这个收购最大的难题是什么？

　　孙宏斌：这个收购没什么难度，因为相关安排进展都很好，下面就是投资买地了。

　　现场提问：大家会担心两个公司文化差异，双方融合会有问题，在这方面会怎么做？会用什么样的方式来促进这个收购更好完成？

　　孙宏斌：融创和绿城这两家公司的文化非常融合，融创不是刚开始和绿城合作，融绿已经合作两年多了，这次是个大合作，里面涉及到一千多人，双方融合非常好。绿城和融创的企业文化很相近，都比较厚道，没有什么差异。

　　现场提问：如果收购以后，融创会发生的最大改变是什么？体现在哪些方面？

　　孙宏斌：对融创来说，最大的变化是公司布局更简单了，绿城去的城市融创就不去了，最多投点钱入股40%或50%。如果让融创去做更多城市，这个难度会更大，对融创来说变化更大。当然对绿城来说，什么都变了。

　　现场提问：之前，孙总称对房地产市场未来是持悲观心态，现在这种观念有没有变化？对于下半年房地产市场，你的信心足不足？

　　孙宏斌：我对市场一直是比较悲观的，政府也会做很多事情，不管是微刺激还是大刺激，肯定会做一些事，但只是今年经济下行的压力还是很大，最大的问题是产能过剩问题。

　　在这种情况下，房地产市场要想变好可能性非常小，但这个行业每个城市差别很大，每个公司差别很大。对于整个房地产业和经济，我没有那么乐观，但对上海、北京的房地产，对江苏、浙江的经济我一直都有信心。同时，我对融创还是特别有信心，现在对绿城也很有信心。

　　现场提问：最近很多家房企都发了公告，普遍是净利润下滑，融创虽然有部分绿城影响的原因，但成绩还是非常不错，对这一块怎么看？最近，融创有没有针对这些问题在成本控制方面做一些加强或者调整？

　　今年贝恩资本抛了很多股票，他们作为长期机构投资者，这种行为是不是意味着对包扩融创在内的公司不看好，或对大势悲观？

　　孙宏斌：融创跟其他房企不一样，他们在下滑的时候融创在上涨。昨天晚上，我还和贝恩的人吃饭，他对房地产市场没有那么悲观，对融创也非常乐观，我觉得每个公司在做这种事的时候有自己的考虑。贝恩资本现在卖掉股票，其回报率是26%，这是符合公司的要求，这就够了。前段时间大家对经济判断有一些分歧都很正常，你不能要求所有人都一样。

　　另外像贝恩资本这样大的美国机构，有时候下面人觉得乐观，但是上面人觉得悲观，这里面是很复杂的决策。

　　汪孟德：从整个行业来说，每家公司土地储备不一样，我觉得利润水平主要是由拿地和地块所在城市市场所决定的，这是房地产公司利润表现特别核心的部分。融创这几年的发展主要聚焦在五个城市，这就对整体利润是一个有利保证。第二个部分，融创拿的地更多是在一线城市，这也是非常重要的一个因素。

　　同时，融创也在优化产品，提升产品品质，我相信这是未来能够保证企业竞争力和取得比较好经营业绩的基础。

　　现场提问：今年融创上半年的资金成本是多少？融资成本是多少？

　　汪孟德：到2013年底，融创的负债结构里有80%是境内，20%是境外的。这几年，融创持续优化融资成本，包括在境外做了一个贷款，利率在5%之内。在境内大金融机构，融创的银行信誉持续改善，和三、四家银行都成为大户战略合作伙伴关系。同时融创改善融资渠道，未来几年融资成本是持续往下走的趋势。

　　现场提问：境外内的贷款是2：8，一般认为是不合理的，今年上半年很多房企的债务比例是4：6？

　　汪孟德：融创倒认为2：8是个非常安全的比例，每个企业有不同情况。境内企业在境内融资是最能够得到保证的，另一方面也说明融创在境外的融资空间比较大。但现在公司长期债务结构比较合理，现金流比较充裕，没有太大的融资压力。

　　现场提问：孙总，原来你是黑马，正在改变这个形象？

　　孙宏斌：我没有想变形象，一直都是这样。我觉得是被媒体妖魔化了，我一直是白的，没洗脸看起来黑，洗完脸就白了。我从来没有说过自己是匹黑马，融创是一个很稳健的公司，媒体经常把我们妖魔化，或者我话多了？所以经常被人误解。

