21亿入股珠海旧改 华发借力高杠杆扩张
时间: 2014-07-10 02:56:29    来源: [ 观点网 ]

不计此次收购项目，华发2014年至今在广州、武汉已共新增5个项目，共新增建筑面积62.5万平方米，对应地价款55.6亿元。

　　观点网 7月8日，珠海华发实业股份有限公司公告披露，对珠海市中泰投资有限公司增资21.21亿元，其中2.7亿元用于增加中泰投资的注册资本，剩余18.51亿元用于增加其资本公积金。

　　增资及股权转让完成后，中泰投资的股权结构为华发出资2.7亿元，出资比例为90%，原股东陈春丽出资3000万元，出资比例为10%。

　　资料显示，中泰投资主要从事于珠海香洲区湾仔南湾南路3003号及周边场所的“城市三旧”改造项目，总用地面积8.08万平方米。

　　而不计此次收购项目，华发2014年至今在广州、武汉已共新增5个项目，共新增建筑面积62.5万平方米，对应地价款55.6亿元，占去年全年拿地金额70亿元的79.43%。

　　拿地支出大幅增加以及异地项目的新开工规模提升，让华发一季度净负债率较2013年末的163%继续提升至232%，达历史高位。杠杆水平过高，市场认为将是华发未来发展绕不开的话题。

　　21.2亿获旧改项目

　　据华发股份公告显示，此次增资21.2亿元获得的“城市三旧”改造项目，位于珠海市湾仔南湾南路3003号，南湾大道以西、“天一居项目”以北、风坡山以东、湾仔海鲜街以南。

　　该旧改项目总用地面积8.08万平方米，退让道路及市政公共配套设施用地1.08万平方米，实际建设用地面积7万平方米，计容总建筑面积为25.9万平方米。

　　华发股份表示，本次增资收购将导致公司合并报表范围发生变更，且有利于增加公司在珠海的土地储备，为公司培育新的利润增长点。

　　有观点就认为，收购湾仔旧改项目，一方面可能出于土地成本向来比较低，或许也和项目所处的地理位置有关系。

　　地产评论人士白瑞轩向观点新媒体表示，湾仔是珠海十字门中央商务区的一部分，与横琴商务片区共同构成组合式综合性的CBD，受此利好，这片区域也有炒热的趋势。同时，湾仔到澳门不到几百米距离，发展前景可期。

　　不过，湾仔现在项目还比较少，目前主要有华发股份的华发峰景项目，佳兆业的旧城改造项目，以及澳门商人投资兴建的“天一居项目”。整体而言，区域配套尚处于不完善的阶段。

　　同时白瑞轩认为，湾仔区域的项目目前均价在1.8-1.9万元/平方米左右，按理说华发的旧改项目未来也可以达到这个价位。“但目前市场逐渐在走下坡路，由于信贷收缩、购房者观望情绪加重，华发的项目具体怎么开发还有待观察。”

　　借力高杠杆扩张

　　此次增资收购，无疑是华发股份深耕珠海大本营的又一次体现。事实上，近年华发股份逐渐收缩在东北市场的发展，和大多数开发商一样选择回归一二线城市。

　　华发股份总裁李光宁曾表示，在区域拓展上将继续扎根珠海基地，同时加大对广州、武汉、南宁的投资布局，努力开拓其他一线城市、重点城市的市场。

　　据悉，今年1月28日，华发以总价2.92亿元竞得广州海珠区宝岗大道AH010834地块，需配建1.04万平方米拆迁安置房建筑面积，折合楼面价2.09万元/平方米。当日再以14.23亿元竞得广州荔湾区一地块，配建安置房建筑面积1800平方米。

　　2月21日，华发再次出手，以29.16亿元以及配建89100平方米拆迁安置房建筑面积，竞得广州广钢新城地块，土地面积7.93万平方米，土地用途为二类居住用地、中小学用地、公共绿地。

　　另外，华发上半年还陆续强化了武汉的土地储备，先后斥资4.97亿元、4.32亿元竞得该市汉阳区2宗地块。

　　不计此次收购珠海湾仔旧改项目，华发2014年至今已在广州、武汉共新增5个项目，新增建筑面积62.5万平方米，对应地价款55.6亿元，占去年全年拿地金额70亿元的79.43%。

　　中信建投证券报告指，华发一季度末一年内到期非流动负债和短期借款之和与货币资金的比重达到3.63，净负债率较2013年末的163%继续提升至232%，皆为历史高位。杠杆水平过高，将是华发未来发展绕不开的话题。


（发稿：见习编辑 钟凯    审校：刘满桃）
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