　　我一直说融创对负债率的认识，我觉得不应该说负债率这个数字，没意义。现金流好的时候负债率高一点没关系，现金流不好负债率低也未必是好事。

　　现场提问：今年上半年融创中国高管都卖了公司的股票？

　　孙宏斌：都卖了，我也卖了。三年前发的期权到期以后必须卖，不卖就作废了，而且之前的期权都很值钱，那个时候发还很贵，2.7元，当时卖的是5元。

　　融创发了大概五个期权，当时没有经验，开始发三年，三年快到期的时候就想把它延长，但是延长的时候得审核，有一些没有延长，这主要是上市前发的，上市之后又延长了三年，总共六年，大家没想卖。

　　现场提问：有没有想要跟万科一样推出事业合伙人制度？

　　孙宏斌：万科的那个融创不做，我们发期权是因为做得好奖励的。但是如果他有钱，非得让他买融创的股票不太公平，他愿意买什么就买什么，有自己资产配置，把钱都放在融创，对他来说不公平也不安全。

　　现场提问：大家都知道您和绿城宋总的关系，并购案出现危机，您有没有压力？有媒体说收购绿城会给融创财务带来一定的压力，请您正面回应一下？

　　孙宏斌：绝对不可能去做私有化，这个收购一定会完成。即便全面收购，融创现在账上现金有230亿元，整个收购才196亿元，没有资金上的压力。

　　现场提问：媒体对你的性格或整体形象用什么定位才是最符合的？

　　孙宏斌：我的标准是长得帅，身体好。

　　现场提问：融创在杭州会不会再拿地？

　　孙宏斌：融创肯定会在杭州拿地，可能会单独拿地，也可能会和绿城一块拿地。不过，不管任何股权关系，也许是融创独资，也许是和绿城合作，也许是和别人合作，融创和绿城的管理是一个团队，绝对不允许一个城市里面有两个管理团队。

　　现场提问：在杭州，融创项目会交给绿城来管理吗？

　　孙宏斌：我们只有一个管理团队，比如绿城有杭州公司，就把融创和绿城杭州的项目交给绿城一块管。

　　现场提问：融创收购绿城的资金来源是从哪里来？如果全面收购，绿城的收购价是12港元，现在绿城股价是8港元，你对这个差价怎么看？

　　孙宏斌：钱都是账上来的。不会有这样的收购情况发生，如果真的要私有化就肯定用12港元收购，要是再便宜点人家会找别的买家。

　　现场提问：上海高端豪宅的库存比例相对其他住宅比例要更大一些，这一块，融创有什么对策？

　　孙宏斌：我觉得高端一定有市场，但是高端市场不太好做。如果高端房库存量比较高，不是这个市场有问题，还是产品问题。

　　高端房很难做，卖得不好要么定位错，要么品质有问题。如果位置选得好，产品又好，是很好去化的。这就是我想说的，这是绿城和融创的优势。

　　对高端房来说，定位和品质特别重要，对绿城来说肯定是品质，当然定位也非常重要。

　　现场提问：未来融创在一线城市的产品会不会再降价？

　　孙宏斌：我觉得不存在降价，有些项目是真正的高端客户，比如上海黄埔湾项目，或御园项目，对应的是30%的客户，甚至20%的客户。

　　现场提问：收购绿城之后，融创的盘子超千亿，现在超千亿的地产商都在涉足房地产以外的业务，你们有没有这方面的考虑？

　　孙宏斌：融创肯定不会走多元化，有些投资者比较傻，买一些很贵的公司，但是很难找一个公司像房地产行业这样赚钱的，不管是现在还是将来。现在房地产公司随便估值都是100亿元，别的行业销售到100亿元都很难。

　　我觉得房地产行业不是没空间了，对大的发展商来说空间很大，小公司难做，但大公司业绩都很好。在这么好的行业中，还去做别的或去国外，我不太理解。

　　现场提问：到现在为止，收购还是有不确定的因素，一旦被裁定是一致行动人，你有没有后备计划？

　　孙宏斌：并购案肯定会完成交易，而且会很快完成，我们有信心。

　　现场提问：融创现在的库存是什么样的情况？淘宝和万科推出合作，融创有没有考虑后续采用这样的方法，怎么看待这样的手段？

　　汪孟德：按照销售额算，融创的库存是370亿元，库存结构还是比较合理的，大部分库存都是在售在建或者刚开工项目，量比较小。像盛世滨江，融创收购过来的时候就是现房，现在正按照正常节奏销售。

　　孙宏斌：我刚才说别的开发商的高端房难卖，融创和绿城的好卖，库存比例很小。

　　淘宝上卖的都是很便宜的房子，客户都是小孩，买不起绿城和融创的房子，这完全是两个客户群。淘宝客户不是融创的客户，和万科的客户群比较匹配。

　　我觉得这个方式有点像绿城之前发的优惠券，当然每个公司的策略不一样，如果万科的客户群比较匹配，也许会有帮助。


（发稿：鲁鹏、见习编辑郭净净    审校：劳蓉蓉）
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